Giải phóng mặt bằng, “cục nghẹn” của doanh nghiệp địa ốc

Luật Đất đai cho phép áp dụng hai cơ chế thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất hoặc tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Cơ chế là vậy, nhưng thực tế, khâu giải phóng mặt bằng đang khiến nhiều doanh nghiệp khóc nghẹn.

Thời gian kéo dài

Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có cả ngàn dự án treo, trong đó có nhiều dự án treo hàng chục năm. Riêng tại Hà Nội, thống kê của Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội cho thấy, trên địa bàn Thành phố đang có 383 dự án chậm triển khai, để hoang hoá. Một trong những nguyên nhân cơ bản liên quan đến khâu giải phóng mặt bằng.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn cho biết, tập đoàn đang vướng mắc một dự án triển khai tại huyện Đông Anh. Được phê duyệt chủ trương đầu tư từ khá lâu, nhưng cho tới thời điểm hiện tại, dự án vẫn chưa thể triển khai được do công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn khi người dân không đồng thuận. Nhà đầu tư không thể tự làm được nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương. So với bảng giá đất quy định của Thành phố, giá đất đền bù của người dân cao gấp nhiều lần, tuy nhiên, việc thỏa thuận vẫn không hề dễ dàng.

Theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, kết quả thu hồi đất trên địa bàn Thành phố đến ngày 30/9/2019 là trên 1.200 dự án với diện tích gần 4.200 ha, đạt 56%; ước đến ngày 31/12/2019, trên 1.500 dự án với diện tích trên 5.000 ha, đạt trên 67% kế hoạch thu hồi đất năm 2019 theo Nghị quyết số 11/NQ - HĐND ngày 4/12/2018 và Nghị quyết số 10/NQ - HĐND ngày 8/7/2019 của HĐND TP. Hà Nội.

Theo đánh giá của UBND TP. Hà Nội, các dự án đủ hồ sơ pháp lý đã được thẩm định đúng quy định của pháp luật, đảm bảo đúng thời gian quy định; kết quả thu hồi đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, để tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh của quốc gia và của địa phương.

Tuy nhiên, vẫn còn một số vướng mắc trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng do một số quy định về đầu tư, xây dựng, đất đai, môi trường còn có sự chồng chéo, chuyển tiếp qua nhiều luật, nghị định, nên công tác chuẩn bị đầu tư thường kéo dài hơn dự kiến

Công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn do một số hộ dân trông chờ vào việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024, nên không hợp tác trong công tác điều tra, khảo sát, kiểm đếm lập phương án giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 86, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 35, Luật Nhà ở năm 2014, việc thu hồi đất ở chỉ thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng khu tái định cư. Cơ quan chịu trách nhiệm bồi thường phải thông báo phương án tái định cư cho người có đất ở bị thu hồi, trong đó nêu rõ địa điểm, quy mô, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà ở phục vụ tái định cư để hộ dân lựa chọn hoặc nhận nhà để tái định cư hoặc nhận tiền để tự lo nơi ở mới.

Tuy nhiên, trên thực tế, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ lúc lập dự án cho đến khi kết thúc việc di dời thường kéo dài từ 2 - 3 năm, thậm chí hàng chục năm tùy theo tính chất, quy mô thu hồi đất và số lượng gia đình, cá nhân di dời, nên quỹ nhà tái định cư phải tồn tại trong suốt thời gian này.

Doanh nghiệp thiệt hại

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự án bị chậm triển khai sẽ dẫn đến tình trạng không nộp được tiền sử dụng đất và không có mặt bằng sạch để thi công. Quá trình giải phóng mặt bằng thường có nhiều khoản chi phí phát sinh như giá đất tăng, các loại thuế, các khoản dự phòng và có thể kéo dài trong nhiều năm chưa dứt.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp, mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và địa phương, nhưng không ít hộ dân có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.

"Các khoản đầu tư đã đổ vào dự án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới cả trăm, cả ngàn tỷ đồng. Vì vậy, việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường", ông Nam chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch Tập đoàn Kosy nhìn nhận, việc giải phóng mặt bằng hiện nay đối với các dự án bất động sản là theo cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Đây là cơ chế hợp lòng dân, đền bù sát với giá thị trường, ít xảy ra khiếu kiện, khiếu nại. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng cần có thêm sự hỗ trợ của cơ quan quản lý nhà nước trong công tác tuyên truyền để giải thích rõ những chủ trương chính sách và hành động của chính quyền.

Trên thực tế, có không ít dự án hiện nay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi tiến hành đền bù gặp phải rất nhiều trở ngại do không thỏa thuận được với một bộ phận nhỏ người dân, nên dự án kéo dài, chậm tiến độ, gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Do đó, cần chính quyền tuyên truyền, giúp người dân có đất trong phạm vi chỉ giới thu hồi nhận thức rằng, không phải cứ muốn giá nào là được đáp ứng giá đó.

"Đối với việc giải phóng mặt bằng khi dự án đền bù đạt tối thiểu 70%, thì 30% còn lại nếu không chấp nhận đề bù, thì có thể giải quyết theo 2 phương án: Nhà nước can thiệp để tiến hành giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư, hoặc cho phép nhà đầu tư được khởi kiện ra tòa để tiến hành giải phóng mặt bằng", ông Cường kiến nghị.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đối với các dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dở dang, trước hết là các dự án đã giải phóng từ 80% diện tích trở lên, thì nên thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích đất dự án còn lại để doanh nghiệp có điều kiện thực hiện bồi thường, đảm bảo yêu cầu bồi thường thỏa đáng, phù hợp giá thị trường trên cơ sở thỏa thuận bình đẳng, thực hiện quyền tái định cư của người có đất bị thu hồi, đảm bảo lợi ích công cộng.

Đồng thời, cần phát huy vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường) thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư. Chênh lệch địa tô nộp vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

Hiện các địa phương đang tiến hành xây dựng bảng giá đất mới cho giai đoạn 2020 - 2024 với mức mạnh, từ 15 - 95%. Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản tại Diễn đàn bất động sản thường niên do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa tổ chức, các doanh nghiệp bất động sản lo ngại khung giá đất mới sẽ khiến công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án gặp khó khăn hơn, giá nhà sẽ tăng và việc bán hàng sẽ khó hơn. Ngoài khung giá đất tăng, Hà Nội và TP.HCM còn tính hệ số K khá cao, như tại các quận nội thành Hà Nội từ 1,85 - 2,3, tại TP.HCM là từ 1,7 - 2,5 lần.