Gỡ chồng chéo pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở

Liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng hiện có cả chục luật điều chỉnh như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đất đai… Trong nhiều trường hợp, cùng một vấn đề nhưng lại có quy định khác biệt giữa các luật, dẫn đến khó khăn trong vận dụng, xử lý, thậm chí khiến nhiều dự án bị đình trệ.

Một cuộc tổng rà soát hệ thống pháp luật về kinh doanh, trong đó có hoạt động đầu tư xây dựng, theo nhiều ý kiến là cần thiết để tránh sửa trước vướng sau.

Nhiều dự án “đứng hình” vì vướng luật

Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018. Tại TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý. Năm 2019, Thành phố chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư.

HOREA cho rằng, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản là những hạn chế, vướng mắc về thể chế pháp luật, mà nổi cộm là sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật về đầu tư xây dựng.

Sự chồng chéo này không chỉ làm khó các chủ đầu tư dự án bất động sản TP.HCM như phản ánh của HOREA. Tại nhiều địa phương, nhà đầu tư phản ánh, dự án sử dụng đất đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng phải dừng giao đất vì “vênh” giữa các luật. Theo một nhà đầu tư, liên quan đến quy định lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, Luật Nhà ở và Nghị định 30/2015/NĐ-CP ghi nhận đấu thầu là một trong những hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất, thường áp dụng cho khu đất thực hiện dự án chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện chưa có quy định rõ ràng về trường hợp giao đất, cho thuê đất trên cơ sở kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Theo đó, việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án trong thời gian qua đã có những cách hiểu và cách áp dụng khác nhau, gây khó khăn trực tiếp cho nhà đầu tư.

Trong quá trình rà soát, khảo sát các chồng chéo của văn bản pháp luật về kinh doanh, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, mâu thuẫn, chồng chéo nhiều nhất liên quan đến điều kiện, trình tự, thủ tục đầu tư, tập trung tại các luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở, khoáng sản… Có thể kể đến một số vấn đề nổi bật như chưa thống nhất về điều kiện cấp phép; không rõ thực hiện thủ tục nào trước, thủ tục nào sau; chưa thống nhất về thẩm quyền cấp phép, hồ sơ xin cấp phép, thời hạn thực hiện thủ tục hành chính... Ví dụ, giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở chưa thống nhất về các thủ tục liên quan đến đầu tư các dự án không thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư. Giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai chưa thống nhất về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Hay giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu đang có một số quy định chưa rõ ràng đối với trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được thì thực hiện thủ tục để giao đất hay là thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư…

Rà soát, sửa đổi đồng bộ

HOREA kiến nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị trong năm 2020, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ và liên thông. Trước mắt, HOREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt để sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 44/2014/NĐ-CP; Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP; Nghị định 91/2019/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định 167/2017/NĐ-CP, Nghị định 63/2018/NĐ-CP, Nghị định 69/2019/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Việc sửa đổi các nghị định này nhằm giải quyết ngay các vướng mắc về pháp lý đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen kẹt đất thuộc Nhà nước quản lý; về quy trình, thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở, làm tăng nguồn cung dự án nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội; giải quyết vướng mắc của các dự án thực hiện theo hợp đồng BT... Hướng sửa đổi theo HOREA là Thủ tướng Chính phủ xem xét ban hành một nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều nghị định có liên quan theo thủ tục hành chính rút gọn.

Từ kết quả khảo sát, VCCI cho rằng, để khắc phục tình trạng chồng chéo giữa các văn bản pháp luật, lý tưởng nhất là tiến hành rà soát lại toàn bộ hệ thống pháp luật về kinh doanh để có cái nhìn tổng thể và cùng điều chỉnh những điểm còn mâu thuẫn.