Gỡ bất cập trong quản lý chung cư

Mặc dù hệ thống văn bản pháp luật đã tương đối đầy đủ để điều chỉnh hầu hết các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư nhưng một số địa phương vẫn còn xảy ra tranh chấp, khiếu nại kéo dài.

Bộ Xây dựng cho biết, hiện cả nước có khoảng 4.422 nhà chung cư; trong đó có 2.467 chung cư cũ, 1.955 chung cư thương mại, tái định cư.

Hầu hết chung cư tập trung chủ yếu tại Thành phố Hà Nội với 2.498 công trình; trong đó có 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại.

Thành phố Hồ Chí Minh có 1.440 chung cư, bao gồm 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ…

Mặc dù hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành tương đối đầy đủ để điều chỉnh hầu hết các hoạt động có liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư, nhưng trong thời gian qua, tại một số địa phương vẫn còn xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu nại kéo dài trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư và chủ yếu xảy ra tại các đô thị lớn.

Theo báo cáo của các địa phương, kết thúc quý I/2019, hiện vẫn còn 458 nhà chung cư tồn tại, tranh chấp trên tổng số 4.422 chung cư (kể cả chung cư cũ và mới).

Các tồn tại, tranh chấp, khiếu nại liên quan đến các vấn đề như: chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị; đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành; xác định sở hữu chung - riêng; thu chi tài chính, quy chế hoạt động của Ban quản trị; giá dịch vụ nhà chung cư; không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chất lượng công trình; chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng, quy hoạch...

Theo nhận định của các chuyên gia, dù hành lang pháp lý đã đầy đủ nhưng để phù hợp với những chuyển động của thực tế thì vẫn cần có sự điều chỉnh.

Tuy nhiên, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Trọng Ninh cho rằng, việc sửa luật phải có chương trình, liên quan đến thẩm quyền của Chính phủ, của Quốc hội.

Khi phát hiện ra các vấn đề bất cập thì cần sửa nhưng có được đưa vào danh mục để sửa hay không lại là câu chuyện khác.

Hiện Bộ Xây dựng đang tập hợp lấy ý kiến của các chuyên gia, bộ ngành liên quan... để sửa và ban hành thay thế Thông tư 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo đó, những vấn đề liên quan đến Ban quản trị, quỹ bảo trì, quy chuẩn tiêu chuẩn... sẽ được sửa trong năm 2019. Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt trong quản lý chung cư, xóa bỏ những tranh chấp không đáng có.

Theo dự thảo của Bộ Xây dựng, quy định về tổ chức hội nghị nhà chung cư theo hướng giảm tỷ lệ số người tham dự để bầu Ban quản trị từ 75% xuống còn 50% và lần thứ 2 sẽ do UBND cấp Phường tổ chức để bầu Ban quản trị.

Cùng đó, Thông tư cũng sẽ quy định rõ về điều kiện, tiêu chuẩn thành viên Ban quản trị theo hướng: Hội nghị nhà chung cư khuyến khích những người có trình độ chuyên môn nhất định như xây dựng, tài chính, pháp luật… tham gia ứng cử thành viên Ban quản trị.

Đặc biệt, quy định về chủ tài khoản theo hướng đồng chủ tài khoản. Như vậy, chủ tài khoản có thể gồm từ 3-5 thành viên Ban quản trị; trong đó phải có đủ các thành phần từ đại diện của cư dân, đại diện chủ đầu tư và cả đại diện UBND cấp quận nơi có nhà chung cư.

Mục tiêu đặt ra là mô hình tổ chức hoạt động của Ban quản trị bảo đảm hoạt động hiệu quả, khắc phục tình trạng trục lợi cá nhân.

Quy định về tỷ lệ biểu quyết của các thành viên Ban quản trị khi quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo hướng đối với trường hợp tỷ lệ phiếu là 50/50 thì theo phương án phiếu của Trưởng Ban quản trị.

Đáng chú ý, Thông tư mới sẽ tăng cường trách nhiệm của chính quyền các cấp nơi có nhà chung cư, tránh tình trạng đá bóng quanh sân.

Khảo sát thực tế cho thấy, trong khi Bộ Xây dựng đang trình xin ý kiến về dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì các mâu thuẫn liên quan đến quản lý, vận hành chung cư vẫn diễn ra tại nhiều nơi.

Thậm chí, cư dân và chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung dẫn đến mâu thuẫn kéo dài và thiệt thòi thường rơi về phía người dân.

Hiện cư dân một số chung cư đã phải tự mày mò tìm mô hình quản lý mới để bảo vệ quyền lợi của chính họ.

Mô hình Ban kiểm soát là 1 ví dụ điển hình. Theo ý kiến của các chuyên gia, Ban kiểm soát tòa chung cư hiện nay do dân tự thành lập, không có quyền hạn chức năng như Ban quản trị nhưng cũng giúp ích được nhiều cho cư dân trong quá trình kiểm soát hoạt động của Ban quản trị.../.