Làn sóng cắt lỗ bất động sản sẽ diễn ra nếu dịch kéo dài

Nếu dịch Covid-19 kéo dài thêm vài tuần nữa, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc cân đối dòng tiền không tốt có thể phải bán cắt lỗ.

Trao đổi với CafeLand, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, đánh giá dịch bệnh dùng phát cuối tháng 4 đầu tháng 5 có những tác động sâu sắc, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản.

Tuy thị trường vẫn chưa ghi nhận tình trạng bán tháo, cắt lỗ một cách ồ ạt, nhưng nếu dịch Covid-19 kéo dài thêm vài tuần nữa, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc cân đối dòng tiền không tốt có thể phải bán cắt lỗ.

Qua những cơn sốt đất, giá bất động sản cho đến nay không có dấu hiệu hạ nhiệt một cách rõ rệt dù một số nghiên cứu cho thấy giao dịch đã chậm lại. Liệu nguy cơ bong bóng bất động sản có lặp lại tương tự như giai đoạn 2007-2011 không, thưa ông?

Theo số liệu từ báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong khoảng ba tháng đầu tiên trong năm nay, bất động sản là nhóm ngành thu hút đầu tư nước ngoài cao thứ ba, đạt 600 triệu USD.

Số liệu mới đây từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, đến tháng 3/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tăng cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái 15,56%.

Còn theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tốc độ tăng tín dụng của quý 1-2021 cao hơn mức tăng 1,3% của cùng kỳ năm ngoái. Dư nợ tín dụng nền kinh tế đã ở mức trên 9,46 triệu tỉ đồng.

Tín dụng lĩnh vực bất động sản là 1.835.504 tỉ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020, trong khi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế là 2,93%. Như vậy, tín dụng bất động sản chiếm 19,6% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Phân tích như vậy để thấy rằng, bất động sản có quy mô tăng trưởng không lớn so với quy mô tăng trưởng chung của cả nền kinh tế. Về nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản, chúng ta cần phân tích thêm về việc các ngân hàng đang cho vay ra sao và tình hình đầu cơ trên thị trường bất động sản đang diễn ra như thế nào.

Tôi cho rằng dòng tiền được vay từ các ngân hàng chảy vào bất động sản nhìn chung vẫn đang được kiểm soát, trong vùng an toàn. Cùng với các biện pháp tăng cường quản lý từ các cơ quan chức năng nhằm kiểm soát chặt chẽ các khoản vay đầu tư bất động sản, thị trường sẽ vẫn ổn định và dần sôi động trở lại khi đại dịch qua đi.

Theo quan sát của ông, thị trường nhà ở TP.HCM đang biến động như thế nào sau thời gian gánh chịu tác động từ dịch bệnh Covid-19?

Đại dịch Covid-19 đã có những tác động sâu sắc, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản. Do sự bùng phát của đợt dịch Covid-19 thứ tư, tốc độ tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2021 ở vào khoảng 5,8%, thấp hơn 1,39 điểm phần trăm so với mục tiêu tăng trưởng 6 tháng theo kịch bản cập nhật tại quý 1-2021 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Ở phía nguồn cầu, xu hướng các nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản ngày càng nhiều vì đây là kênh đầu tư được cho là an toàn và giá nhà đất lại có xu hướng tăng theo thời gian.

Trong khi đó, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng không ổn định, khó nắm bắt, nhất là với nhóm nhà đầu tư F0. Đồng thời, lãi suất tiền gửi tiết kiệm vẫn với mức lãi suất thấp dưới 6,5%/năm, mức được cho là khá khó khăn để hấp dẫn nguồn tiền tích lũy của người dân.

Trong thời gian thực hiện giãn cách xã hội, các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh bán hàng thông qua các kênh trực tuyến và cho thấy nhu cầu mua nhà ở vẫn có, đặc biệt là đối với thanh phố có tốc độ đô thị hóa nhanh như TP.HCM.

Về nguồn cung, chúng tôi quan sát thấy khả năng cao là trong 6 tháng cuối năm tại TP.HCM nguồn cung căn hộ có khả năng tăng, dự kiến đến khoảng tháng 9 năm nay sẽ đạt khoảng 15.000 căn.

Phân khúc căn hộ hạng sang tại TP.HCM đã xác lập mặt bằng giá mới trong tháng 05/2021 với việc một dự án tại quận 1, TP HCM được chào bán ra thị trường có mức giá dao động từ 10.000-18.000 USD (khoảng 230-415 triệu đồng)/m2. Nguồn cung có thể sẽ tăng mạnh nhưng sức cầu tại TP.HCM cũng có thể tăng lên tương ứng.

Trong khi đó đất nền vẫn là phân khúc khúc khá sôi động. Khi mà quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, đất nền vùng ven (Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh) tiếp tục giữ vị thế chủ lực sau khi thiết lập mặt bằng giá mới từ đợt sốt đất vừa qua.

Hiện trên thị trường căn hộ TP.HCM đã xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư cá nhân bán cắt lỗ căn hộ, ông đánh giá như thế nào về tình trạng bán tháo, bán cắt lỗ bất động sản TP.HCM? Liệu có diễn ra ồ ạt trong thời gian tới khi nhiều nhà đầu tư khó khăn gì đại dịch kéo dài?

Hiện tại, chúng tôi chưa ghi nhận tình trạng bán tháo, cắt lỗ một cách ồ ạt diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên, nếu dịch Covid-19 kéo dài thêm vài tuần nữa, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc cân đối dòng tiền không tốt có thể phải bán cắt lỗ.

Nhưng xét về dài hạn, với tiềm năng phát triển lớn và đà tăng trưởng mạnh mẽ, bất động sản vẫn là thị trường đầy tiềm năng, tỷ suất sinh lời cao, hấp dẫn với nhà đầu tư trong nước và cả nhà đầu tư quốc tế.

Dịch Covid-19 khiến nhà đầu tư “chùng” lại, cũng là cơ hội để họ đánh giá toàn diện hơn về thị trường cũng như chiến lược đầu tư của bản thân. Đây có thể xem là bước lấy đà cho một giai đoạn tăng trưởng mới.

Theo ông trong 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản sẽ diễn biến ra sao?

Sự ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế trong những tháng cuối năm 2021 sẽ phụ thuộc nhiều vào việc kiểm soát thành công dịch Covid-19. Vì vậy còn khá sớm để đưa ra dự báo cho tình hình thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2021.

Tuy nhiên, tôi cho rằng sẽ khó có những thay đổi mang tính đột phá trong những tháng còn lại của năm 2021 này trong bối cảnh người dân và doanh nghiệp vẫn đang ưu tiên các biện pháp mang tính chống đỡ dù tâm lý thị trường vẫn khá tốt và chiến dịch tiêm vaccine trên diện rộng đang được triển khai.

Đại dịch Covid-19 đã tác động nhiều đến thu nhập của người dân và doanh nghiệp, phải cần thời gian để khách hàng cũng như tâm lý chung của thị trường quay trở lại trạng thái trước đại dịch.

Cảm ơn ông!