Gỡ thế kẹt cho dòng tiền bất động sản

Hiện tại, mọi vướng mắc đã được nhận diện đầy đủ, thị trường bất động sản chờ đợi một quyết sách tổng thể giúp ổn định và điều chỉnh thị trường, đồng thời để khơi thông dòng tiền giữa các khu vực trong nền kinh tế.

Tại Hội nghị “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” đầu tuần này, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, NHNN đã họp với 4 NHTM nhà nước, và các ngân hàng này đã thống nhất dành một gói tín dụng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay (cho cả người xây dựng và người mua nhà) thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Minh Bình - Chủ tịch HĐQT VietinBank cho biết, ngân hàng dự kiến dành 30.000 tỷ đồng trong gói tín dụng NHNN công bố. “Hiện ngân hàng đang xây dựng chính sách và sản phẩm với tinh thần sẽ triển khai nhanh và thực chất”, ông Bình thông tin thêm. Agribank cũng thông báo khoản vay kinh doanh bất động sản có thể được điều chỉnh giảm lãi suất tối đa 3%/năm so với lãi suất cho vay đang áp dụng nhưng không thấp hơn mức lãi suất cho vay ngắn hạn 12 tháng phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường theo quy định của Agribank trong từng thời kỳ. Thời gian thực hiện điều chỉnh lãi suất tối đa đến 31/12/2023 và thời gian áp dụng lãi suất điều chỉnh kéo dài từ 31/1/2023 đến hết ngày 31/12/2024.

Ông lớn nữa là BIDV tiết lộ, trong vài ngày nữa BIDV sẽ cung cấp thông tin cụ thể về việc ngân hàng tham gia gói tín dụng này. Lãi suất cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thể thấp hơn khá nhiều so với mặt bằng lãi suất trên thị trường. Giới chuyên môn đánh giá đây là tín hiệu tích cực, nhưng chính sách này phải mang tính dài hơi và nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu chính đáng của đại đa số người dân.

Vấn đề đặt ra để tháo gỡ thế kẹt dòng tiền bất động sản hiện nay cần phải tập trung vào các giải pháp khác. Đó là nhanh chóng ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ và sớm tháo gỡ vướng mắc hàng loạt thủ tục pháp lý với bất động sản.

Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, 70% khó khăn của lĩnh vực bất động sản hiện nay liên quan tới thủ tục pháp lý và quyết định sự sống còn của họ khi toàn bộ nguồn lực đổ vào dự án. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, công ty đang rơi thế tiến không được, mà lùi cũng không xong khi các dự án căn hộ đều bị ách tắc vì vướng thủ tục. Đơn cử, công ty có 2 dự án gần như đầy đủ pháp lý, chỉ còn khâu định giá, tính tiền sử dụng đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tiến tới cấp giấy phép xây dựng, nhưng từ năm 2016 đến nay vẫn mòn mỏi chờ đợi.

“Pháp lý là vấn đề đã tồn đọng trong thời gian dài, đến nay vẫn chưa có phương án nào cụ thể. Nếu Chính phủ có phương án giải quyết những trục trặc và tắc nghẽn pháp lý thì sẽ giải được điểm nghẽn của thị trường”, vị này nói.

Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường bất động sản, theo ông Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, trước hết phải giải quyết các vấn đề về thể chế và pháp lý, thủ tục hành chính. “Trong điều kiện hiện nay, tâm lý sợ sai đang phổ biến, các bộ, ban, ngành đang có những hướng dẫn chồng chéo, thì việc đưa ra những quy trình để triển khai hết sức cần thiết. Nên chăng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cần có văn bản để quy định vấn đề này”, ông Vũ Tiến Lộc đề nghị.

Một chuyên gia tài chính cho rằng, không thể để vài trăm nghìn tỷ đồng bị đóng băng trong trái phiếu doanh nghiệp, nên chăng Chính phủ nghiên cứu xem xét phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân yên tâm về số vốn đã mua trái phiếu doanh nghiệp. Niềm tin nhà đầu tư quay lại sẽ tạo cú hích phá băng cho thị trường bất động sản. Khi thị trường dần hồi phục, việc phát mại tài sản hay xử lý trái phiếu bất động sản sẽ thuận lợi, dễ dàng hơn. “Đây là nút thắt cần phải tháo gỡ. Các chính sách giải cứu thị trường chứ không giải cứu doanh nghiệp bất động sản”, vị này lưu ý.

Mặc dù vậy, theo quan điểm của ông Vũ Tiến Lộc, quá trình khôi phục thị trường bất động sản là quá trình sàng lọc rất đau đớn; sẽ có những doanh nghiệp buộc phải rời thị trường, có những doanh nghiệp rơi vào khó khăn. Nguồn vốn ngân hàng phải tập trung vào các doanh nghiệp minh bạch, quản trị tốt.

TS. Châu Đình Linh đồng tình cho rằng, sự hồi phục của thị trường bất động sản không nên trông chờ vào dòng vốn ngân hàng mà hướng tới nơi tạo lập dòng vốn dài hạn là thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nếu quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng có thể gây hệ lụy vì các chỉ tiêu tiền tệ, tín dụng của Việt Nam đã và đang ở ngưỡng cảnh báo, nếu tiếp tục phình ra sẽ đẩy rủi ro tăng trong tương lai. Chưa kể, ngân hàng còn phải cung ứng vốn cho nhiều lĩnh vực khác nhau và chủ yếu tập trung vốn ngắn hạn. Mặt khác, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng đang có lộ trình giảm dần theo quy định của NHNN. Tỷ lệ này cũng đã được NHNN hoãn lại vài lần, tức là cũng đã tạo điều kiện hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. “Vấn đề chính đặt ra ở đây không phải là câu chuyện nới hay không nới tỷ lệ này mà là vốn cho thị trường bất động sản không được lệ thuộc ngân hàng vì bản chất dòng tiền khác nhau”, TS. Linh nhấn mạnh.

Có thể nói, đã qua thời cứ đầu tư đất là trúng lớn. Vì vậy, người dân, doanh nghiệp nên tập trung vào ngành nghề kinh doanh chính của mình. Hơn thế, một nền kinh tế phụ thuộc vào bất động sản sẽ không bền vững, khi lợi nhuận của doanh nghiệp không tái đầu tư vào sản xuất kinh doanh mà đổ hết vào bất động sản, đầu cơ đẩy giá lên cao và khiến nhu cầu nhà ở chính đáng của người dân ngày càng xa tầm với. Trong giai đoạn khó khăn như hiện nay cũng là cơ hội cho thị trường tự sàng lọc. Doanh nghiệp nào đủ mạnh tiếp tục trụ vững vượt qua giai đoạn khó khăn. Những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, yếu về năng lực tài chính, không có định hướng chiến lược rõ ràng... thì phải rút lui.

Hiện tại, mọi vướng mắc đã được nhận diện đầy đủ, thị trường bất động sản chờ đợi một quyết sách tổng thể giúp ổn định và điều chỉnh thị trường, đồng thời để khơi thông dòng tiền giữa các khu vực trong nền kinh tế.