Lãi suất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

Lãi suất có ảnh hưởng sâu sắc đến giá trị của bất động sản, bởi vì lãi suất sẽ có tác động đến khả năng mua bất động sản nhà ở của một cá nhân.

Bên cạnh đó, lãi suất cũng ảnh hưởng đến dòng vốn, cung và cầu vốn và tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của nhà đầu tư. Do đó, lãi suất thúc đẩy giá bất động sản theo nhiều cách khác nhau.

Nguyên tắc cơ bản về xác định giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản nói chung bị ảnh hưởng bởi cung và cầu cũng như chi phí thay thế của việc phát triển bất động sản mới. Chi phí thay thế được hiểu là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kĩ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ các bộ phận đã bị lỗi thời. Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố này còn có nhiều khía cạnh khác cần được đặt lên “bàn cân” để định giá bất động sản hơn thế, đặc biệt là khi bạn xem xét mức độ ảnh hưởng của lãi suất, dòng vốn và lãi suất tài trợ của chính phủ ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Việc định giá bắt đầu bằng cách dự báo thu nhập của bất động sản, dưới dạng các khoản thanh toán tiền thuê dự kiến. Sau khi hạch toán tất cả các chi phí, nhà phân tích sẽ có được thu nhập hoạt động ròng (NOI). Bằng cách trừ đi mọi chi phí vốn liên quan, vốn đầu tư để bảo trì hoặc sửa chữa tài sản và các chi phí không liên quan đến tài sản cụ thể khác từ thu nhập hoạt động ròng, chúng ta sẽ có được dòng tiền ròng (NCF). Dòng tiền ròng được sử dụng để xác định vốn chủ sở hữu trong bất động sản hoặc thu nhập từ đầu tư cố định. Bằng cách chiết khấu dòng tiền (bao gồm bất kỳ giá trị còn lại nào) trong một khoảng thời gian đầu tư nhất định, giá trị bất động sản được xác định.

Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

1. Dòng vốn

Lãi suất có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí cấp vốn và lãi suất thế chấp, ảnh hưởng đến chi phí của bất động sản và do đó, tác động đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, cung và cầu về vốn và các khoản đầu tư cạnh tranh khác sẽ có tác động lớn nhất đến tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc (RRR) và giá trị đầu tư. Tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc được hiểu là tỷ lệ lợi tức thấp nhất mà các nhà đầu tư có thể chấp nhận từ khoản đầu tư.

Lãi suất ngân hàng giảm, chi phí vốn giảm và tiền chảy vào hệ thống. Ngược lại, khi lãi suất tăng, khả năng cung cấp vốn giảm. Đối với bất động sản, những thay đổi về lãi suất cho vay làm tăng hoặc giảm lượng vốn sẵn sàng cho đầu tư. Lượng vốn và chi phí vốn ảnh hưởng đến nhu cầu cũng như nguồn cung, nghĩa là số tiền sẵn có để mua và phát triển bất động sản. Ví dụ: khi vốn khả dụng eo hẹp, các nhà cung cấp vốn có xu hướng cho vay ít hơn theo tỷ lệ phần trăm của giá trị nội tại, hoặc không cao bằng tổng vốn. Điều này có nghĩa là các khoản vay được thực hiện với tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) thấp hơn, do đó làm giảm dòng tiền và giá trị bất động sản có đòn bẩy.

Những thay đổi trong dòng vốn này cũng có thể có tác động trực tiếp đến động lực cung và cầu đối với một bất động sản. Chi phí vốn và nguồn vốn sẵn có sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung bằng cách cung cấp thêm vốn cho việc phát triển bất động sản và cũng ảnh hưởng đến lượng người mua tiềm năng đang tìm kiếm giao dịch. Hai yếu tố này kết hợp với nhau sẽ xác định giá trị tài sản.

2. Tỷ lệ chiết khấu

Tác động rõ ràng nhất của lãi suất đối với giá trị bất động sản có thể nhìn thấy được trong việc tạo ra tỷ lệ chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa. Tỷ lệ chiết khấu là lãi suất được dùng để chiết khấu các dòng tiền mặt chảy vào và chảy ra có liên quan đến dự án đầu tư. Trong khi đó, tỉ suất vốn hóa phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

Cả hai yếu này đều chịu ảnh hưởng bởi lãi suất hiện hành vì chúng bằng lãi suất phi rủi ro cộng với phần bù rủi ro. Trong đó, phần bù rủi ro là phần chênh lệch giữa tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc (RRR) của một khoản đầu tư thông thường với tỷ lệ lợi tức phi rủi ro danh nghĩa.

Bởi vì các khoản đầu tư có rủi ro cao hơn phải đạt được lợi nhuận cao hơn tương xứng để bù đắp cho rủi ro phát sinh thêm, khi xác định tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, các nhà đầu tư cộng thêm phần bù rủi ro vào lãi suất phi rủi ro để xác định lợi nhuận điều chỉnh rủi ro cần thiết cho mỗi khoản đầu tư được xem xét.

Nói chung, tỷ lệ chiết khấu sẽ thay đổi khi lãi suất tạo nên nó thay đổi. Khi tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc từ các khoản đầu tư khác tăng lên, giá trị bất động sản giảm xuống. Trong khi đó, thường khi lãi suất giảm, giá bất động sản tăng.

Điều quan trọng là phải tập trung vào lãi suất từ vay thế chấp vì chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Dẫu vậy, việc thay đổi lãi suất cũng sẽ ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh khác của bất động sản. Ngoài giá căn nhà mới của bạn, lãi suất cũng ảnh hưởng đến nguồn cung của vốn và nhu cầu đầu tư. Những dòng vốn này ảnh hưởng đến cung và cầu đối với bất động sản và kết quả là chúng ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Ngoài ra, lãi suất cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận của các khoản đầu tư khác để phù hợp với rủi ro vốn có trong đầu tư bất động sản. Khi các nhà đầu tư dự đoán lãi suất tăng hoặc rủi ro gia tăng trong tương lai, phần bù rủi ro sẽ tăng lên, gây áp lực giảm mạnh hơn đối với giá bất động sản.