Hiến kế gỡ dự án treo

Mặc dù, Chính phủ, các cấp ngành và địa phương liên tục cảnh báo về tình trạng "ôm đất", chiếm dụng quyền sử dụng đất của một số tổ chức, cá nhân doanh nghiệp nhưng đâu đó vẫn tồn tại tình trạng dự án "treo", gây nhiều bất bình trong dư luận xã hội. Nhiều dự án đã triển khai song chậm tiến độ dẫn tới những bế tắc về tài chính, về điều hành dự án và khó khăn trong việc thu hồi.

Theo nhiều chuyên gia kinh tế và giới nghiên cứu, về cơ bản là do vẫn còn nhiều quy định liên quan đến các "dự án treo", dự án chậm tiến độ còn chưa rõ ràng dẫn tới sự bế tắc trong triển khai thực hiện. Cụ thể, luật cũng chưa quy định rõ, giả sử khi đến hạn, chủ đầu tư mới triển khai được 10% dự án thì có khác gì so với những chủ đầu tư đã triển khai được 99% dự án hay không? Dù khác hay không thì việc Nhà nước thu hồi là đương nhiên, song thu hồi sao cho hợp tình hợp lý khiến chủ đầu tư khâm phục khẩu phục mới là quan trọng.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho hay, theo quy định của pháp luật, nhưng cũng phải tùy vào tính chất, mức độ cụ thể của từng dự án mới có thể đưa ra kết luận. Vì thế, cần đa dạng hơn các hình thức xử lý. Ví dụ như, chủ đầu tư chậm bao nhiêu thời gian thì phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng, càng chậm nhiều thì càng phải nộp thêm nhiều tiền.

Việc thu hồi dự án chậm tiến độ không dễ. Bởi không có chủ đầu tư nào muốn "buông" dự án dù không triển khai được. Chủ đầu tư khi nhận dự án, dù ít, dù nhiều cũng đã bỏ nhiều chi phí trong quá trình chuẩn bị và triển khai dự án. Nếu thu hồi trên nguyên tắc không bồi thường thì chủ đầu tư sẽ mất không. Việc thu hồi cần cương quyết nhưng cũng phải có giải pháp hợp lý, hợp tình.

Sau khi thu hồi quỹ đất, nên trả lại cho người dân sản xuất nếu đó vẫn là cánh đồng bỏ hoang, chưa xây dựng. Còn đối với những dự án đô thị cần thiết phải triển khai trong giai đoạn này thì phải thực hiện đấu thầu để giao cho nhà đầu tư mới. Tiền thu được từ việc đấu thầu, sau khi trừ vào nghĩa vụ tài chính đất đai với Nhà nước, phần dôi dư còn lại cần tính toán để bồi thường cho chủ đầu tư cũ trong trường hợp họ đã thực hiện đầu tư một phần.

Mặt khác, khi đấu thầu dự án và giao cho chủ đầu tư mới triển khai còn giúp giải quyết được quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp đã góp vốn vào dự án. Nếu tiếp tục để dự án "nằm chờ" thì sẽ có rất nhiều nguồn lực chôn vùi trong đất. Đối với các dự án mới, để tránh tình trạng "ôm đất" không triển khai, cần phải tiến hành đồng bộ quy hoạch các dự án từ đầu tư công đến đầu tư tư nhân. Nếu như chưa có nguồn lực để triển khai các dự án hạ tầng giao thông, đầu tư công thì chưa vội cấp phép cho những dự án "ăn theo" hạ tầng đó được. Khi đầu tư công và đầu tư tư nhân được tiến hành đồng bộ thì mới hình thành nên hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh của các dự án kinh doanh thương mại theo quy hoạch.

Theo Chuyên gia kinh tế Doãn Hồng Nhung, ngoài việc thu hồi các dự án treo, cơ quan quản lý Nhà nước và địa phương cần xem xét các chế tài đối với hành vi: "nếu gây thiệt hại cho người dân khi chậm triển khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì phải bồi thường cho người sử dụng đất". Đối với các quy hoạch và các dự án đang "bị treo", cơ quan chủ quản là Bộ Xây dựng cũng cần tăng cường kiểm tra, rà soát để kịp thời phát hiện, xử lý các vi phạm với một hạn định rõ ràng, tránh việc chỉ đạo xong rồi để đấy.

Là người có nhiều thực tiễn tiếp cận và tham vấn, xử lý các dự án treo, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, việc thu hồi dự án treo và trả lại cho người dân còn phải cân nhắc tới Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó, quan tâm đặc biệt tới giải pháp xác định và phân bổ lại giá trị đất đai tăng thêm theo nguyên tắc công bằng đối với những người tạo ra nó. Thực tế, tại nhiều dự án chủ đầu tư găm giữ đất do kỳ vọng vào khả năng giá trị đất đai tăng thêm nhờ quy hoạch hay hạ tầng mà không cần phải làm gì. Tại các nước phát triển, họ sử dụng sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm này để phân phối hợp lý và xử lý ngay trong bồi thường, tái định cư trong thu hồi đất để phát triển các khu dịch vụ công cộng.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, áp dụng tại Việt Nam, cần sớm có sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm và phương thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án phát triển hạ tầng làm cho giá trị đất đai tăng thêm. Mặt khác về dài hạn, cần thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế. Trong đó, cần bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Điều này sẽ triệt tiêu cơ chế xin - cho, minh bạch hóa hoạt động đầu tư đất. Đặc biệt giải quyết triệt để tình trạng dự án treo, dự án chậm tiến độ.