Khách sạn ế ẩm vì hét giá trên trời

Covid-19 khiến nhiều khách sạn ở mọi quy mô, phân khúc đứng trước bờ vực phá sản. Nhiều chủ khách sạn tìm kiếm các nhà đầu tư để bán tài sản, song mức giá họ mong muốn vẫn “trên trời”.

Tìm kiếm nguồn nghỉ dưỡng sinh lời

Về lý thuyết, bất động sản được xem là tài sản đảm bảo gia tăng giá trị đầu tư hơn các loại tài sản khác, nhưng hiện khoảng cách giữa thu nhập và nợ cần phải trả đang là thách thức lớn với nhiều chủ đầu tư.

Các khách sạn ở trung tâm thành phố hầu như không có khách du lịch. Còn các khu nghỉ dưỡng tuy vẫn duy trì một số hoạt động, song đã phải giảm nhân lực, giảm giá, có khi đóng cửa 3 - 4 ngày/tuần để tiết kiệm chi phí.

Mặc dù vậy, bất chấp đại dịch, phân khúc khách sạn của Việt Nam đang chứng tỏ sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Họ tin tưởng vào tiềm năng to lớn của nền kinh tế năng động và gia tăng thâm nhập vào các phân khúc thông qua mua bán - sáp nhập (M&A).

Ông Eric A. Baumgartner, sáng lập và Giám đốc điều hành Dome Hospitality, chuyên kết nối đầu tư cho rằng, khối ngoại sẵn sàng đầu tư vào ngành khách sạn và F&B (dịch vụ ẩm thực và đồ uống) ở Việt Nam. Họ đến từ các quỹ đầu tư, nhà kinh doanh trong lĩnh vực này tại khắp các châu lục. Họ đang đang tìm kiếm sự đa dạng và tin rằng các khoản đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng về lâu dài sẽ rất có lời.

“Mối quan tâm đầu tiên của họ là mua lại bất động sản trước khi kinh doanh khách sạn. Trong bối cảnh nếu nhà đầu tư có ý định kinh doanh khách sạn trong vòng 6 đến 12 tháng tới thì cũng chưa thể có lãi vì tác động lâu dài của đại dịch”, ông Eric A. Baumgartner nói.

Hiện Dome Hospitality đang nhận được nhu cầu từ các tên tuổi kinh doanh khách sạn đến từ Nhật Bản. Tuy nhiên, các nhà đầu tư này muốn mua cổ phần chi phối hoặc mua hết cổ phần, sau đó sẽ giao tài sản của mình cho các công ty quản lý khách sạn để vận hành. Trong khi đó, doanh nghiệp Hàn Quốc cũng là những người chơi tích cực tại Việt Nam, đặc biệt họ muốn đầu tư vào các khu nghỉ dưỡng chơi golf.

Ông Andy Allen, Trưởng bộ phận Chiến lược và Phát triển Savills tại Anh cho biết, thông thường, các nhà đầu tư khá chậm trong việc nhận ra các xu hướng hậu suy thoái và trở nên thận trọng trước các tín hiệu phục hồi. Nhà đầu tư sẽ tiếp tục hướng đến các loại hình bất động sản sinh lời ít rủi ro, trong khi các nhà đầu tư mạo hiểm sẽ có chiến lược phân bổ vào các phân khúc như nhà ở, khách sạn, nhà ở sinh viên và bất động sản công nghiệp.

Kịch bản phát triển tiếp theo khá dễ đoán. Khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tập trung vào các bất động sản ít rủi ro thì giá sẽ tăng và lợi nhuận giảm xuống. Nhà đầu tư sẽ nhận ra rằng, các tài sản cốt lõi ít rủi ro thì hiệu suất sinh lời thấp.

Định giá cao hơn trung bình 100%

Với lợi thế về dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, tăng trưởng thu nhập, ổn định chính trị và sự phát triển cơ cấu của các loại tài sản, Việt Nam đang hưởng lợi từ chu kỳ đầu tư lần này, đặc biệt trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, bên bán là các chủ khách sạn Việt Nam cần lưu ý rằng, nhà đầu tư nước ngoài sẽ không đến Việt Nam với một tương lai mù mịt. Dù bất động sản ở Nhật Bản, Hàn Quốc rất đắt, nhưng nhà đầu tư sẽ không chấp nhận trả mức giá đắt để có được một bất động sản ở thị trường Việt Nam.

“Thế mạnh của nhà đầu tư nước ngoài là có sẵn tiền mặt, nhưng cũng cần lưu ý là họ sẽ không thỏa hiệp chỉ vì niềm vui sở hữu một khách sạn tại Việt Nam”, ông Eric A. Baumgartner cho biết.

Với kinh nghiệm nhiều lần tiếp cận để tư vấn cho những thương vụ tương tự ở trong nước và xuyên biên giới, ông Eric A. Baumgartner tỏ ra tiếc nuối khi nhiều thương vụ đã không được thông qua. Nguyên nhân vì các ông chủ Việt Nam vẫn rất kỳ vọng vào mức giá cao hơn.

“Họ chưa sẵn sàng chấp nhận phải chặt 1 tay, 1 chân để sống sót trong bối cảnh này. Chiến lược chờ đợi và kỳ vọng mức giá tốt hơn như vậy không chỉ vô cùng rủi ro cho họ, mà còn cho cả nền kinh tế đất nước”, ông Eric A. Baumgartner nói.

Những khoản nợ phải trả của nhiều ông chủ sở hữu khách sạn ở Việt Nam đang tăng lên mỗi ngày. Họ đã có thể đàm phán một số khoản vay, nhưng nếu giữ mức định giá bán tài sản không kích thích các nhà đầu tư, trong khi tài sản đó đang không sinh lời thì nhà đầu tư khó có thể chốt thương vụ.

Nếu khách sạn phá sản sẽ đẩy ngân hàng vào cơn ác mộng. Các ngân hàng sẽ rao bán khách sạn với giá hời để cố gắng thu hồi ít nhất 50% khoản lỗ của họ.

“Chủ sở hữu khách sạn không cân nhắc kỹ về mức giá bán, đòi cao quá khiến tài sản không bán được, thì tài sản đó sẽ bị ngân hàng tiếp quản và cuối cùng khách sạn sẽ được bán với mức 50% so với kỳ vọng của chủ sở hữu. Khi đó họ sẽ trắng tay”, đại diện Dome Hospitality cảnh báo.

Hiện mọi bất động sản đang được rao bán trên thị trường mà các bên tư vấn môi giới như Dome Hospitality nhận được đều đang định giá cao hơn trung bình 100% dựa trên hoạt động cơ bản của khách sạn cũng như các chỉ số tài chính. Mức giá này quá chênh lệch so với thị trường trong khu vực Đông Nam Á, nơi các đối thủ cạnh tranh cũng đang rao bán nhiều tài sản là các khu nghỉ dưỡng 5 sao.