Hé lộ về phân khúc khi bung hàng sẽ làm thị trường bất động sản thay đổi

Theo chuyên gia, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II năm sau, khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - nhận định, thị trường bất động sản hiện nay thiếu nguồn cung, giảm cầu, thiếu sự quan tâm của chính quyền địa phương, thiếu vốn. Những khó khăn trên khiến sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang rất suy yếu từ quy mô, số lượng, nhân sự và cả tiềm lực tài chính.

Theo khảo sát của VARS, có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể "cầm cự" được hết quý III năm nay nếu chúng ta không có các chính sách điều hành vĩ mô, sự tác động mạnh mẽ của các chính sách.

Tuy nhiên, ông Đính nhận định, khả năng hồi phục của thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tốt hơn.

Cụ thể, quý I nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000 thì sang quý II đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Sang đến quý III, trong 2 tháng đầu quý đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán.

Ngoài ra, nếu quý I năm nay chủ đầu tư chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán thì quý III do niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên giao dịch tăng và nguồn hàng tăng hơn.

Với đà như vậy, hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, tất nhiên chủ yếu là các dự án cũ. Các dự án đưa ra đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang được tăng lên.

Trong đó, 70% giao dịch đến từ các căn hộ chung cư, còn phân khúc đất nền giao dịch còn ít do giá cả chưa có nhiều điều chỉnh mạnh.

"Những điều này cho thấy, điều hành của Chính phủ bắt đầu có kết quả. Tuy nhiên, thời gian tới cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách", ông Đính nói thêm.

Vị chuyên gia này cho rằng, trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực thì cần xem xét giải quyết vướng mắc, thực sự tháo gỡ khó khăn cho các dự án mới để đưa vào thị trường, từ đó tăng nguồn cung. Nguồn cung dồi dào sẽ tăng giao dịch, tăng mua bán trên thị trường.

"Chúng tôi dự đoán quý IV năm nay là thời điểm bắt đầu phục hồi. Từ quý III năm nay đã có nhiều tín hiệu mừng, tất nhiên so với thời điểm 2018-2019 thì vẫn còn xa, chỉ là con số vài nghìn so với vài chục nghìn lượt giao dịch trong quá khứ. Nhưng trong thời điểm khó khăn này, vài nghìn đã là một con số đáng khích lệ, có nhiều tín hiệu đáng mừng để tạo động lực tốt cho thị trường", ông Đính nêu.

Đồng quan điểm trên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế - nhận định thị trường bất động sản hiện nay có một số động lực để phục hồi.

Ông Thịnh cho rằng, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ban ngành, đã chỉ đạo sâu xát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng…, các chủ đầu tư đang cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Yếu tố quan trọng này cho thấy việc tái cấu trúc trên toàn thị trường, không tập trung cụ thể ở phân khúc nào.

Chuyên gia kinh tế này nhấn mạnh thêm, từ năm nay, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.

Chính vì lẽ đó, từ cuối năm 2022 đến nay chúng ta đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai khiến cơ hội để phục hồi rất lớn. Tuy nhiên, hiện nay quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường.

"Sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn", ông Thịnh nhận định.