Hàng chục cổ phiếu BĐS đã rơi về dưới mức 10.000 đồng/cp, đâu là nguyên do của tình trạng tiêu cực này?

Xu hướng giảm giá kéo dài với nhóm cổ phiếu bất động sản từ 2022 đến nay. Hàng chục mã đã rơi về dưới mức 10.000 đồng/cp, không ít trường hợp chỉ ngang ly trà đá. Đâu là nguyên do của tình trạng tiêu cực này?

Theo Dòng vốn Kinh Doanh, kể từ quý II/2022 đến nay, câu chuyện của cổ phiếu bất động sản đã rẽ đi theo hướng hoàn toàn khác khi thị trường chứng khoán lao dốc.

Thị trường chứng khoán đã tạo đáy vào tháng 11/2022. Tính đến nay (28/10), VN-Index hồi phục với tỷ lệ 38%. Đa phần các nhóm ngành tăng giá đáng kể như thép, dệt may, dầu khí... thậm chí vượt đỉnh tại nhiều mã ngân hàng, công nghệ, chứng khoán.

Thị trường chứng khoán khởi sắc, song điều này lại không xảy ra với nhóm cổ phiếu bất động sản. Sau cú giảm năm 2022, tình trạng chung vẫn là lình xình không tăng hay hồi phục kém bền vững (rồi quay lại xu hướng điều chỉnh). Danh mục nhà đầu tư liên tục bị hao hụt theo thời gian, hay còn được gọi là tình trạng “bò tùng xẻo”.

Hiện có hàng chục cổ phiếu bất động sản đang được giao dịch ở dưới mệnh giá (10.000 đồng/cp), kể đến LDG, TDH, PTL, HQC, HAR, NRC, HPX, KHG, SCR, FIR, DXS, IDJ, CRE, HTN, API, CCL, NVT, NDN, TDC, EVG, ITA...

Giá kết phiên 28/10 của một số cổ phiếu bất động sản. (Nguồn: X.N tổng hợp).

Một số trường hợp cũng có xu hướng giảm tiệm cận về mốc 10.000 đồng/cp như NVL, ITC, LSG. Với QCG, sau khi rơi về dưới 6.000 đồng/cp đã có nhịp tăng trở lại trong nửa tháng gần nhất, giúp thị giá quay lên 10.700 đồng/cp kết phiên 28/10.

Bất động sản là ngành quy tụ nhiều cổ phiếu penny nhất thị trường. Đây là các cổ phiếu vốn hóa nhỏ và siêu nhỏ, sở hữu kết quả kinh doanh yếu kém hoặc không có gì đặc biệt, nhưng lại thu hút dòng tiền đầu cơ khi thị trường chung vào sóng tăng. Do đó, khi thanh khoản chứng khoán suy yếu và xu hướng thị trường chuyển sang giảm/tích lũy, thị giá nhóm này nhanh chóng lao dốc.

Đáng chú ý là danh sách nêu trên bao gồm những đơn vị thuộc nhóm vốn hóa lớn hơn như HPX, KHG, DXS, thậm chí có sự góp mặt của NVL.

HPX và NVL thuộc nhóm giảm giá sâu nhất năm 2022, với những chuỗi giảm sàn liên tiếp. Đà lao dốc chủ yếu đến từ áp lực bán và/hoặc công ty chứng khoán giải chấp sở hữu của cổ đông lớn và/hoặc cổ đông nội bộ.

Như tại Hải Phát Invest (HPX) là hoạt động thoái vốn của nhóm quỹ Dragon Capital, hay Chủ tịch HĐQT Đỗ Quý Hải bán ra/bị giải chấp. Nhóm Dragon Capital đã thoái sạch vốn, trong khi Chủ tịch Hải hiện chỉ nắm tỷ lệ hơn 13%.

Còn Novaland (NVL) nổi bật là làn sóng bán ra/bị giải chấp của nhóm cổ đông Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn. Xu hướng này vẫn kéo dài cho đến tháng 9/2024. Trong khoảng hai năm, nhóm này đã bán ra hơn 400 triệu cp, đưa tỷ lệ sở hữu về dưới 39% vốn. Trong đó, cá nhân Chủ tịch Bùi Thành Nhơn không còn là cổ đông lớn.

Xét mặt hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp bất động sản chịu tác động tiêu cực trong năm 2022 và kéo dài qua 2023 do bối cảnh thị trường bất động sản gặp tắc nghẽn về thủ tục pháp lý, dẫn đến suy giảm thanh khoản. Lãi suất tăng và tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ hơn khiến người mua khó tiếp cận với khoản vay so với trước.

Cùng với đó, sau những sự kiện như Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh, hoạt động phát hành trái phiếu ngành bất động sản gần như đóng băng vào 2022, và chỉ mới có tín hiệu khởi sắc từ 2023 và 2024.

“Gọng kìm” khiến kết quả kinh doanh một số đơn vị rơi vào trạng thái tiêu cực. Nguồn thu suy giảm nhanh chóng khi không bán được đáng kể số lượng sản phẩm. Dòng tiền gặp khó khi áp lực trả nợ trái phiếu tăng dần và đạt đỉnh trong 2023 - 2024. Nhiều đơn vị đã phải cắt giảm hàng loạt nhân sự để duy trì hoạt động tối thiểu, “nằm chờ qua cơn bão”.

2 năm qua Chính phủ đã liên tục họp bàn, đưa ra một số chính sách hỗ trợ ngành bất động sản, bao gồm cho giãn thời hạn trả nợ trái phiếu. Tuy vậy, hiệu quả thực tế vẫn cần thời gian thị trường và doanh nghiệp thẩm thấu.

Trong bối cảnh thiếu hụt dòng tiền, nhiều đơn vị tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường cổ phiếu. Các hình thức thường thấy là phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu hay phát hành riêng lẻ, cổ đông lớn/lãnh đạo bán ra cổ phiếu. Điều này góp phần kéo thị giá giảm nhanh hơn nữa.

Ở quan sát khác, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thời gian qua đã ban hành nhiều quyết định xử phạt đối với doanh nghiệp ngành bất động sản, tập trung tại vi phạm công bố báo cáo tài chính hay trả nợ trái phiếu. Cùng với đó, các sở giao dịch cũng đưa loạt trường hợp vào diện cảnh báo, kiểm soát, hạn chế/đình chỉ giao dịch. Điều này càng làm giảm thanh khoản (do bị cắt margin hoặc hạn chế/đình chỉ giao dịch) cũng như sức hấp dẫn của cổ phiếu trong mắt nhà đầu tư.

Bàn về cổ phiếu bất động sản, tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2024 (VIF 2024), bà Nguyễn Hoài Phương, Giám đốc đầu tư, người điều hành VinaCapital-VESAF từng chia sẻ vận động giá của nhóm này thường không dựa theo ghi nhận doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp.

Trong năm 2024, VinaCapital cho rằng các công ty bất động sản không có quá nhiều nguồn để ghi nhận lợi nhuận nhưng tình hình bán hàng bắt đầu khả quan hơn từ nửa cuối năm. Dự báo này dựa trên lãi suất thực tế ở mức thấp và thu nhập của người dân hồi phục trở lại thì niềm tin với bất động sản - kênh đầu tư dài hạn mới được kích hoạt trở lại.

Thực tế, giá giao dịch bất động sản trong năm 2023 không giống như những đợt khủng hoảng trước đó là giảm giá diện rộng mà chỉ giảm giá cục bộ, còn lại nhiều khu vực, phân khúc vẫn neo giá cao.