HoREA nói về việc xác định dân số theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ

Sau khi Sở Xây dựng TPHCM lấy ý kiến về dự thảo Quyết định ban hành Quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có những nhận định về phương pháp xác định dân số được nêu trong dự thảo.

Theo HoREA, trong điều kiện pháp lý và thực tế hiện nay đang vướng mắc về chỉ tiêu quy mô dân số theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 (nhìn chung là thấp), thường chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, trong đó có các dự án phát triển đô thị, nhà ở hoặc các dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị cần phải có quy mô dân số hợp lý, Hiệp hội hoan nghênh và thống nhất với Sở Xây dựng đề xuất quy định 2 phương pháp xác định dân số, bao gồm phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng và phương pháp xác định dân số được xác định theo chỉ tiêu 3.5 người/căn hộ.

HoREA nhận định phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng là giải pháp hợp lý nhất trong tình hình hiện nay có thể đáp ứng được yêu cầu của các chủ đầu tư dự án nhà ở, để có thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt số lượng nhà ở hợp lý, tăng tính khả thi của dự án, để có thể thu hồi được vốn đầu tư và có được lợi nhuận hợp lý so với trường hợp áp dụng phương pháp xác định dân số được xác định theo chỉ tiêu 3.5 người/căn hộ.

Hiệp hội đưa ra ví dụ, dự án nhà ở thương mại A có tổng diện tích sàn sử dụng làm căn hộ là 100,000 m2, trong đó có 10% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 25-40 m2; 15% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 40-60 m2; 25% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 60-80 m2; 25% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 80 -120 m2; 15% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 120-150 m2; 10% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 150 m2 trở lên, như sau:

- Sử dụng 10 % diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 25-40m2 với 10,000 m2 cho ra kết quả có 308 căn hộ.

- Sử dụng 15 % diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 40- 60m2 với 15,000 m2 cho ra kết quả có 300 căn hộ.

- Sử dụng 25 % diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 60- 80m2 với 25,000 m2 cho ra kết quả có 357 căn hộ.

- Sử dụng 25% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 80-120 m2 với 25,000 m2 cho ra kết quả có 250 căn hộ.

- Sử dụng 15% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 120- 150 m2 với 15,000 m2 cho ra kết quả 111 căn hộ.

- Sử dụng 10 % diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 150 m2 trở lên với 10,000 m2 cho ra kết quả có 66 căn hộ.

Như vây, tổng số căn hộ của dự án A là 1,392 căn hộ.

Khi áp dụng phương pháp xác định theo chỉ tiêu 3.5 người/căn hộ thì dự án A có quy mô dân số tính theo công thức: 1,392 căn hộ x 3.5 = 4,872 người

Còn khi áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì dự án A có quy mô dân số được tính như sau:

*308 căn hộ từ 40-60m2 được tính 1 người, có quy mô dân số là 308 người.

*300 căn hộ từ 40-60m2 được tính 2 người, có quy mô dân số là 600 người.

*357 căn hộ từ 60-80m2 được tính 3 người, có quy mô dân số là 1,071 người.

*250 căn hộ từ 80-120m2 được tính 4 người, có quy mô dân số là 1,000 người.

*111 căn hộ từ 120-150m2 được tính 5 người, có quy mô dân số là 555 người.

*66 căn hộ từ 150m2 trở lên được tính 6 người, có quy mô dân số là 396 người.

Như vậy, trường hợp áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì quy mô dân số của dự án A chỉ có 3,930 người, thấp hơn 942 người, thấp hơn 19.3% so với áp dụng phương pháp xác định theo chỉ tiêu 3.5 người/căn hộ thì dự án A có đến 4,872 người.

Bên cạnh mặt tích cực trên đây, Hiệp hội đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục xem xét thấu đáo việc áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng sẽ dẫn đến quy mô dân số thực tế có tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.

Cụ thể, kết quả Tổng điều tra dân số, nhà ở ngày 01/04/2019 thì quy mô dân số TPHCM là gần 9 triệu người. Nhưng vào năm 2016, cơ quan chức năng cho biết TPHCM đã có quy mô dân số thực tế khoảng 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư.

Đơn cử là trường hợp quận Bình Thạnh được giao chỉ tiêu quy mô dân số đến năm 2020 là 560,000 người, nhưng trên thực tế thì quy mô dân số thực tế của quận đến năm 2014 đã là 560,000 người, bao gồm 480,000 người thường trú và 80,000 người nhập cư, mà nếu trần quy mô dân số không được điều chỉnh tăng thêm thì không có chỉ tiêu dân số để phát triển khu đô thị mới và chỉnh trang tái thiết đô thị hiện hữu.

HoREA cho rằng điều bất cập là nếu chỉ căn cứ vào quy mô dân số chính thức mà chưa căn cứ vào quy mô dân số thực tế thì ngân sách Nhà nước Trung ương phân bổ cho Thành phố chỉ căn cứ theo quy mô dân số chính thức (8.9 triệu người) nên trên thực tế, Thành phố phải dùng ngân sách địa phương để đáp ứng nhu cầu về việc làm, y tế, giáo dục, dịch vụ, vui chơi giải trí cho quy mô dân số thực tế (13 triệu người), trong đó có nhu cầu nhà ở cho cả 3 triệu người nhập cư (trong đó có sự góp sức của hơn 60,000 chủ nhà trọ).

Về quy hoạch đô thị, xây dựng thì căn cứ quy mô dân số chính thức và xu thế tăng dân số để xác định quy mô dân số của các quận, huyện, thành phố Thủ Đức và xác định quy mô dân số tại các quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, trong lúc cơ chế điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu thực hiện dự án bất động sản, nhà ở của các nhà đầu tư.

Theo kết quả Tổng điều tra dân số, nhà ở ngày 01/04/2019 thì TPHCM có gần 2.6 triệu hộ gia đình với bình quân 3.51 người/hộ, như sau:

- Hộ 1 người: 319,096 hộ, chiếm 12.47%

- Hộ 2 người: 503,082 hộ, chiếm 19.36%

- Hộ 3 người: 557,075 hộ, chiếm 21.77%

- Hộ 4 người: 639,2016 hộ, chiếm 24.98%

- Hộ từ 5 người trở lên: 540,698 hộ, chiếm 21.13%

Như vậy, số hộ 1-2 người chỉ chiếm 31.83%, số hộ 3-4 người chiếm đến 46.75% với hộ gia đình hạt nhân thường có 3-4 người gồm vợ, chồng và 1-2 con.

Nếu mặc định căn hộ từ 25-40m2 có 1 người; căn hộ từ 40-60m2 có 2 người; căn hộ từ 60-80m2 có 3 người; căn hộ từ 80-120m2 có 4 người; căn hộ từ 120-150m2 có 5 người; căn hộ từ 150 m2 trở lên có 6 người thì chưa thật sự sát với thực tế.

Bởi lẽ, đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư đang cư ngụ tại các căn hộ quy mô 1-2 phòng ngủ với 3-5 người. Bên cạnh đó, những người có thu nhập cao đang cư ngụ tại các căn hộ (nhà) quy mô 3-4-5 phòng ngủ trở lên, nhưng không phải luôn đi đôi với có nhiều người ở.

Khi áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì quy mô dân số của dự án bất động sản, nhà ở có vẻ thấp hơn như ví dụ trên đây, nhưng khi đưa dự án vào hoạt động thực tế thì quy mô dân số thực tế sẽ cao hơn rất đáng kể, nhất là tại các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, bởi lẽ từ căn hộ 1 phòng ở nhỏ nhất (25 m2) đến căn hộ 1 phòng ở 60 m2 vẫn có thể có 3-5 người (thậm chí nhiều hơn), chứ không phải chỉ có 1-2 người nên sẽ tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.

Nhưng trong điều kiện pháp lý và thực tế hiện nay, Hiệp hội rất hoan nghênh và thống nhất với Sở Xây dựng đề xuất phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.