24HMONEY đã kiểm duyệtKhi khu công nghiệp vào "guồng"
Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng đang đưa Việt Nam trở thành điểm đến chiến lược của các tập đoàn điện tử và công nghệ cao, qua đó tái định hình thị trường bất động sản khu công nghiệp. Thị trường bước vào chu kỳ phát triển dài hạn, nơi chất lượng dự án, hạ tầng, công nghệ và tính bền vững dần thay thế lợi thế chi phí làm thước đo cạnh tranh.
Việt Nam đang đón nhận dòng chảy FDI chất lượng cao nhờ sự tái cấu trúc địa chính trị và công nghệ. Làn sóng đầu tư vào ngành điện tử không chỉ là phép cộng đơn thuần cho tăng trưởng xuất khẩu mà còn là đòn bẩy chiến lược sắc bén, trực tiếp định hình và dẫn dắt sự sôi động của thị trường bất động sản công nghiệp trong giai đoạn phát triển tiếp theo.
Quan sát danh sách các doanh nghiệp đang mở rộng hiện diện tại Việt Nam, dễ nhận thấy sự góp mặt ngày càng đậm nét của những tập đoàn công nghệ hàng đầu thế giới. Điều này cho thấy dòng vốn đầu tư hiện nay không còn mang tính thời điểm, mà đang phản ánh một xu hướng dịch chuyển dài hạn trong cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.
Samsung từ lâu đã chọn Việt Nam làm cứ điểm sản xuất chiến lược. Tuy nhiên, làn sóng đầu tư thực sự tăng nhiệt khi Apple xuất hiện gián tiếp thông qua các đối tác cung ứng chủ chốt như Foxconn, Luxshare hay Goertek. Hàng loạt nhà máy quy mô hàng tỷ USD tại Bắc Giang, Bắc Ninh, Nghệ An liên tục được mở rộng, phục vụ sản xuất iPad, Apple Watch và AirPods cho thị trường toàn cầu.
Không dừng lại ở lĩnh vực điện tử tiêu dùng, ngành bán dẫn – “trái tim” của công nghệ tương lai – cũng đang chọn Việt Nam làm điểm đặt chân chiến lược. Intel, Amkor, Hana Micron cùng sự quan tâm ngày càng rõ nét từ Nvidia đã góp phần tái định vị vai trò của các khu công nghiệp Việt Nam: từ trung tâm gia công thâm dụng lao động sang cứ điểm sản xuất công nghệ cao và kiểm định bán dẫn của khu vực.
Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường bất động sản khu công nghiệp đang chứng kiến một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Lợi thế cạnh tranh truyền thống vẫn được duy trì, thậm chí củng cố. Chi phí nhân công sản xuất tại Việt Nam năm 2025 dao động quanh mức 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan. Chi phí điện năng cho sản xuất cũng ở mức cạnh tranh, khoảng 0,076 USD/kWh, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc hay Philippines.
“Tuy nhiên, thị trường đang bước sang một giai đoạn mới, nơi tăng trưởng không còn đến từ mở rộng diện tích đơn thuần mà được quyết định bởi chất lượng dự án, quy mô đầu tư và giá trị gia tăng. Đây là một chuyển dịch dài hạn, không mang tính chu kỳ ngắn,” ông John Campbell nhận định.
Minh chứng rõ nét cho xu hướng này là đà tăng trưởng vượt trội của ngành điện tử. Giá trị xuất khẩu điện tử trong 10 tháng đầu năm 2025 tăng tới 140% so với năm 2019, tiếp tục đóng vai trò động lực trung tâm của thị trường khu công nghiệp.
Đáng chú ý, dù 62% số dự án FDI mới tập trung vào nhà xưởng xây sẵn, nhưng xét về quy mô vốn, tới 68% tổng vốn đầu tư lại rót vào các thương vụ thuê đất. Điều này cho thấy các tập đoàn lớn đang thiết lập cơ sở sản xuất dài hạn, quy mô lớn, thay vì chỉ thăm dò thị trường.
Ngành công nghiệp thế hệ mới trỗi dậy
Bên cạnh điện tử, báo cáo của Savills cũng nhấn mạnh sự nổi lên của các ngành công nghiệp thế hệ mới. Thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang tăng tốc mạnh, với tổng công suất thiết kế đạt khoảng 524,7 MW vào năm 2025 và có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030.
Song song đó, ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư để đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao cho các lĩnh vực công nghệ then chốt.
Trong chu kỳ tăng trưởng mới, nhà đầu tư ngày càng đặt trọng tâm vào mức độ sẵn sàng của hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, tiêu chuẩn ESG và khả năng phát triển bền vững. Những yếu tố này đang dần trở thành điều kiện tiên quyết, thay thế vai trò “chi phí rẻ” vốn từng là lợi thế lớn nhất của Việt Nam.
Nhìn về trung và dài hạn, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được dự báo sẽ bước vào giai đoạn chọn lọc cao độ. Các khu công nghiệp sở hữu vị trí chiến lược, hạ tầng hoàn chỉnh, định hướng công nghệ cao và cam kết phát triển bền vững sẽ tiếp tục hút dòng vốn lớn. Ngược lại, những dự án chậm thích ứng sẽ chịu áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt.
Bắc – Nam cùng duy trì “sức khỏe”
Trong nửa cuối năm 2025, thị trường khu công nghiệp tại cả hai miền ghi nhận tín hiệu tích cực. Miền Bắc đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 86%, với giá đất trung bình 141 USD/m²/chu kỳ thuê; giá thuê nhà xưởng xây sẵn duy trì quanh mức 5,1 USD/m²/tháng.
Tại miền Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt tới 90%, giá thuê đất trung bình 191 USD/m²/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 92%, với giá thuê trung bình 4,4 USD/m²/tháng.
Từ năm 2026, khu vực phía Nam được kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng tốc mới nhờ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và đặc biệt là sân bay Long Thành. Khi giai đoạn 1 hoàn thành, sân bay này sẽ cung cấp công suất 25 triệu lượt hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, thiết lập một cửa ngõ logistics quốc tế mới cho toàn vùng.
Tổng thể, sự bùng nổ của ngành điện tử và công nghệ cao không chỉ tạo cú hích ngắn hạn, mà đang trở thành động lực nền tảng tái định hình thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam. Đây là giai đoạn mà chiều sâu, chất lượng và giá trị dài hạn sẽ thay thế tư duy phát triển dựa thuần túy vào quy mô – một bước chuyển mang tính bản lề cho thập kỷ tới.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường