Khó khăn trong chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị 

Từ khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 54/2017/QH14 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Hồ Chí Minh, thành phố đã thông qua 32 dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa trên 10 ha. Mặc dù còn những vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện, nhưng thủ tục được rút gọn đến 6 tháng so với trước đây, góp phần giúp thành phố phát triển kinh tế - xã hội.

Nghị quyết 06 –NQ/TW của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 nhấn mạnh việc tổng kết, hoàn thiện Luật Thủ đô và các quy định phân cấp quản lý cho TP Hồ Chí Minh và các thành phố trực thuộc Trung ương phù hợp với yêu cầu phân cấp, trao quyền tự chủ mạnh mẽ cho chính quyền các đô thị. Đây là cơ sở để TP Hồ Chí Minh tiếp tục đề xuất những cơ chế phù hợp nhằm quản lý và phát triển đô thị bền vững.

Thủ tục rút gọn

Ngay sau khi Nghị quyết 54 có hiệu lực, TP Hồ Chí Minh đã bắt tay thực hiện các nội dung nhằm sớm đưa nghị quyết vào cuộc sống. Theo đó, UBND Thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, lập danh mục các dự án chuyển mục đích trồng lúa, trình HĐND thành phố thông qua 32 dự án trên 10 ha đất trồng lúa với tổng diện tích hơn 1.843 ha.

Cụ thể, tháng 7/2018, thông qua Nghị quyết 09/NQ-HĐND về danh mục dự án cần thu hồi đất, dự án có chuyển mục đích đất trồng lúa; trong đó, có 28 dự án chuyển mục đích sử dụng trên 10 ha đất trồng lúa với tổng diện tích hơn 1.722 ha. Cuối năm 2018 và giữa năm 2019, HĐND thành phố tiếp tục thông qua 4 dự án chuyển mục đích sử dụng trên 10 ha đất trồng lúa với tổng diện tích hơn 120 ha.

Đơn cử như các dự án khu dân cư và hạ tầng kỹ thuật khu đất số 2-3-4 (chuyển mục đích sử dụng đất lúa 43,5 ha), khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi B (84,5 ha) tại thành phố Thủ Đức; tại quận Bình Thạnh có dự án khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa (167,8 ha); huyện Bình Chánh có dự án bồi thường giải phóng mặt bằng vành đai cây xanh cách ly (159,7 ha), dự án xây dựng bến thủy nội địa và trồng cây xanh cách ly (29,2 ha), khu công viên đa năng Park City (28,8 ha). Tại huyện Nhà Bè, dự án khu công nghiệp Hiệp Phước giai đoạn 3 (chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa 299,6 ha), khu cảng hạ lưu Hiệp Phước (268,1 ha), dự án bồi thường giải phóng mặt bằng để triển khai đầu tư xây dựng khu đại học tập trung (60 ha), khu dân cư Bắc Phước Kiển (60 ha). Tại huyện Hóc Môn có dự án khu đô thị Đại học quốc tế, chuyển đổi 100,8 ha…

Các dự án thu hồi chủ yếu để xây dựng các khu dân cư và hạ tầng kỹ thuật; xây dựng các trường đại học, các cơ sở công cộng; khu công nghiệp, hạ tầng bến cảng; dự án hợp đồng BT…

Theo ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh, nhờ được chủ động, xem xét chuyển mục đích các dự án sử dụng trên 10 ha đất trồng lúa giúp rút ngắn thời gian thực hiện và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Điều này đảm bảo việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt có hiệu quả, tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

Căn cứ Luật Đất đai 2013, các dự án có chuyển mục đích sử dụng đất lúa từ 10 ha trở lên phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. Trong giai đoạn từ 2015 - 2017, UBND thành phố đã trình Thủ tướng Chính phủ 76 dự án và đã được chấp thuận 12 dự án; 9 dự án được Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến về việc chuyển mục đích và không cần xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ.

Với quy trình trước đây, UBND thành phố phải phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, sau đó tổng hợp danh mục dự án có sử dụng đất lúa trên 10 ha gửi các bộ có ý kiến thống nhất, trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. Do vậy, sau khi Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được duyệt, dự án phải chờ thêm 6 tháng mới có thể triển khai các bước ra thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quyết định chuyển mục đích.

Từ khi Nghị quyết 54 được ban hành, UBND thành phố có thể chủ động trình danh mục dự án có sử dụng đất lúa trên 10 ha cùng thời điểm trình các danh mục thu hồi đất, dự án sử dụng đất lúa dưới 10 ha vào kỳ họp cuối năm của HĐND thành phố, trước khi duyệt Kế hoạch sử dụng đất theo quy định.

“Quy trình thực hiện dự án là ngay sau khi lập danh mục các dự án có thu hồi đất, có chuyển mục đích sử dụng đất lúa được HĐND thành phố thông qua, UBND thành phố phê duyệt kế hoạch sử dụng đất là có thể triển khai ngay các thủ tục về thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quyết định chuyển mục đích”, ông Võ Văn Hoan cho biết.

Còn nhiều vướng mắc

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng một lượng lớn đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sẽ bổ sung quỹ đất sạch vốn đang rất khan hiếm cũng như tạo sự bứt phá cho kinh tế TP Hồ Chí Minh. Dù vậy, thực tế cho thấy các dự án được HĐND thành phố thông qua vẫn phải triển khai theo quy định, dẫn đến kế hoạch sử dụng đất hàng năm để thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đối với các dự án nêu trên gặp nhiều khó khăn.

Theo ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh, việc thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất phụ thuộc vào tiến độ thực hiện công trình, dự án của các ngành và nhà đầu tư cũng như phụ thuộc trực tiếp vào khả năng tài chính của chủ đầu tư hoặc nguồn vốn ngân sách được phân bổ theo kế hoạch từng năm.

Cùng với đó, xây dựng và thực hiện kế hoạch sử dụng đất còn phụ thuộc vào việc thẩm định và ban hành quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: quyết định duyệt giá bồi thường, thẩm định hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất... Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến tính khả thi và kết quả thực hiện dự án.

Đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết 54, ông Võ Văn Hoan cho biết, mặc dù đạt được một số kết quả, nhưng chưa như kỳ vọng. Nguyên nhân là do hơn 2 năm ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 và xuất hiện những vấn đề mới liên quan đến đại bộ phận người dân thành phố nên chưa thể triển khai theo kế hoạch, nhất là nhiều vấn đề phải thực hiện thận trọng.

Trong 2 năm đầu thực hiện Nghị quyết 54, thành phố đã thông qua danh mục 32 dự án, nhưng do tình hình dịch COVID-19 diễn biến phức tạp 2 năm sau đó (2020 – 2021) khiến hầu hết các hoạt động về đầu tư xây dựng, thủ tục pháp lý, kinh doanh… trên địa bàn phải giảm quy mô hoặc tạm ngưng để tập phòng, chống dịch. Việc giãn cách xã hội kéo dài cũng ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai kế hoạch sử dụng đất, chủ đầu tư các dự án.

Tại buổi giám sát của HĐND TP Hồ Chí Minh về thực hiện Nghị quyết 54 hồi giữa tháng 5/2022, Chủ tịch HĐND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Lệ đánh giá, trong lĩnh vực quản lý đất đai dù đã rút ngắn được thời gian lập hồ sơ, nhưng các quy trình, thủ tục tiếp theo còn chậm nên tất cả các dự án đều chưa hoàn thành tiến độ.

Dẫn chứng 31/32 dự án được thông qua chưa hoàn thành tiến độ, bà Nguyễn Thị Lệ đề nghị UBND thành phố rà soát lại từng dự án có thu hồi đất lúa trên 10 ha, xem xét tính khả thi, cần thiết tiếp tục thực hiện để đẩy nhanh tiến độ hoặc trình HĐND TP Hồ Chí Minh hủy bỏ danh mục nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người dân.

Theo ông Võ Văn Hoan, Nghị quyết 54 có ý nghĩa quan trọng với sự phát triển của thành phố trong dài hạn. Tuy nhiên, nhiều việc thành phố đã làm nhưng “chưa tới nơi tới chốn” vì thời gian thực hiện và triển khai rất hạn chế. TP Hồ Chí Minh đang chuẩn bị dự thảo Nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54. Định hướng chung là Nghị quyết mới sẽ không thí điểm cơ chế đặc thù mà thực hiện dài hạn nhằm có thời gian triển khai. Thành phố sẽ kiến nghị đưa một số nội dung thuộc thẩm quyền Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, một số chức năng, nhiệm vụ của bộ, ngành giao cho thành phố trực tiếp quản lý, điều hành.

Để nâng cao chất lượng quy hoạch đô thị đáp ứng yêu cầu xây dựng, quản lý phát triển đô thị bền vững, Nghị quyết 06 –NQ/TW của Bộ Chính trị cũng nhấn mạnh, bảo đảm phân loại đất đô thị gắn với quy hoạch đô thị và mục đích sử dụng đất. Đó là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị phải phù hợp với quy hoạch đô thị được phê duyệt và quy hoạch hạ tầng; kiểm soát chặt chẽ quy trình chuyển đổi đất nông thôn thành đất đô thị theo quy hoạch và chương trình phát triển đô thị.

Tp. Hồ Chí Minh đang xây dựng Đề án chuyển các huyện lên quận hoặc thành phố trực thuộc Tp. Hồ Chí Minh. Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để phát triển đô thị từ các huyện này khá lớn. Một Nghị quyết mới để tiếp nối những cơ chế, chính sách cho thành phố phát triển nhanh, bền vững đang là mục tiêu của TP Hồ Chí Minh.