Hệ lụy từ việc mập mờ "đất thổ cư”

UBND TP Hà Nội dùng khái niệm “đất thổ cư”, không được quy định trong Luật Đất đai để điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất năm 2021 tại Sơn Tây.

Điều này dẫn đến việc một diện tích lớn đất trồng cây “biến” thành đất ở, sau đó được phân lô để bán.

Rầm rộ bán đất phân lô

Ghi nhận của PV trên địa bàn thôn Đồng Trạng và Trại Láng (thị xã Sơn Tây), suốt từ ngã ba giao cắt QL21 hướng Xuân Mai - Sơn Tây rẽ phải vào làng, những đoàn xe con nườm nượp nối đuôi nhau vào xã xem đất.

Thửa đất thôn Đồng Trạng biến thành dự án 120 lô

Dọc trục đường Cổ Đông 1, 2, đất chia từ vài đến hơn chục lô chằng chịt bám lấy hai bên đường. Chưa kể, phía sau những con ngõ nhỏ, vô vàn công trường dự án trên dưới trăm lô đang rầm rập san gạt.

Nằm cuối ngõ 209, đường Cổ Đông 2, thuộc thôn Đồng Trạng, dự án 93 lô vừa được thảm nhựa mới tinh, diện tích từ khoảng 70 - 100m2 chào bán từ 18 - 24 triệu đồng/m2.

Sau khi tiếp nhận văn bản và câu hỏi của Báo Giao thông do TP Hà Nội chuyển xuống, Sở TN&MT Hà Nội đã lập tức có văn bản yêu cầu các quận, huyện, văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở... rà soát, báo cáo chia tách thửa, san hạ đất để xây dựng hạ tầng đường giao thông trên địa bàn từ ngày 1/1/2017 - 30/1/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500m2...

Ngay bên cạnh, một lô đất 6.000 - 7.000m2 cũng đang được san gạt để phân lô. Cách đó không xa, hai lô đất bám hai bên ao tù thôn Đồng Trạng cũng đang chào bán rầm rộ với tên hoa mỹ “Quần thể dự án 120 lô Cổ Đông bám hồ”, giá 18 - 21 triệu đồng/m2, cam kết “sổ đỏ trao tay từng lô”.

Theo tìm hiểu, nguồn cơn của những dự án trăm lô, rao bán rầm rộ nói trên là do những ngày giữa tháng 12/2021, Phó chủ tịch UBND thị xã Sơn Tây Nguyễn Viết Đạt đã ký loạt quyết định cho phép chuyển đổi đất từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở.

Điển hình trong số này là hơn 1.400m2 tại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 7; hơn 4.100m2 tại thửa 34, tờ bản đồ số 110 do ông Đoàn Anh Tuấn và bà Lê Thị Huệ sở hữu.

Bà Phùng Bích Phượng, cán bộ địa chính xã Cổ Đông cho biết, trong năm 2021 toàn xã được duyệt khoảng 100 hồ sơ, tổng diện tích chuyển đổi khoảng hơn 7ha.

Để làm rõ thêm các nội dung trên, PV Báo Giao thông đã đặt lịch làm việc với UBND thị xã Sơn Tây, tuy nhiên không nhận được sự hợp tác.

Không có khái niệm “đất thổ cư”

Theo báo cáo của Chủ tịch xã Cổ Đông Khuất Văn Xuyên, các thửa đất chuyển đổi trên đã được TP Hà Nội điều chỉnh, bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất thị xã Sơn Tây năm 2021 theo Quyết định số 4452.

Theo đó, ngày 15/10/2021, trước thời điểm các thửa đất nói trên được chuyển đổi 2 tháng, Phó chủ tịch TP Hà Nội Nguyễn Trọng Đông đã ký Quyết định điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất thị xã Sơn Tây năm 2021, bổ sung kế hoạch sử dụng đất 19 dự án với hơn 86ha và điều chỉnh diện tích nhiều loại đất khác. Trong đó phê duyệt 11 trường hợp, hơn 30ha (khoảng 300.000m2) “chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao, liền kề trong các thửa đất thổ cư sang đất ở”.

Đáng nói, cụm từ «đất thổ cư» không được sử dụng trong Luật Đất đai hiện hành.

Luật Sư Đặng Văn Sơn, Trưởng văn phòng luật sư Đặng Sơn (Hà Nội) cho biết, đất đai được phân loại thành 3 nhóm gồm: Phi nông nghiệp, nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất ở có 2 loại là đất ở đô thị mã “ODT” và đất ở nông thôn “ONT”. Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành không có loại đất nào gọi là “đất thổ cư”.

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, “đất thổ cư” vốn được sử dụng từ trước Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực. Nó chỉ có chức năng giải quyết vấn đề liên quan đến đất đai trước năm 1993.

Do đó, đối với các cơ quan Nhà nước, cụ thể ở đây là UBND TP Hà Nội và thị xã Sơn Tây phải căn cứ theo luật để giải quyết thủ tục hành chính Nhà nước.

“Người dân thì vẫn sử dụng từ “đất thổ cư”, thế nhưng về mặt quản lý hành chính Nhà nước phải thực hiện theo đúng quy định của luật. Do đó, việc lập lờ khái niệm, dẫn đến tình trạng ồ ạt chuyển đổi đất từ đất trồng cây sang đất ở thì đó là trách nhiệm của Hà Nội và thị xã Sơn Tây”, ông Tuyến khẳng định.

Báo Giao thông đã có văn bản đề nghị TP Hà Nội làm rõ khái niệm đất thổ cư, điều kiện thoả mãn đất thổ cư thuộc đối tượng được chuyển đổi.

Ngày 9/3, UBND TP Hà Nội có phiếu chuyển, giao Sở TN&MT chủ trì, phối hợp với thị xã Sơn Tây để phản hồi. Tuy nhiên đến nay, Báo Giao thông chưa nhận được phúc đáp.

2 tháng xong một “dự án”

Thửa đất thôn Trại Láng, xã Cổ Đông được phân thành hàng chục lô

Trong khi một dự án nhà ở mất từ 3 - 10 năm, trải qua rất nhiều thủ tục và khâu thẩm định thì những dự án trăm lô tại Sơn Tây chỉ mất hơn 2 tháng để vừa chuyển đổi đất, tách thửa, phân lô.

Đơn cử tại thửa số 109, tờ bản đồ số 7, thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, diện tích 4.262m2 vốn là đất không rõ nguồn gốc.

Tháng 10/2016, UBND xã Cổ Đông tổ chức lấy ý kiến khu dân cư xác định về nguồn gốc và thời điểm sử dụng diện tích đất trên. Những người có mặt tại buổi lấy ý kiến gồm chủ tịch xã; trưởng thôn; công chức địa chính xã và một số người có tên nhưng không rõ thông tin cá nhân.

Những người có tên trên xác định 4.262m2 là đất khai hoang. Trên phần đất khai hoang xây dựng 1 căn nhà 39,6m2 từ trước năm 1992 (chủ tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất - PV).

6 tháng sau (tháng 3/2017) toàn bộ diện tích trên được thị xã Sơn Tây cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trong đó có 120m2 đất ở, 4.142 m2 đất trồng cây lâu năm.

Đến tháng 10/2021, TP Hà Nội ban hành Quyết định điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất thị xã Sơn Tây. Hai tháng sau, toàn bộ diện tích trên được chuyển đổi 100% thành đất ở.

Tương tự, đối với thửa đất 108, tờ bản đồ số 7, diện tích 1.600m2, phần đất này cùng chủ sở hữu, cùng ngày chuyển đổi.

Ngay sau khi được chuyển đổi, hai miếng đất “ôm” hai bên bờ ao “biến thành” dự án “Quần thể dự án 120 lô Cổ Đông”. Những ngày đầu tháng 1/2022 (sau 1 tháng chuyển đổi), những lô đất ở đây được rao bán rầm rộ.

Lợi nhuận “lọt” túi tư nhân, Nhà nước thất thu

Nhiều lô đất vừa chuyển đổi khu vực Cổ Đông, Sơn Tây được chào bán 18 - 24 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vào tháng 11/2021, thị xã Sơn Tây thông báo đấu giá quyền sử dụng 18 thửa đất trên địa bàn, giá khởi điểm trung bình khoảng 15 triệu đồng/m2. Đồng nghĩa, khi đấu giá thành công, Nhà nước sẽ thu được tối thiểu 15 triệu đồng/m2 tiền sử dụng đất.

Nhưng với việc cho phép cá nhân chuyển đổi đất, tách thửa, phân lô đem bán như hiện nay, Nhà nước chỉ thu được tiền sử dụng đất theo biểu giá quy định (khu vực Cổ Đông biểu giá khoảng 5 triệu đồng/m2).

Thị xã Sơn Tây từ chối cung cấp cho Báo Giao thông về những nội dung này. Tuy nhiên, làm một phép tính đơn giản, nếu 300.000m2 đất vườn ao gắn liền đất thổ cư được chuyển đổi (theo Quyết định số 4452 của TP Hà Nội) “biến” thành dự án đất nền trăm lô, nhân với mức chênh trung bình 10 triệu đồng/m2, thì Nhà nước có nguy cơ thất thu 3.000 tỷ đồng.

Ngoài ra việc tách thửa, bán dự án dưới danh nghĩa cá nhân còn “trốn” được loạt các chi phí khác như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, thủ tục đầu tư...

Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Phó giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới danh nghĩa cá nhân phải chịu các khoản thuế phí bao gồm thuế TNCN (2% giá trị các bên thỏa thuận ghi nhận tại hợp đồng mua bán công chứng), lệ phí trước bạ, phí công chứng, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Nhưng nếu là doanh nghiệp, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp phải thực hiện các khoản thuế: TNDN (thuế suất 20% được tính trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản), thuế giá GTGT (thuế suất 10%).