Khuyến nghị xoá khung giá đất, xây dựng giá đất sát với giá trị thực

Đây là một trong những đóng góp của Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường nhằm giải quyết những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Sáng ngày 30/8, Hội thảo Quốc gia với chủ đề: "Nghị quyết 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật Đất đai" được tổ chức với sự tham gia của nhiều nhà khoa học, nhà hoạch định chính sách và cơ quan hữu quan trao đổi, thảo luận và đóng góp ý kiến nhằm thể chế hóa các nội dung của Nghị quyết.

Nghị quyết số 18 là cơ sở chính trị quan trọng để hoàn thiện luật đất đai

Thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nên tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hoá theo hướng hiện đại, Luật Đất đai năm 2013 được xây dựng nhằm thể chế hóa những quan điểm và nội dung đã nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW theo hướng đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát triển bền vững.

Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất vẫn chưa theo kịp tiến trình phát triển của thực tiễn, có những vấn đề chưa giải quyết được triệt để nảy sinh trước đó.

Điển hình, đơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỉ lệ cao trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo (trên 60%). Các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục từ mức chiếm 64,2% tổng số các vụ án về hành chính năm 2015 lên trên 80% năm 2020. Số lượng thụ lý, giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số các vụ án,…

Trước tình hình đó, ngày 16/6/2022, tại Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Đây là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 nhằm khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế -xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.

TS. Mai Văn Phấn, Phó Tổng Cục trưởng, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Tổng cục Quản lý đất đai nhận được rất nhiều ý kiến đóng góp liên quan đến Luật Đất đai 2013 theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, bởi đây là luật có phạm vi rộng, liên quan nhiều đối tượng, liên quan nhiều luật và trên thực tế thực hiện gặp nhiều vướng mắc.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 237 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều, sửa đổi, bổ sung 153 điều, bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều.

“Sửa đổi Luật Đất đai để giải quyết các mâu thuẫn có liên quan đến đất đai, cố gắng phân cấp triệt để cho các địa phương xử lý các vấn đề về đất đai, đảm bảo sự cân bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân theo hướng người sử dụng đất được hưởng lợi nhiều nhất; đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, sử dụng công cụ hiện đại, ứng dụng công nghệ để đảm bảo tính minh mạch trong xử lý về đất đai”, ông Phấn nhấn mạnh.

Khuyến nghị xoá bỏ khung giá đất

Chia sẻ tại Hội thảo, GS, TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã khuyến nghị nhiều chính sách kinh tế trong sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, GS, TS. Hoàng Văn Cường khuyến nghị, cần bãi bỏ khung giá đất và xây dựng khung giá đất mới sát với giá thị trường. Phải có quy định về việc đăng ký và cập nhật giá đất hằng năm, quy định quyền ưu tiên mua của nhà nước đối với đất chuyển nhượng giá thấp, xoá bỏ cơ chế xin - cho.

Về vấn đề chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất, GS, TS. Hoàng Văn Cường đề xuất, đối với đất riêng lẻ cần đánh thuế lũy tiến trên phần diện tích hoặc giá trị đất chiếm giữ vượt trên mức bình quân chung. Nợ thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì thu hồi đất do vi phạm pháp nghĩa vụ tài chính đất đai.

Sửa đổi quy định về kế hoạch sử dụng đất để thu hồi đất vùng phụ cận các dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang đô thị, các dự án phát triển kinh tế làm gia tăng giá trị đất liền kề.

Đối với cơ chế điều tiết giá trị gia tăng dự án đấu thầu sử dụng đất, theo GS, TS. Hoàng Văn Cường, “giá đất khi đấu thầu dự án là mức giá cam kết thấp nhất dựa trên đơn giá dự tính và diện tích đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành. Khi dự án hoàn thành cần định giá lại mức giá của các loại đất thương phẩm”.

Bên cạnh đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường còn nhấn mạnh cần xây dựng cơ sở dữ liệu số đưa thông tin giá và thuế đất, cập nhật cho từng thửa đất. Bên cạnh đó đẩy mạnh cải cách hành chính, xây dựng chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai nhằm hỗ trợ người dân và doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận thông tin, giao dịch về đất đai.

Sử dụng đất nông lâm nghiệp cho sản xuất chưa hiệu quả

Chia sẻ về vấn đề đất đai nông lâm trường, GS, TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết Việt Nam hiện có 256 công ty nông, lâm nghiệp trong đó có 120 công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên nông nghiệp và 136 công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên do 49 địa phương, tập đoàn, tổng công ty quản lý thuộc diện thực hiện sắp xếp đổi mới.

Các công ty này quản lý và sử dựng hơn 2,22 triệu ha đất, trong đó hơn 2,19 triệu ha đất nông nghiệp và hơn 36.800 ha đất phi nông nghiệp. Sau khi thực hiện đổi mới, sắp xếp lại, các công ty tiếp tục quản lý, sử dụng 1,858 triệu ha đất, gồm hơn 1,836 triệu ha đất nông nghiệp và hơn 21.000 ha đất phi nông nghiệp.

Tuy nhiên cho đến nay, còn 95 doanh nghiệp vẫn chưa trình phương án sắp xếp.

Đánh giá vấn đề trên, GS, TS. Đặng Hùng Võ, cho biết hiện trạng sử dụng đất nông lâm nghiệp cho hiệu quả sản xuất sau khi sắp xếp lại vẫn chưa hiệu quả, vẫn tồn tại nhiều vấn đề tài chính cũ.

Tình trạng tranh chấp, lấn chiếm đất đai tại một số công ty còn phải tiếp tục xử lý, nhất là đối với diện tích khoán cho các hộ gia đình, cộng đồng dân cư; hiệu quả sử dụng đất, tài nguyên rừng còn chưa cao. Diện tích đất bàn giao về địa phương mới được thực hiện khoảng 50% so với theo phương án được duyệt.

Bên cạnh đó việc đo đạc, rà soát, cắm mốc ranh giới, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm.

Do đó, ông Đặng Hùng Võ cho rằng cần sớm có giải pháp để sử dụng hiệu quả hơn các diện tích đất nông lâm trường, tránh để xảy ra tình trạng lãnh phí nguồn tài nguyên đất đai.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia đề xuất cần xây dựng cơ sở dữ liệu số, đưa thông tin giá và thuế đất vào cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật hằng năm cho từng thửa đất. Bổ sung quy định về tái điều chỉnh đất đai với sự đồng thuận của người sử dụng đất. Cho thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với doanh nghiệp.