Giá thuê văn phòng tiếp tục tăng trong dài hạn?

Thị trường văn phòng TPHCM đang có nhiều hoạt động cho thuê tích cực hơn so với văn phòng tại Hà Nội và được dẫn dắt bởi các giao dịch thuê có diện tích lớn.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý I/2024, thị trường văn phòng TPHCM đang có dấu hiệu cải thiện về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy. Nguồn cung văn phòng tại TPHCM tuy không ghi nhận nguồn cung mới, nhưng sắp tới, tòa nhà Etown 6 (quận Tân Bình) chuẩn bị khai trương cũng đã đạt tỷ lệ cam kết cho thuê khoảng 20%.

Giá thuê trung bình tại TPHCM ghi nhận sự cải thiện, với mức giá thuê hạng A đạt 47,2 USD/m2/tháng (gần 1,2 triệu đồng/m2) tăng 2,6% so với quý trước và cũng là mức giá thuê hạng A cao nhất trong 15 năm trở lại đây. Còn mức giá thuê trung bình hạng B đạt 26 USD/tháng (hơn 650.000 đồng/m2), tăng 1% so với quý trước và 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo CBRE, mức giá thuê văn phòng hạng A tại TPHCM tăng chủ yếu đến từ các tòa nhà mới đã bắt đầu lấp đầy. Ngoài ra, một số tòa nhà đã hoàn thành việc tu sửa, cải tạo cũng kỳ vọng mức giá thuê tăng theo.

Diễn biến ở thị trường văn phòng TPHCM hiện đang có sự thay đổi cán cân lợi thế, khách thuê đang có lợi thế đàm phán trong ngắn hạn.

Tương tự, báo cáo của Công ty Tư vấn Bất động sản Avison Young Việt Nam cũng cho thấy, trong quý I/2024, thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM trở nên sôi động hơn về nguồn cung, khi nhiều dự án đang dần được hoàn thiện và được đưa vào hoạt động trong năm nay.

Bà Nhung Vũ, Giám đốc Dịch vụ văn phòng tại Avison Young Việt Nam nhận định, những diễn biến ở thị trường văn phòng TPHCM hiện đang có sự thay đổi cán cân lợi thế, khách thuê đang có lợi thế đàm phán trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trong trung và dài hạn. Vì vậy khách thuê cần có một chiến lược dài hạn về nơi làm việc, dù là thuê mới, di dời, mở rộng văn phòng, hoặc thậm chí đầu tư vào tòa nhà của riêng họ.

Dự báo của Savills Việt Nam cũng cho thấy, trong năm 2024, nhu cầu mặt bằng thuê sẽ tăng khoảng 7%. Khách thuê đang ngày càng hướng đến các tòa nhà mới cao cấp, đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững, chứng chỉ xanh... Đáng chú ý, nhóm ngành như tài chính, sản xuất hiện nay vẫn là các khách thuê chính dẫn dắt thị trường trong bối cảnh kinh tế biến động.

Theo Công ty Knight Frank Việt Nam, trong quý I/2024, thị trường văn phòng cho thuê của TPHCM tiếp tục ghi nhận sự khởi sắc. Trong quý I/2024, thị trường văn phòng cho thuê của TPHCM tiếp tục ghi nhận sự khởi sắc khi các tòa nhà mới ra mắt đã có tỷ lệ hấp thụ khả quan, đồng thời ghi nhận nhiều giao dịch thành công với diện tích thuê lên đến 10.000 m2 ngay ở khu vực trung tâm thành phố.

Giá thuê văn phòng hạng A tăng lên 58,06 USD/m2/tháng, cao hơn 1,98% so với quý trước và hơn 0,3% so với cùng kỳ năm 2023. Phân khúc văn phòng hạng B được báo cáo đạt tình hình hoạt động khả quan, giá chào thuê trung bình 34,31 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống 9%.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược và giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam nhận định, trong quá khứ rất hiếm khi chúng ta chứng kiến những giao dịch thuê mặt bằng với diện tích hơn 10.000 m2 trong thành phố, nhưng mới trong quý đầu năm nay đã có đến ba giao dịch như vậy ở các toà nhà văn phòng mới khai trương. Điều này cho thấy nhu cầu cho diện tích văn phòng lớn đang tăng nhanh do các doanh nghiệp nước ngoài mở rộng quy mô. Nhu cầu tăng vọt cũng phản ánh tiềm năng hoạt động kinh doanh khởi sắc và triển vọng khả quan cho thị trường bất động sản thương mại ở Việt Nam.

Về đối tượng khách thuê, theo ghi nhận của Knight Frank Việt Nam, đa phần các giao dịch lớn trong quý I/2024 năm nay đến từ khách thuê ngành công nghệ (75%), bán lẻ (9%) và dược phẩm (6%), hầu hết là chuyển địa điểm văn phòng (94%) với diện tích mặt bằng thuê lớn hơn 2.000 m2 (72%). Nhiều doanh nghiệp dịch chuyển văn phòng cũng chọn thuê diện tích lớn hơn so với địa điểm cũ.

Thị trường văn phòng TPHCM đang có nhiều hoạt động cho thuê tích cực hơn so với thị trường văn phòng tại Hà Nội.

Theo dự báo của Knight Frank Việt Nam, đến cuối năm 2014, tại TPHCM văn phòng hạng A sẽ được bổ sung 80.000 m2 nguồn cung. Nguồn cung dồi dào trong phân khúc hạng A, với giá chào thuê cao, dự kiến sẽ đẩy giá chào thuê trung bình lên đến khoảng 60 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống khoảng 27%. Trong khi đó, văn phòng hạng B sẽ chứng kiến giá chào thuê giảm dần, xuống còn khoảng 33 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống ở mức 13%.

“Nhiều toà nhà văn phòng tại TPHCM đã và đang có tỷ lệ lấp đầy hơn 90% suốt vài năm nay. Tuy nhiên, nguồn cung tăng sẽ tác động đáng kể đến cả chủ đầu tư toà nhà cho thuê và khách thuê. Chủ đầu tư sẽ phải thích nghi với điều kiện thị trường ngày càng thay đổi và chuẩn bị để đưa ra những điều khoản cho thuê hấp dẫn hơn. Mặt khác, khách thuê sẽ có thêm nhiều lựa chọn và thêm quyền thương lượng khi thương thảo hợp đồng thuê,” ông Leo Nguyễn nói.

Về tình hình các quý tiếp theo, CBRE Việt Nam dự báo, trong bối cảnh thị trường TPHCM không có nguồn cung mới hạng A tại khu vực trung tâm trong năm 2024, giá thuê văn phòng hạng A hiện hữu, đặc biệt tại khu vực trung tâm sẽ được hưởng lợi từ điều này và sẽ tiếp tục tăng.

Trong khi đó, các dự án hạng B đang ở giai đoạn hoàn thiện đều nằm tại khu vực ngoài trung tâm sẽ khiến giá văn phòng hạng B trung bình tại TPHCM dự kiến không có nhiều thay đổi.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE tại TPHCM cho biết, thị trường văn phòng TPHCM đang có nhiều hoạt động cho thuê tích cực hơn so với thị trường văn phòng tại Hà Nội và được dẫn dắt bởi các giao dịch thuê có diện tích lớn tại các tòa nhà mới hoàn thành.