Giữ 5% tiền mua nhà: Ai chịu rủi ro?

Dù quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi người mua trước tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận, nó cũng đặt ra những tranh luận lớn về áp lực thanh khoản ngắn hạn đối với doanh nghiệp địa ốc và các vướng mắc pháp lý khi khách hàng tự làm thủ tục.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định giữ 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản bảo đảm ngân hàng đến khi cấp sổ hồng, nhằm bảo vệ người mua nhưng tạo ra những thách thức dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản.

Theo dự thảo, chủ đầu tư được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng khi chưa có sổ hồng. Khoản 5% còn lại được chuyển vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Ngân hàng chỉ giải ngân cho chủ đầu tư sau khi cơ quan Nhà nước cấp sổ hồng cho người mua. Nếu lỗi do chủ đầu tư khiến không thể cấp giấy chứng nhận, khách hàng được hoàn lại toàn bộ khoản tiền đang giữ. Cơ chế này khác với Luật 2023, khi tiền được đặt vào tài khoản trung gian thay vì để người mua tự giữ.

Đề xuất tạo ra thách thức về dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản. Theo ước tính, với một dự án có giá trị 1000 tỷ đồng, khoản 5% bị giữ lại là 50 tỷ đồng. Thời gian chờ sổ hồng sau bàn giao có thể kéo dài, làm trì hoãn dòng tiền trong giai đoạn này. Áp lực này đặc biệt nặng đối với các công ty phát triển bất động sản có nợ ngân hàng cao, vì dòng tiền chậm ảnh hưởng trực tiếp khả năng thanh toán lãi vay và chi phí hoạt động hàng ngày.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng trong thực tế, một số khách hàng tự thực hiện thủ tục cấp sổ hồng, khiến doanh nghiệp gặp vướng mắc trong việc thu 5% còn lại. Hiệp hội đề xuất cho phép thanh toán 5% ngay khi khách hàng tự nguyện làm thủ tục. Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đề nghị làm rõ thời điểm giải tỏa khoản tiền 5% khi chủ đầu tư đã hoàn tất điều kiện nhưng khách hàng tự thực hiện thủ tục, và có quy định cụ thể khi các bên không thống nhất được phương án.

Dự thảo được dự kiến Quốc hội xem xét tại kỳ họp cuối năm. Nhà đầu tư cần theo dõi cách áp dụng của dự thảo này, đặc biệt cách giải quyết những tranh chấp liên quan đến thời điểm giải ngân khoản 5%. Sự rõ ràng trong quy định sẽ ảnh hưởng đến khả năng quản lý dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản trong tương lai.