“Giải cứu” bất động sản hay “giải cứu” niềm tin của khách hàng?

Việc “giải cứu” thị trường bất động sản đang trở thành chủ đề nóng được quan tâm những ngày gần đây. Tuy nhiên, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, cho rằng quan trọng nhất vẫn là giải quyết được bài toán của khách hàng. Họ sẵn sàng xuống tiền thì mọi nút thắt mới được tháo gỡ.

Nhà đầu tư chưa muốn xuống tiền

Những tháng cuối năm 2022, cụm từ “giải cứu bất động sản” liên tục được giới chuyên gia, doanh nghiệp và cả nhà đầu tư cá nhân đề cập trong những câu chuyện, bài phát biểu hay nhận định.

Sau Tết Âm lịch, chủ đề này càng trở nên sôi nổi hơn. Liên tiếp những hội nghị, cuộc họp liên quan được diễn ra. Gần đây nhất là Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản do Thủ tướng chủ trì. Trước đó là Hội nghị về tín dụng với Ngân hàng Nhà nước, bàn về câu chuyện dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Tất cả đều chung mục tiêu tháo gỡ những nút thắt, đưa thị trường bất động sản phục hồi và phát triển. Điều đó cho thấy sự quan tâm của Chính phủ trong việc khơi thông dòng chảy của thị trường hiện nay.

Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, ông Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng quan trọng nhất vẫn là niềm tin của khách hàng. Chỉ cần tâm lý sẵn sàng xuống tiền, mọi nút thắt sẽ được tháo gỡ.

Ông Tuyển dẫn thống kê tháng 11.2022 của NHNN, cho biết hiện nay có khoảng 14 triệu tỉ đồng đang được gửi trong hệ thống ngân hàng. Trong đó, từ khách hàng cá nhân khoảng 6 triệu tỉ, còn lại là của các tổ chức kinh doanh. Như vậy, không phải các nhà đầu tư đang không có tiền mà là họ đang chưa muốn xuống tiền mà thôi.

Chủ tịch BHS Group cho rằng nếu khơi thông được một phần trong số tiền gửi đó vào bất động sản thì cũng đã là quá tốt, chưa kể vốn vay thêm. Những gói hơn trăm ngàn tỉ hiện nay cũng rất tốt, nhưng không thấm vào đâu so với cơn khát vốn của doanh nghiệp và chưa làm cho khách hàng cảm thấy thực sự hào hứng.

Ba yếu tố chính phải giải quyết

Theo vị này, để khách hàng sẵn sàng đổ tiền vào thị trường, cần giải quyết ba yếu tố chính.

Đầu tiên là giải quyết vấn đề pháp lý cho các dự án, đặc biệt là đối với bất động sản nghỉ dưỡng, tạo tính minh bạch cho thị trường.

“Hiện nay, dù muốn hay không cũng phải thừa nhận trong gần 10 năm qua, lượng tiền đổ vào bất động sản nghỉ dưỡng rất lớn, có thể lên tới cả triệu tỉ. Nhưng hiện nay cả chủ đầu tư và khách hàng đều đang đứng trước câu hỏi: bao giờ thì biệt thự biển và condotel được cấp sổ? Nếu loại hình bất động sản này có giấy khai sinh (sổ đỏ/hồng) thì việc mua /bán/ thế chấp,… sẽ dễ dàng hơn. Qua đó tạo thanh khoản, khơi thông dòng vốn nhanh và tăng lòng tin của khách hang”, ông Tuyển phân tích.

Ngoài ra, ông Tuyển cho rằng việc giải quyết, tháo gỡ pháp lý cho các dự án đô thị ở các địa phương cũng sẽ làm cho nguồn cung mới được bổ sung. Hàng hóa sẽ đa dạng và pháp lý vững vàng. Nhà đầu tư sẽ yên tâm tìm hiểu và đầu tư vào sản phẩm mình ưa thích.

Tiếp đó là câu chuyện lãi suất. Bài toán này khá nhức nhối, nhưng trước sau gì thì cũng phải giải. “Dẫu biết rằng việc giảm lãi suất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nếu mặt bằng lãi suất giảm xuống thêm 1-2% nữa, thì chắc chắn tiền từ ngân hàng sẽ chảy ra. Đó mới là dòng tiền lớn cứu rỗi thanh khoản của thị trường”, ông Tuyển nhận định.

Thứ ba là vấn đề về giá bất động sản. Chuyên gia này nhận định, sau một thời gian thị trường tăng trưởng, giá một số bất động sản cũng đang ở mức cao nhưng nguy hiểm hơn là nó khó có thể giảm trong tương lai, ít nhất là ở thị trường sơ cấp. Tại sao lại vậy?

Theo ông Tuyển, giá được hình thành từ 5 cấu thành chính: tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng/xây dựng, chi phí vốn, lợi nhuận gộp của chủ đầu tư.

“Yếu tố số một và hai sẽ tăng do sắp tới khung giá đất sẽ tính theo giá thị trường, việc này sẽ khiến việc giải phóng mặt bằng khó khăn hơn và chi phí cao hơn. Việc tính tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng do căn cứ vào nền giá thị trường hiện nay không phải là thấp. Chi phí hạ tầng, xây dựng chắc cũng sẽ tăng do lạm phát và nguyên vật liệu đầu vào không giảm đi. Chi phí vốn chắc chắn tăng do thời gian triển khai dự án lâu và lãi vay đang cao. Mỗi yếu tố lợi nhuận có thể giảm được. Vì nếu không giảm yếu tố này thì chẳng còn giảm được gì nữa. Các chủ đầu tư sẽ rất vất vả và lợi nhuận sẽ rất mỏng. Lúc này, đòi hỏi các chủ đầu tư phải quản trị rất tốt, phải cạnh tranh nhau rất khốc liệt. Thậm chí phải đau xót bán lỗ đi một vài dự án để cứu những dự án còn lại”, ông Tuyển phân tích.

Từ đó, vị này cho rằng, để khách hàng thấy có động lực xuống tiền thì các chủ đầu tư phải chấp nhận đưa ra một mức giá rất hấp dẫn. Hoặc có thể đóng bảng hàng không bán, chờ thị trường tốt hơn. “Tôi thấy nhiều chủ đầu tư có quyết định như vậy”, ông Tuyển cho hay.

Do vậy, theo Chủ tịch BHS, tháo gỡ pháp lý là vô cùng quan trọng và lâu dài. Lãi suất là trước mắt. Còn giá cả thì hãy để cho cung cầu quyết định.