Giao dịch đất nền giữa cơn sốt: Chủ yếu đầu cơ “lướt cọc”

Đất nền phát sốt vì Covid-19, nhưng cũng hạ nhiệt vì... dịch. Có điều, cơn sốt đất cục bộ lần này khác những cơn sốt trước, bởi chúng chịu tác động của dòng tiền bị xáo trộn thời dịch.

Nguy cơ bong bóng vẫn còn

Quay lại những điểm nóng về đất nền ở Hà Nội sau một tháng, giá đất nền tại khu vực ven đê sông Hồng như xã Hải Bối (huyện Đông Anh), một số phường của hai quận Long Biên và Hoàng Mai đã “xẹp” vài giá, giảm 3 - 5 triệu đồng/m2 so với đỉnh sốt. Trước đó, giá đất nền ở các khu vực này tăng 20 - 30%, thậm chí có nơi tăng gấp đôi, sau khi Hà Nội bàn về Đồ án Quy hoạch Phân khu đô thị sông Hồng.

Tại huyện Thạch Thất (Hà Nội), nơi gắn với Quy hoạch Đô thị vệ tinh Hòa Lạc đến năm 2030 mới được phê duyệt, giá đất nền phân lô tại khu vực Đồng Trúc với đường vào trải bê tông nhựa rộng 7 m, đã hạ nhiệt 1-2 triệu đồng/m2 so với mức giá được khảo sát trước đó, khoảng 16 - 18 triệu đồng/m2.

Tại tỉnh Bắc Ninh, cơn sốt đất đã nguội hẳn. Đất nền ở những “điểm nóng” như TP. Bắc Ninh, Từ Sơn, Tiên Du, Quế Võ… vẫn được rao bán ở mức cao, nhưng giao dịch gần như im ắng khi tỉnh này thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị số 15/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ đối với các huyện Lương Tài, Thuận Thành, Tiên Du, thị xã Từ Sơn, và TP. Bắc Ninh từ ngày 7/5 để phòng chống dịch. Tiếp đó, tỉnh này cũng chính thức áp dụng giãn cách xã hội đối với toàn bộ huyện Yên Phong từ chiều 15/5.

Diễn biến tương tự cũng xảy ra tại Bắc Giang. Giao dịch đất nền những ngày qua lắng xuống khi tỉnh này thực hiện giãn cách xã hội đối với 3 huyện: Việt Yên, Lạng Giang, Lục Nam; xem xét giãn cách thêm huyện Yên Dũng, nhằm ứng phó diễn biến phức tạp của dịch.

Đất nền tại TP. Bắc Giang và các huyện Việt Yên, Yên Dũng, Lạng Giang trước đó liên tục nóng sốt, ăn theo các dự án bất động sản của BV Group, Apec Group và Kosy; có nơi giá đất được đẩy lên gấp đôi, gấp ba. Ngay tại Khu đô thị phía Nam TP. Bắc Giang, một “cò đất” lâu năm cho hay, giá đất nền phân lô tại đây được qua tay nhiều chủ, đã tăng gấp 2 - 3 lần so với giá gốc, lên 25 - 30 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng cho biết, giá đất nền trong khu dân cư ở nửa cuối quý I/2021 đã tăng nóng ở nhiều địa phương trên cả nước. Tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, một số khu vực ở các vùng ven đô, có quy hoạch nâng cấp lên quận, giá đất đã được đẩy lên mức 30 - 50 triệu đồng/m2; mức giá bình quân ở các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, và Long Biên cũng tăng 20 - 30%.

Còn tại TP.HCM, giá nhà đất ở khu vực TP. Thủ Đức đã tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập thành phố đến nay. Trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, thậm chí gần 200 triệu đồng/m2; còn tại phường Trường Thọ, giá đất cũng tăng gấp đôi lên 70 - 90 triệu đồng/m2, thậm chí có lúc lên 100 triệu đồng/m2.

Dù hiện tượng sốt đất nền mới chỉ diễn ra ở quy mô cục bộ ở từng khu vực, dự án, nhưng đã cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường và cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước. “Do vậy, cần có sự theo dõi, kiểm soát và ngăn chặn, xử lý kịp thời của các bộ, ngành, chính quyền địa phương để tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành bong bóng bất động sản”, Bộ Xây dựng nêu.

Chủ yếu “lướt cọc” kiếm lời

Ở đỉnh sốt, không khó bắt gặp những nhóm môi giới bất động sản và “cò đất” tiến hành “họp chợ”, dẫn khách xem đất và cảnh nhộn nhịp trao đổi thông tin. Thế nhưng, theo phản ánh của các sở xây dựng, lượng giao dịch đất nền chính thức trong quý I/2021 rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực sốt đất chủ yếu là đặt cọc, sau đó chuyển nhượng ngay để kiếm lời khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

Báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2021 của Bộ Xây dựng không bóc tách riêng về giao dịch đất nền, nhưng phần nào củng cố cho đánh giá trên.

Nguyên nhân đất nền phát sốt những tháng qua không hẳn xuất phát từ tín dụng. Theo phân tích của các tổ chức nghiên cứu và chuyên gia, dòng tiền có sự xáo trộn, thay vì chuyển vào sản xuất - kinh doanh, thì đã chuyển hướng sang bất động sản. Cá nhân, doanh nghiệp có nguồn tiền nhàn rỗi lớn chọn đất nền là kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh nhiều bất định, đầu tư vàng hay ngoại tệ có rủi ro cao, còn lãi suất gửi tiết kiệm lại giảm mạnh.

Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam), tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản trong quý I/2021 đạt 1.835.504 tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020. Tốc độ tăng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã chậm lại. Nếu như tín dụng vào bất động sản năm 2019 tăng gần 30%, thì đến năm 2020 chỉ tăng hơn 11% và trong quý I/2021 tăng khoảng 3%.

Những nguyên nhân khác dẫn đến sốt đất cũng được Bộ Xây dựng chỉ ra. Trong đó, giá bất động sản tăng lên và xuất hiện sốt đất nền cục bộ do các địa phương triển khai lập quy hoạch tỉnh/thành phố, như chủ trương đầu tư các dự án lớn về phát triển đô thị, nhà ở, việc sáp nhập, mở rộng, nâng cấp đô thị, nhưng chưa có thông tin công khai, định hướng kịp thời cho người dân, khiến giới đầu cơ lợi dụng tung tin, đồn thổi để đẩy giá bất động sản.