Giải mã hai lý do khiến giá nhà ven Hà Nội tăng phi mã

Thị trường Hà Nội ghi nhận một số dự án bất động sản nhà ở tại vùng ven đô đang có giá dự kiến khoảng 50 – 60 triệu đồng/ m2 cho chung cư, và 200 – 300 triệu đồng/ m2 cho shophouse. Theo giới chuyên gia, nếu nhìn nhận một cách khách quan thì việc các chủ đầu tư xác định mức giá như vậy cũng có lý do của nó.

Giá căn hộ ven đô bị đẩy lên cao

Khảo sát gần đây của Savills cho thấy giá và diện tích là các yếu tố chính quyết định việc mua nhà, song chênh lệch giá bán giữa khu vực nội thành và khu vực lân cận ngày càng thu hẹp do nhiều tiện ích được cung cấp để bù đắp cho các bất lợi về mặt vị trí.

Từ 2016 đến nay, giá sơ cấp tăng 5% mỗi năm, với việc cải thiện cơ sở hạ tầng, nguồn cung đang dần chuyển dịch tới các khu đô thị mới xa hơn. Triển vọng Quý 4/2020 cho thấy dẫn đầu nguồn cung tương lai là huyện Gia Lâm với 38% thị phần và Từ Liêm với 37% thị phần.

Trước thực tế các khu vực vùng ven của Hà Nội ghi nhận hiện tượng giá dự kiến chào bán ở mức khoảng 50 – 60 triệu đồng/ m2 cho chung cư, và 200 – 300 triệu đồng/ m2 cho shophouse, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định nếu quyết định bán các mức này thì đây là lần đầu tiên các khu vực vùng ven Hà Nội có mức giá cao so với các dự án nằm trong khu vực giữa vành đai 2 và vành đai 3.

“Những dự án vùng ven có mức giá cao như vậy sẽ đối mặt với mức cạnh tranh lớn do có ít ưu thế hơn về vị trí”, bà Hằng nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, cả trước trong và sau dịch bệnh COVID-19, giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không có biến động. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đất đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.

Đáng chú ý, do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc… Đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành Quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn, có công bố quy hoạch cho sự phát triển đô thị…

Cũng với đó, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn. Nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu /m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu/m2.

"Giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng /m2", ông Đính nói

Giải mã hiện tượng giá nhà tăng bất chấp

Lý giải vì sao giá nhà đất vùng ven đô tăng phi mã, các chuyên gia cho rằng, nếu nhìn nhận một cách khách quan thì việc các chủ đầu tư các dự án này đưa ra mức giá như vậy là có lý do.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, thứ nhất, các dự án căn hộ này thuộc dự án quy mô lớn mà chúng ta thường gọi là đại đô thị được đầu tư các công trình tiện ích, dịch vụ, cảnh quan lớn phục vụ cho toàn dự án. Cư dân của các dự án căn hộ có thể được hưởng lợi từ việc đầu tư này.

Bên cạnh đó, sự khác biệt còn nằm ở chính công trình căn hộ, với những điểm nhấn về sự gia tăng thêm các tiện ích nội khu cũng như chất lượng hoàn thiện, hay điều kiện bàn giao. Thường thì các chủ đầu tư bàn giao dự án ở mức hoàn thiện cơ bản, nhưng với những dự án giá cao này, các chủ đầu tư có thể bàn giao thêm các điều kiện khác, chất lượng đồ tốt hơn.

Thứ hai, hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng từ khu vực trung tâm thành phố ra đến các dự án ven đô đang được cải thiện khá rõ ràng, khiến các chủ đầu tư có thể xem xét nhóm yếu tố này để đưa ra những mức giá đáng chú ý như vậy trên thị trường Hà Nội.

Báo cáo Năng lực cạnh tranh toàn cầu 2019 cho thấy Việt Nam đứng thứ 66 trong số 144 quốc gia về hạ tầng giao thông vận tải, và trong các nước ASEAN thì Việt Nam có mức đầu tư cho cơ sở hạ tầng cao thứ hai chỉ sau Indonesia. Các mức giá đang được thông báo là mức dự kiến. Các chủ đầu tư sẽ cần thêm thời gian để quyết định có điều chỉnh hay giữ nguyên các mức giá này.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Bộ phận kinh doanh nhà ở, Savills Hà Nội cho rằng giá nhà ở tại các phân khúc đang ở mức tương đối hợp lý.

Trong tương quan với thị trường TPHCM, thị trường Hà Nội, thậm chí ở khu vực trung tâm, chưa từng ghi nhận mức giá lên đến 7.000 USD/ m2 hay 10.000 USD/ m2. Khi đại dịch COVID-19 được kiểm soát, thị trường phục hồi dần dần, khách mua sẽ có tâm lý trông đợi các sản phẩm mới với các ưu đãi tốt về chính sách bán hàng. Vì vậy, dễ hiểu rằng phía các chủ đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng đến chiến lược bán hàng nhìn trong các giai đoạn nhất định - từ 6 tháng, 1 năm đến 2 năm hoặc vài năm cho những dự án quy mô lớn.

“Giá sơ cấp trong thị trường nhà ở vẫn tăng đều mỗi năm và không hề giảm trong năm 2020 bất chấp tác động của hai làn sóng dịch bệnh. Hiện tượng giảm giá nhà ở thường thuộc về các giao dịch thứ cấp, những dự án đã hiện hữu hoặc đã “ra hàng” trên thị trường cách đây 1 hoặc vài năm. Với nhóm hàng tồn kho thì phía bán sẽ cần đưa ra những chính sách bán hàng với ưu đãi hấp dẫn để thanh lý nhóm hàng đó. Những dự án mới sẽ khó có chính sách bán hàng giá sốc hoặc hoạt động cắt lỗ”, ông Thêm khẳng định.

Ông Thêm nhận định, trong những tháng cuối năm, thị trường chung cư dự kiến sẽ diễn biến sôi động hơn so với những quý trước khi một số chủ đầu tư chính thức ra hàng sau thời gian dài chờ đợi.

“Thị trường ghi nhận khoảng 10.000 căn hộ từ một dự án hiện tại và 11 dự án trong tương lại sẽ ra mắt, hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu về mặt sản phẩm. Dòng sản phẩm có giá dưới 20 triệu đồng/m2 vẫn sẽ không có nhiều sự lựa chọn”, ông Thêm nhìn nhận.

Đề xuất nhà ở thương mại giá rẻ chỉ 20 triệu đồng/m2

Cho ý kiến về việc giá nhà hiện nay còn cao so với thu nhập của người dân, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng, giá cả trong lĩnh vực bất động sản do thị trường quyết định. Để kéo giá nhà về tầm tay người dân, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng cần tăng lượng cung cho nhà xã hội, nhà giá rẻ, có chính sách bảo đảm cung cho đại đa số người lao động.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, để tăng lượng cung nhà ở giá rẻ, Bộ này đã có đề xuất một cơ chế chính sách cho nhà ở thương mại giá rẻ với khung giá từ 20-28 triệu đồng/m2, và cho phép diện tích xây dựng là dưới 45m2.

Theo ông Hùng, với chính sách này có thể kỳ vọng sẽ tạo ra được nhiều nguồn cung với mức giá ở dạng trung bình, đáp ứng vừa mức thu nhập mà đại đa số những người lao động, công nhân viên chức có mức thu nhập trung bình ở đô thị có thể mua được.