KBC: Khai phá tiềm năng từ Tràng Cát

Trong năm 2021, KBC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt là 4,309 tỷ (+100% YoY) và 2,466 tỷ (+258% YoY), hoàn thành lần lượt 68.9% và 123.3% kế hoạch năm 2021.

Doanh thu và lợi nhuận gộp cải thiện tích cực nhờ diện tích cho thuê KCN tăng 366% YoY

Trong năm 2021, KBC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt là 4,309 tỷ (+100% YoY) và 2,466 tỷ (+258% YoY), hoàn thành lần lượt 68.9% và 123.3% kế hoạch năm 2021. Kết quả tích cực này chủ yếu tới từ diện tích cho thuê KCN đạt 115.68 ha (+94.21% YoY).

Về cơ cấu doanh thu: Cho thuê KCN vẫn chiếm tỉ trọng chính với 74.9%, bán đất KĐT 12.5%, bán và cho thuê nhà xưởng chiếm 5.2% và các hoạt động dịch vụ khác 7.4%. Doanh thu từ mảng KCN tiếp tục giữ tỷ trọng cao nhất với đóng góp bình quân 70.6% vào doanh thu của KBC trong 5 năm gần đây.

Quang Châu, Tân Phú Trung và NSHL là những điểm sáng, chiếm 98.7% diện tích thuê năm 2021

Trong năm 2021, KBC cho thuê được 115.68 ha, trong đó bao gồm các dự án chính như: Quang Châu đạt 56.63 ha, Tràng Duệ 1.47 ha, Tân Phú Trung 21.93 ha và Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) 33.83 ha. Mặc dù đây là một kết quả tích cực, tuy nhiên KCN Quang Châu đã đạt 100% tỷ lệ lấp đầy vào cuối năm 2021 và không thể tiếp tục đóng góp vào doanh thu trong những năm sắp tới. Bên cạnh đó, KCN NSHL sau một thời gian dài chậm tiến độ đã bắt đầu cho thuê nhưng KCN này chỉ ghi nhận 33.83 ha trong khi KBC đã kí biên bản ghi nhớ 118 ha với nhiều đối tác khác. Chúng tôi cho rằng đại dịch Covid khiến tiến độ bàn giao đất khu công nghiệp chậm lại và KBC cũng bị ảnh hưởng bởi điều này, KBSV kì vọng 63 ha kí với Oppo sẽ được nhanh chóng cho thuê vào năm 2022 với giá thuê theo biên bản ghi nhớ đã kí là 100USD/m2 /kì thuê.

Biên lợi nhuận cải thiện mạnh mẽ 25.2 điểm % lên 57.23% trong 2021 YoY nhờ giá bán KCN tăng cao và không ghi nhận chi phí phát sinh

Kết thúc năm tài chính 2021, biên lợi nhuận gộp của KBC đạt mức 57.23% (tăng 25.2 điểm % YoY), điều này tới từ giá thuê của các KCN tăng so với cùng kì. Tại Quang Châu, giá thuê tăng từ 90 USD/m2 lên 108 USD/ m2 còn tại Tân Phú Trung giá tăng từ 110 USD/ m2 lên 135 USD/ m2 . Mặt bằng giá tăng tại 2 khu công nghiệp đã giải phóng gần 100% này là nguyên chân chính dẫn tới mức biên lợi nhuận gộp cao.

Ngoài ra chúng tôi cũng lưu ý trong Quý 4/2020, KBC đã điều chỉnh tăng chi phí phát triển của KCN Quang Châu trong khi cùng kì năm 2021 không xuất hiện khoản mục chi phí phát sinh này, giúp cho biên lợi nhuận gộp 2021 trở về mức tương đương trong giai đoạn 2016-2019.

Ban lãnh đạo đặt kế hoạch kinh doanh 2022 tương đối thận trọng

ĐHCĐ bất thường năm 2022 của KBC vào ngày 10/02/2022 đã thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2022 với doanh thu 9,800 tỷ VNĐ (+237% YoY) và LNST 4,500 tỷ VNĐ (+471% YoY). Chủ tịch Công ty chia sẻ lợi nhuận năm 2022 sẽ được thúc đẩy nhờ vào việc đẩy nhanh các dự án bị trì hoãn trong năm 2021 và kì vọng từ việc bán buôn 50ha KĐT Tràng Cát. KBSV cho rằng đây là một kế hoạch tương đối thận trọng khi Tràng Cát đã được cấp giấy phép san lấp trong Quý 4/2021 và đang lựa chọn nhà thầu thi công san lấp 50 ha đầu tiên trong Quý 2/2022, thể hiện sự quyết tâm của BLĐ trong kế hoạch bán buôn KĐT Tràng Cát của mình.

KBC dự định phát hành riêng lẻ thêm 150 triệu cổ phiếu và phát hành cổ phiếu thưởng tỷ lệ 3:1.

Tại ĐHCĐ bất thường, ĐHCĐ đã thông qua kế hoạch phát hành cổ phiếu thưởng với tỷ lệ 3:1 để tăng vốn điều lệ sẽ được tiến hành trong năm 2022. Kế hoạch này vốn được thông qua trong ĐHCĐ năm 2021 nhưng sau đó bị trì hoãn sang năm nay. Hiện chúng tôi chưa đưa kế hoạch chia cổ tức này vào trong mô hình định giá do chưa có đủ các thông tin liên quan.

Bên cạnh đó, kế hoạch phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu cũng đã được thông qua và sẽ được hoàn thành trong năm 2022, tương đương 26.3% số lượng cổ phiếu đang lưu hành. Giá phát hành dự kiến sẽ do HĐQT quyết định với mức chiết khấu tối đa 20% so với giá đóng cửa bình quân trong 30 phiên giao dịch cuối cùng trước khi được UBCKNN chấp thuận. Thời gian hạn chế giao dịch là 36 tháng đối với NĐT chiến lược và 18 tháng đối với NĐT chuyên nghiệp. Với giả định giá phát hành là 44,000 VNĐ/cổ phiếu, chúng tôi ước tính KBC có thể thu về 6,600 tỷ VNĐ để bổ sung thêm vốn cho các dự án mới của doanh nghiệp. Chúng tôi chưa đưa giả định này vào mô hình định giá vì còn cần thêm thông tin để đánh giá chi tiết.

KBC cũng dự kiến bán ra gần 6 triệu cổ phiếu quỹ. Cùng với cổ phiếu thưởng, số lượng cổ phiếu quỹ bán ra này có thể sẽ đưa số lượng cổ phiếu đang lưu hành tăng lên 726 triệu cổ phiếu trước khi doanh nghiệp thực hiện trả cổ phiếu thưởng.

Luận điểm đầu tư

Diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê và để bán tăng mạnh trong 2 năm tới: KCN từ 309 ha lên 1,369 ha, KĐT từ 56 ha lên 306 ha

Chúng tôi kì vọng quỹ đất KCN sắp tới của KBC sẽ tăng đáng kể nhờ: (1) Dự án KCN Tràng Duệ 3 có diện tích 687 ha đã nhận được phê duyệt quan trọng từ chính phủ vào tháng 3/2021, (2) KCN Quang Châu mở rộng 90 ha đã được phê duyệt 1/2000 vào tháng 7/2021, (3) cụm công nghiệp Long An 169 ha và KCN Nam Tân Tập tại Long An đã được chấp thuận đầu tư trong tháng 7 và tháng 8/2021, (4) cụm công nghiệp Hưng Yên với diện tích cho thuê 244 ha đã được chấp thuận đầu tư vào tháng 12/2021. Với thời gian GPMB và xây dựng bình quân khoảng 1-2 năm, chúng tôi kì vọng các dự án này sẽ bắt đầu mở bán trong 2022 và 2023, qua đó gia tăng đáng kể diện tích cho thuê bình quân hiện tại của KBC.

Tại mảng KĐT, chúng tôi cũng kì vọng quỹ đất thương phẩm sẽ cải thiện lớn từ 56 ha lên 306 ha khi KĐT Tràng Cát với diện tích thương phẩm 250 ha bắt đầu được bàn giao trong năm 2022 với 50 ha đầu tiên dự kiến được bán.

Các KCN mới có lợi thế lớn từ vị trí địa lý và tệp khách hàng có sẵn, kì vọng sẽđạt 90% diện tích thuê trong 5 năm

Chúng tôi kì vọng KBC sẽ thực hiện bàn giao được 97% diện tích cho thuê tăng thêm 1,060 ha từ 2022-2028 do các cơ sở sau:

KCN Tràng Duệ 3: Các doanh nghiệp thuê đất được hưởng mức ưu đãi thuế bậc nhất cả nước do được miễn thuế thu nhập trong 4 năm, giảm 50% thuế phải nộp trong 9 năm và chịu mức thuế 10% trong 15 năm đầu tiên. Tràng Duệ có vị trí thuận tiện nằm ngay cạnh đường quốc lộ 10, cách cảng Hải Phòng 15 km. Do đó chúng tôi kì vọng Tràng Duệ 3 sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy sau 5 năm hoạt động, đặc biệt khi nhu cầu FDI vào Việt Nam ngày càng tăng và quỹ đất tại Việt Nam là có hạn. KCN Tràng Duệ 2 cũng đã được lấp đầy 90% chỉ trong 4 năm kể từ khi hoạt động vào 2014.

KCN Quang Châu mở rộng: KCN Quang Châu có tiến độ thuê bình quân 2019-2021 đạt 47.8 ha, và thu hút được nhiều khách hàng lớn như Foxconn, Luxshare,… Do vậy, chúng tôi kì vọng KCN Quang Châu mở rộng sẽ nhanh chóng được lập đầy trong 4 năm từ 2023-2027

Cụm công nghiệp tại Long An: 3 khu công nghiệp KBC dự tính xây dựng có tổng diện tích 169 ha, thương phẩm 110 ha. Trong đó, 2 khu có vị trí tại Phước Vĩnh Đông và 1 khu tại Tân Tập. Chúng tôi đánh giá cao vị trí của các khu công nghiệp nay do chỉ cách thành Phố Hồ Chí Minh 20 km và cách Cảng Cái Mép chỉ 30 km. Do đó, chúng tôi kì vọng các khu công nghiệp này sẽ có giá bán bình quân 140 USD/m2 (giá bán khu vực Long An hiện tại khoảng 130-150 USD/m2 ) và lấp đầy 90% sau 4 năm kể từ khi hoạt động vào 2022.

KCN Nam Tân Tập: KBC đã nhận được quyết định đầu tư dự án này vào tháng 8/2021 với diện tích đất 245 ha và diện tích thương phẩm 171 ha. Đây là KCN có vị trí rất thuận lợi trong tỉnh Long An khi nằm ở ngã ba sông Soài Rạp và Sông Rạch Cát, tiếp giáp với Đường tỉnh 830, và năm ngay bên cạnh Cảng Quốc Tế Long An. Do đó, chúng tôi kì vọng khu công nghiệp này sẽ có giá bán bình quân 150 USD/m2 (giá bán khu vực Long An hiện tại khoảng 130-150 USD/m2 ) và lấp đầy 90% trong giai đoạn 2023-2027

Cụm công nghiệp Hưng Yên: Tổng diện tích cụm công nghiệp này đạt 375 ha, diện tích thương phẩm đạt 244 ha và dự kiến được đưa vào cho thuê trong năm 2023. Với chủ trương của Chính phủ đưa Hưng Yên thành tỉnh công nghiệp, các doanh nghiệp thuê đất KCN tại Hưng Yên được miễn 2 năm thuế đầu tiên và giảm 50% thuế trong 3 năm tiếp theo. Ban lãnh đạo công ty chia sẻ, hiện đang có khách hàng tiềm năng thương lượng thuê lại 300ha đất tại các CCN và KCN của KBC phát triển tại Hưng Yên. Bên cạnh đó, KBC và ACI Capital cũng đã trao đổi biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư tại các KCN, CCN của KBC tại Hưng Yên với tổng giá trị đầu tư dự kiến 1 tỷ USD. Do đó, chúng tôi kì vọng các khu công nghiệp này sẽ có giá bán bình quân 90 USD/m2 (giá bán khu vực Hưng Yên hiện tại khoảng 75 USD/m2 ) và đạt tỷ lệ lấp đầy 90% vào năm 2028.

Biên gộp duy trì ở mức cao trong những năm tới nhờ giá cho thuê các dự án tăng giá trung bình 12%/năm

Chúng tôi kì vọng KBC sẽ vẫn giữ được mức biên gộp cao trên 60% nhờ vào giá bán các KCN của KBC thường thấp hơn do đã kí biên bản ghi nhớ với các khách hàng 1-2 năm nên giá bàn giao thấp hơn giá giao dịch trên thị trường – chúng tôi kì vọng giá cho thuê bình quân của KBC sẽ tăng trở về với mặt bằng chung ở khu vực xung quanh khi đã bàn giao hết diện tích trên biên bản ghi nhớ.

Giá thuê bình quân tại các khu công nghiệp của KBC đã tăng từ 65.8 USD/m2 vào 2016 lên 117.8 USD/m2 tại 2021 (CAGR 12.4%/ năm) (Bảng 3). Các KCN được hưởng lợi lớn nhất này là các KCN KBC đã hoàn thành xây dựng từ lâu và có giá vốn thấp: Quang Châu, Tân Phú Trung.

Chúng tôi cũng lưu ý rằng, biên bản ghi nhớ kí với Oppo có diện tích 62.7 ha và giá thuê theo biên bản là 80 USD/m2 sẽ được bàn giao vào năm 2022 thay vì năm 2021 do ảnh hưởng, điều này sẽ làm giảm giá thuê trung bình được chúng tôi ước tính ở bảng 3. Giá thuê sẽ trở lại mức ngang với giá thị trường khi biên bản ghi nhớ được bàn giao hết.

Kế hoạch bán buôn cho KĐT Tràng Cát đang thể hiện những tín hiệu tích cực với biên lợi nhuận gộp cao 70% nhờ giá vốn thấp

KBC dự kiến chuyển nhượng 50ha đất thương phẩm mỗi năm tại dự án khu đô thị (KĐT) Tràng Cát, thay vì tự phát triển để bán lẻ kết hợp bán buôn như kế hoạch trước đó. Kế hoạch này sẽ mang lại dòng tiền cho KBC nhanh hơn và khả thi về mặt pháp lý hơn, do dự án gần như đã có thể chuyển nhượng sau khi hoàn tất việc san lấp.

Theo như chia sẻ từ doanh nghiệp, giá đất sau ghi san lấp có thể được chuyển nhượng với mức giá 20 triệu VNĐ/m2 . Theo chúng tôi ước tính, chi phí cơ sở hạ tầng/m2 của dự án Tràng Cát tương đối thấp, ở mức ~6.5 triệu VNĐ/m2 . Điều này có nghĩa là KBC có thể ghi nhận 10,000 tỷ VNĐ doanh thu từ Tràng Cát với mức biên lợi nhuận ~68%. Chúng tôi đánh giá cao dự án này do tính pháp lý rõ ràng của dự án, đã nộp 100% tiền sử dụng đất và đền bù, dẫn tới việc thi công dự án thuận lợi. Chúng tôi cho rằng KBC sẽ giữ mức biên lợi nhuận gộp cao trong các năm tới khi dự án trọng điểm Tràng Cát có giá vốn thấp và vị trí thuận lợi của dự án giúp việc chuyển nhượng dự án thuận lợi.

Dư địa định giá vẫn ở mức hấp dẫn khi KBC vẫn đang liên tục nghiên cứu và mở rộng quỹ đất hiện có

Chúng tôi cũng lưu ý rằng hiện KBC còn khá nhiều dự án đang nghiên cứu và có thể phát triển sau này. Cụ thể, liên danh KBC – SGT – SCC đã được giao làm chủ đầu tư dự án KĐT Nam Vũng Tàu 69 ha, tổng mức đầu tư 4620 tỷ. KBC đã thành lập công ty con là CTCP tập đoàn đầu tư Vũng Tàu (VĐL 1000 tỷ) với tỷ lệ lợi ích 78.17% để quản lý và phát triển dự án này. Ở mảng KCN, KBC đã thành lập CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên vào ngày 04/02/2021 với vốn điều lệ 1.800 tỷ đồng (KBC sở hữu 60%) để phát triển dự án KCN (860ha) tại huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương. Tỉnh Hải Dương nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm phía Bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, tiếp giáp với Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang và Hưng Yên. Chúng tôi cho rằng Hải Dương sẽ là một trong những tỉnh có lợi thế nhất để thu hút các nhà cung cấp/nhà thầu phụ của các ông lớn công nghệ như Foxconn, Samsung, OPPO.

Chúng tôi đánh giá đây đều là những dự án tiềm năng, nằm tại vị trí đắc địa và có giá bán/cho thuê đất với mức giá tiềm năng. Khu vực Nam Vũng Tàu có giá đất khoảng 40 triệu VNĐ/m2 còn khu vực Hải Dương có giá thuê KCN khoảng 75 USD/m2 .