Lạc hậu cơ chế quản lý đất đai

Hiện tại, hệ thống pháp luật Việt Nam có 82 sắc luật liên quan đến thị trường bất động sản nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập, đặc biệt liên quan tới đất đai.

Chưa thống nhất cơ chế thu hồi, đền bù đất

Trong cuộc trao đổi ngắn với Báo Đầu tư Chứng khoán mới đây, chủ một dự án bất động sản ở Hòa Bình cho biết, chưa thể đẩy nhanh triển khai dự án do còn vướng mắc trong khâu đền bù giải tỏa với người dân.

Theo vị này, về mặt thủ tục, tỉnh Hòa Bình đã ra quyết định thu hồi đất đi kèm mức chi phí đền bù theo mục tiêu “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” từ nhiều năm trước và người dân cũng đã chấp nhận với quyết định của tỉnh, nhưng do chủ đầu tư chưa lo được chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng nên dự án vẫn chưa được cấp phép triển khai.

“Tới nay, khi đã lo được tài chính thì người dân lại không chấp nhận ký vào biên bản đền bù theo giá cũ, bởi giá đất quanh khu vực triển khai dự án hiện đã tăng lên rất cao, khiến dự án tiếp tục bị đình trệ”, vị này nói và cho biết thêm, nếu muốn dự án được triển khai tiếp thì phải chi thêm tiền, vì thế chủ đầu tư phải cân nhắc vì số tiền bỏ ra thêm không phải nhỏ.

Câu chuyện trên chỉ là một trong nhiều hệ lụy để lại từ Luật Đất đai 2013 khi chưa đảm bảo cơ chế “sòng phẳng” giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Nhiều ý kiến cho rằng, Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai còn thiếu rõ ràng trong cách quy định dự án phát triển kinh tế và dự án “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Khái niệm quá rộng đã ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất khi giá đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Đơn cử, tại Đồng Nai, nhiều dự án nhà ở bị ách tắc vì trong khu dân cư có cả công trình đất ở thương mại kinh doanh, đất ở tái định cư, nhà ở xã hội, giao thông nội bộ, công trình thương mại dịch vụ, công trình công cộng phục vụ người dân... Các sở, ngành băn khoăn, không thống nhất được là những dự án kiểu này thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 62 hay nhà đầu tư tự thỏa thuận chuyển nhượng theo Điều 73 - Luật Đất đai 2013, dẫn đến tiến độ bồi thường kéo dài.

Tại cuộc họp trực tuyến với tỉnh Đồng Nai giữa năm ngoái, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã khẳng định, các dự án khu dân cư đã được HĐND tỉnh thông qua đều có thể áp dụng Điều 62 - Luật Đất đai 2013 là Nhà nước thu hồi đất, sau đó trong quá trình quy hoạch chi tiết dự án có thể đưa thêm vào khu đô thị, khu dân cư thương mại…

Tuy nhiên, theo chia sẻ của lãnh đạo tỉnh, trên thực tế, Đồng Nai có nhiều dự án khu dân cư có chủ trương đầu tư từ giai đoạn 2009 - 2010, khi áp dụng Điều 62 - Luật Đất đai 2013 thì người dân thắc mắc rất nhiều, nên cơ quan kiểm toán yêu cầu chính quyền địa phương ứng tiền bồi thường thu hồi đất và đấu giá, trong khi tỉnh còn chưa biết thu hồi đất đấu giá theo Luật Nhà ở hay Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư theo Điều 62 - Luật Đất đai 2013.

Tương tự, Cần Thơ đang áp dụng 2 khung chính sách để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với dự án vay vốn để đầu tư xây dựng từ Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB)... thì áp dụng theo khung chính sách của ngân hàng, còn các dự án sử dụng vốn ngân sách áp dụng theo chính sách được quy định tại Luật Đất đai 2013.

Dẫu vậy, do 2 khung chính sách có sự chênh lệch lớn về quyền lợi nên đa phần hộ dân được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai không đồng tình và yêu cầu được bồi thường theo khung chính sách của ngân hàng (Khu đô thị mới trên đường Võ Văn Kiệt - Khu 35 ha...) dẫn đến khó khăn trong việc vận động kiểm đếm, nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng cho dự án.

Cần “sòng phẳng” theo cơ chế thị trường

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, Luật Đất đai là một sắc luật quan trọng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội. Vì thế, việc sửa đổi sắc luật này sẽ có tác động rất lớn nên cần phải được đảm bảo tính tổng thể, toàn diện, trong đó việc đảm bảo “sòng phẳng” theo cơ chế thị trường khi thu hồi đất là rất quan trọng.

Một điều dễ nhận thấy là các trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 - Luật Đất đai 2013 hầu hết là dự án lớn, trong khi những quỹ đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong đô thị, các khu vực lợi thế thương mại lại không thuộc diện Nhà nước phải thu hồi để có thể khai thác được. Tại một số địa phương, nhiều dự án giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nhưng quá hạn dự án lại không đưa vào sử dụng, trong khi thực hiện thu hồi thì vướng kiện tụng, hoặc trên thực tế đất bỏ hoang quá lâu năm nhưng địa phương không thu hồi được để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế.

Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, các địa phương trên cả nước đã thực hiện thu hồi hơn 165.340 ha đất để thực hiện các công trình, dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng. Bên cạnh đó, thu hồi đất đối với hơn 600 trường hợp vi phạm pháp Luật Đất đai, chấm dứt theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất với tổng diện tích hơn 11.000 ha. Dù vậy, lãnh đạo cơ quan này cũng thừa nhận, quá trình thu hồi đất còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Nhiều địa phương lúng túng trong việc giải quyết các yêu cầu của công dân do áp dụng không thống nhất các quy định pháp luật về thu hồi đất.

TS. Trần Quang Huy, Trường Đại học Luật Hà Nội cho hay, xét điều kiện kinh tế thị trường, nếu việc chuyển giao đất từ Nhà nước đến người sử dụng đất được cơ quan quản lý xem xét là một “giao dịch” thì việc thu hồi đất phục vụ cho nhu cầu của Nhà nước (loại trừ trường hợp thu hồi do người sử dụng đất vi phạm pháp luật) cũng phải được coi là “giao dịch” tương tự.

Theo ông Huy, rõ ràng, trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, việc chuyển giao quyền sử dụng đất xuất phát từ nhu cầu của người sử dụng đất, còn ở trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc dịch chuyển quyền sử dụng đất lại xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước. Theo đó, nếu như trong mối quan hệ thứ nhất, người sử dụng đất phải trả tiền (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) cho Nhà nước, thì trong mối quan hệ thứ hai, Nhà nước phải trả tiền (bồi thường) cho người sử dụng đất (người bị thu hồi).

“Để đảm bảo tính thị trường của quan hệ đất đai, quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất và các chủ thể có liên quan cần phải được đặt lên hàng đầu”, ông Huy nhấn mạnh, đồng thời cho rằng, bảo vệ lợi ích của người có đất bị thu hồi không có nghĩa là để chủ đầu tư tự xoay xở, cho nên cũng cần có cơ chế, chính sách hỗ trợ phù hợp.

Mặc khác, khi đã có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, nếu quá nghiêng về bảo vệ người sử dụng đất trong các khu quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội thì dễ gây lãng phí do đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội khó có thể mang lại hiệu quả kinh tế cao. Khi đó, không có cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư thực hiện việc xây dựng hạ tầng nhằm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đô thị khi người đang sử dụng đất “muốn làm gì thì làm” cho đến khi nhà đầu tư chấp nhận thương lượng theo “yêu sách” của họ.