Không có “phép màu” nào cho tín dụng bất động sản

Các động thái mới nhất của nhà điều hành trước thềm năm mới cho thấy, không có “món quà” nào cho tín dụng bất động sản năm 2023, ngoại trừ các phân khúc thị trường nằm trong định hướng ưu tiên, phục vụ nhu cầu ở thực.

Trong Nghị quyết số 156/NQ-CP phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11/2022, Chính phủ yêu cầu NHNN chỉ đạo các tổ chức tín dụng khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả, có khả năng trả nợ, đáp ứng các quy định pháp luật.

GS-TS. Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, năm 2023, cần tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của các tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của NHNN.

Trong đó, ưu tiên cho vay các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay bất động sản bị khống chế. Ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt.

Mặc dù vậy, theo các chuyên gia, không có “phép màu” nào cho tín dụng bất động sản thời gian tới: dòng vốn sẽ chọn lọc hơn, được kiểm soát chặt chẽ hơn. Chính vì vậy, để thích ứng với tình hình mới, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Về phía NHNN, thông điệp được phát đi cho năm 2023 vẫn là kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt bất động sản đầu cơ, bất động sản cao cấp. Hiện nay, việc kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản được NHNN sử dụng thông qua hệ số rủi ro. Ví dụ, đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; đối với các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỷ đồng, thì áp dụng hệ số rủi ro là 150%. Trong khi đó, đối với các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%.

Việc áp dụng hệ số này giúp NHNN ưu tiên cấp tín dụng cho vay mua nhà ở phân khúc thấp. Mặc dù vậy, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để nắn dòng tín dụng bất động sản đúng hướng, cần có cơ chế phân loại bất động sản hợp lý hơn. Cụ thể, nên phân loại tín dụng bất động sản thành 4 nhóm: bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng. Khi đó, việc áp trọng số rủi ro của NHNN sẽ khoa học hơn và Bộ Xây dựng cũng quản lý các phân khúc nhà ở tốt hơn. Đồng thời, sau khi phân loại, người dân có nhu cầu ở thực cũng sẽ dễ tiếp cận vốn hơn.

Không chỉ “nắn” dòng tín dụng, điều quan trọng nhất để khơi thông thị trường bất động sản cũng như dòng chảy vốn, theo các doanh nghiệp, là các cơ quan chức năng cần phải nhanh chóng giải quyết vướng mắc pháp lý. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vướng mắc pháp lý hiện chiếm tới 70% khó khăn của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho hay, có dự án mà GP.Invest 12 năm vẫn chưa giải quyết xong vấn đề pháp lý. Trong khi đó, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản rất đa dạng, 63 tỉnh, thành phố không nơi nào giống nơi nào; có địa phương do lãnh đạo không nắm vững luật về đền bù, giải phóng mặt bằng; có địa phương lại thiếu quyết liệt trong quá trình triển khai giải phóng mặt bằng khiến quá trình đền bù kéo dài, hệ số đền bù nhiều lần thay đổi…

“Đề nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ trong lĩnh vực bất động sản đi thực tế từng địa phương và thay mặt Chính phủ giải quyết vướng mắc của từng nơi cho doanh nghiệp. Nếu chỉ nắm bắt tình hình để ra chính sách chung thì rất khó tháo gỡ”, ông Hiệp kiến nghị.

Quay lại vấn đề vốn, việc dòng tín dụng được nắn chỉnh vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực là hoàn toàn chuẩn xác. Song các chuyên gia kinh tế cũng cảnh báo, tín dụng chỉ là một trong những kênh huy động vốn của doanh nghiệp. Với riêng doanh nghiệp bất động sản, kênh huy động vốn quan trọng nhất phải thông qua thị trường vốn. Do đó, khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán, giảm lệ thuộc vào ngân hàng vẫn là chìa khóa quan trọng để giải bài toán vốn cho bất động sản hiện nay.

Thời gian qua, NHNN đã ban hành nhiều văn bản tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Mới đây nhất, NHNN đã có văn bản chỉ đạo các ngân hàng thương mại đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, dự án bất động sản khu công nghiệp và các dự án bất động sản nhà ở sắp hoàn thành xây dựng và bàn giao, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, các dự án nhà ở thương mại với giá phù hợp. Tuy vậy, với bất động sản cao cấp, các dự án quy mô lớn, bất động sản đầu cơ…, NHNN vẫn chỉ đạo kiểm soát chặt.