Ít khả năng dẫn đến khủng hoảng CONDOTEL

Trước thông tin Cocobay công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm với chủ sở hữu condotel tại dự án, thị trường dấy lên nhiều lo ngại đối với phân khúc vốn đang khá trầm lắng.

Cách đây 2 – 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin.

Đã có những cảnh báo đưa ra về những cam kết này nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn. Qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel.

Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước. Giải thích một cách đơn giản thì lý do là bởi hoạt động của sự không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thi những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.

Đây không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.

Tuy vậy kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng.

Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Trước những thông tin này, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản. Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ.

Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnhvẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình. Tuy vậy, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận. Gần đây, đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2 không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.