Giá thuê đất trong khu công nghiệp tăng: Có gây khó cho nhà đầu tư

Giá thuê đất trong các khu công nghiệp (KCN) vẫn đang tiếp tục tăng. Điều này liệu có gây khó cho nhà đầu tư?

Giá đất tăng, vì đâu nên nỗi?

Nhu cầu đất sản xuất lên cao khiến giá thuê tại nhiều “thủ phủ công nghiệp” hai miền Nam - Bắc tiếp tục “đội thêm”. Theo báo cáo mới được JLL công bố, giá thuê đất và nhà xưởng đã đạt “đỉnh mới” trong quý vừa qua.

Cụ thể, giá thuê đất trung bình ở các KCN miền Nam là 111 USD/m2, còn miền Bắc đạt 107 USD/m2. Thậm chí, ở khu vực phía Bắc, ngay cả nhà xưởng xây sẵn cũng tăng tới 5,8%, cá biệt ở Bắc Ninh tăng 9%.

Trong khi đó, Savills Việt Nam cũng có nhận định tương tự về sự “leo thang” của thị trường bất động sản công nghiệp ở hai miền Nam - Bắc. Cụ thể, theo Savills Việt Nam, ở miền Nam, giá thuê đất trong các KCN năm 2020 đạt 147 USD/m2 tại TP.HCM, 107 USD/m2 tại Bình Dương (tăng 4,9% so với cùng kỳ năm 2019), 98 USD/m2 tại Đồng Nai (tăng 6,5%), 123 USD/m2 tại Long An (tăng 7,8%) và 65 USD/m2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu (tăng 18,1%).

Trong khi đó, ở phía Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 (tăng 13,1%), tại Bắc Ninh là 95 USD/m2 (tăng 9,2%), Hưng Yên 83 USD/m2 (tăng 6,4%), Hải Dương là 76 USD/m2 (tăng 15,1%) và Hải Phòng lên tới 96 USD/m2 (tăng 3,2%).

Giá thuê đất trong các KCN tăng cao được lý giải là do cầu gia tăng, xuất phát từ làn sóng đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao, đang dịch chuyển vào Việt Nam. Thêm nữa, việc thời gian gần đây, các địa phương ban hành khung giá đất mới cũng đã khiến giá đất, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng cao, đẩy giá thuê đất KCN lên cao hơn.

“Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam chưa phát triển, nói thẳng là còn sơ khai, mà như vậy thì có thể có chuyện giá cả được quyết định bởi một vài ‘con cá lớn’, chứ không hoàn toàn theo tín hiệu thị trường. Do đó, cũng không loại trừ câu chuyện thổi giá”, một vị chuyên gia đã nói như vậy với phóng viên Báo Đầu tư.

Tuy nhiên, cũng theo vị này, chuyện “thổi giá” thực tế cũng không có gì là phi pháp, bởi lẽ thường, trong bối cảnh nhu cầu đang tăng cao, ai cũng muốn nâng giá để hưởng lợi. Đó là chuyện cung - cầu của thị trường.

Ai được lợi, ai gặp khó?

Không quá khó để nhận thấy, các chủ đầu tư hạ tầng bất động sản công nghiệp sẽ được hưởng lợi nhiều nhất, khi giá cho thuê tăng cao, nhất là với các KCN đang sẵn có. “Nhưng thực ra, đó là trên lý thuyết, bởi giờ chúng tôi có còn đất cho thuê đâu mà tăng giá”, đại diện của một trong những nhà đầu tư hạ tầng KCN có uy tín lớn nhất ở Việt Nam cho biết.

Theo vị này, thời gian gần đây, rất đông đảo nhà đầu tư thứ cấp tìm đến KCN của họ để thuê đất, nhưng tất cả đều được cho vào “danh sách chờ”, bởi mặt bằng các KCN hiện hữu của họ đều đã kín chỗ. “Chúng tôi đang muốn đẩy nhanh quá trình mở rộng các KCN ở Bình Dương, Quảng Ngãi nhằm đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư, nhưng vẫn đang phải chờ sự chấp thuận của các cơ quan quản lý nhà nước”, vị này nói.

Nhu cầu tăng cao là một trong những lý do gần đây, không chỉ nhà đầu tư nước ngoài, mà cả nhà đầu tư trong nước cũng đổ xô đầu tư hạ tầng KCN. VSIP đang muốn mở rộng các KCN trải rộng trên khắp cả nước. Còn WHA Industrial Development PLC (Thái Lan), sau khi mở một KCN 3.200 ha ở Nghệ An và đang tiếp tục xin mở rộng đầu tư, thì mới đây đã tới Thanh Hóa để lên kế hoạch xây dựng 2 KCN mới, quy mô gần 1.200 ha. Ngay cả Foxconn, sau một thời gian trì hoãn, cũng đang quay trở lại với kế hoạch mở rộng KCN Bình Xuyên 2 ở Vĩnh Phúc, đồng thời đang xin xây dựng một KCN 600 ha tại Bắc Giang…

Trong khi các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp đang khẩn trương với kế hoạch đầu tư các KCN mới, thì các nhà đầu tư thứ cấp cũng vẫn tiếp tục tìm đường vào Việt Nam. Dường như, giá đất cho thuê tăng cao không đủ sức cản bước chân nhà đầu tư.

“Khi nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, họ so sánh chi phí ở tầm quốc gia, chứ không phải là khu này cao hay khu kia thấp. Nếu đầu tư ở đó thuận lợi, thì họ vẫn quyết định đầu tư”, một lãnh đạo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết.

Trên thực tế, giá thuê bất động sản công nghiệp của Việt Nam vẫn thấp so với các quốc gia trong khu vực, thậm chí thấp hơn tới 30-40%. Ở Singapore, giá thuê đất lên tới trên 400 USD/m2. Con số này ở Indonesia là 200 USD/m2, ở Malaysia và Thái Lan là 200 - 250 USD/m2.

Như vậy, so sánh chi phí ở tầm quốc gia, giá thuê đất ở Việt Nam vẫn rẻ. Cộng thêm các lợi thế khác về ổn định chính trị, chi phí nhân công, môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi…, thì Việt Nam vẫn đang là điểm đến được ưu tiên lựa chọn.

Các doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam có thể lựa chọn giải pháp thuê nhà xưởng xây sẵn, hoặc lựa chọn các KCN ở xa, với tiện ích ở mức đáp ứng được các nhu cầu cơ bản nhất.

“Thực ra, trong quá trình làm việc với chúng tôi, các nhà đầu tư nước ngoài kêu là tốc độ tăng giá thuê đất hơi nhanh, nhưng họ cũng không quá cân nhắc về điều này khi ra quyết định đầu tư”, ông Nguyễn Đình Nam, Giám đốc Công ty cổ phần Xúc tiến và Hợp tác đầu tư Việt Nam cho biết.

Cũng theo ông Nam, nhiều khách hàng của Công ty yêu cầu tìm địa điểm theo giá họ khống chế, nhưng điều đó là không khả thi vì giá thuê đất hiện tăng quá nhanh. Hơn nữa, diện tích đất đã giải phóng mặt bằng và san lấp hạ tầng khan hiếm, nên nhà đầu tư không có nhiều lựa chọn.

“Giá đất thực ra chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ trong suất đầu tư. Các nhà đầu tư ra quyết định còn dựa trên vị trí KCN, hạ tầng kết nối, nhà cung cấp, nguồn nhân lực phục vụ dự án…”, ông Nam nói.

Có chung quan điểm, ông Nguyễn Anh Triết, Trưởng ban Quản lý KCN tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, dù nhà đầu tư có “kêu”, nhưng thực tế, việc giá đất tăng không ảnh hưởng tới thu hút đầu tư. “Giá thuê đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu thuộc diện tăng khá cao, nhưng thực tế còn tùy vị trí, tùy điều kiện hạ tầng”, ông Triết nói.

Ông Triết cho biết, hiện ở Bà Rịa - Vũng Tàu, giá cho thuê cao nhất là KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3, lên tới 155 USD/m2, nhưng thời hạn còn lại khá dài, 60 năm. Trong khi đó, vẫn có các KCN giá cho thuê chỉ 50-60 USD/m2, hoặc 70-80 USD/m2.

“Lựa chọn mức giá nào, quyết định xây nhà máy ở đâu là tùy thuộc vào quyết định của nhà đầu tư”, ông Triết nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thành Thanh, Trưởng ban Quản lý Khu kinh tế Long An khá lạc quan: “Nếu chê giá đất cao, thì vừa rồi, các nhà đầu tư đã không đầu tư dự án điện khí 3,1 tỷ USD ở Long An”.

Long An, trên thực tế, có cơ hội rất lớn để thu hút đầu tư, bởi rất gần TP.HCM, trong khi giá thuê đất ở đầu tàu kinh tế này quá cao, quỹ đất công nghiệp cũng không còn nhiều. Dù năm qua, giá thuê đất ở Long An tăng 7,8%, lên 123 USD/m2, nhưng ông Thanh cho biết, khá nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn “nhòm ngó”.

Có vẻ như, với các nhà đầu tư nước ngoài, giá thuê đất tăng cao không làm khó họ. Có khó là các doanh nghiệp trong nước, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. “Giá đất tăng cao cũng vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất”, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chánh Phương, Tổng thư ký Hội Mỹ nghệ và Chế biến gỗ TP.HCM (HAWA) đã nhiều lần cho biết, giá bất động sản công nghiệp tăng cao trong thời gian gần đây đã khiến không ít doanh nghiệp Việt Nam trong ngành chật vật khi muốn mở thêm nhà máy mới.

“Muốn xây nhà máy, cần ít nhất 10.000 m2. Như vậy, chỉ riêng chi phí cho mặt bằng sản xuất đã ngốn 20-30 tỷ đồng, doanh nghiệp nào đủ vốn”, ông Lê Văn Thủy, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Công ty Chí Cường nói.

Chia sẻ điều này, cả bà Đỗ Thị Thúy Hương, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Điện tử Việt Nam, lẫn ông Đỗ Viết Thống, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp cơ khí điện tử TP.HCM đều cho rằng, giá thuê đất tăng cao đang làm khó các doanh nghiệp hội viên của họ.

“Chúng tôi đã nhiều lần có ý kiến về vấn đề mặt bằng sản xuất cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, nhưng chưa được giải quyết”, ông Thống nói và bày tỏ mong muốn về việc sẽ nhận được sự hỗ trợ từ Nhà nước về vấn đề này.

Đâu là giải pháp?

Giá thuê đất tăng trong bối cảnh Covid-19 đã giáng đòn đau vào các doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam, khiến họ khó chồng thêm khó. Nhưng vấn đề là, không dễ để giải bài toán mặt bằng sản xuất cho các doanh nghiệp trong bối cảnh chi phí giá đang tăng cao như hiện nay.

“Các doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam có thể lựa chọn giải pháp thuê nhà xưởng xây sẵn, hoặc lựa chọn các KCN ở xa, với tiện ích ở mức đáp ứng được các nhu cầu cơ bản nhất”, ông Nguyễn Anh Triết đề xuất.

Theo ông Triết, vì giá thuê đất tăng - giảm là câu chuyện của cung - cầu thị trường, nên không thể áp dụng các biện pháp mệnh lệnh hành chính. Cách tốt nhất là doanh nghiệp phải có các lựa chọn khôn ngoan hơn.

Lựa chọn thuê đất ở các khu vực chưa phải là “điểm nóng” đầu tư cũng là giải pháp được các chuyên gia đề xuất. Chẳng hạn, trong khi nhiều khu vực giá cho thuê đất KCN lên tới xấp xỉ hoặc trên 100 USD/m2, thì tại Thanh Hóa, con số này chỉ là 40-50 USD/m2. Xét về giá, Thanh Hóa là địa điểm khá cạnh tranh so với các tỉnh công nghiệp trọng điểm tại phía Bắc và phía Nam.

“Để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, trước mắt, có thể bằng các chính sách tài khóa, tiền tệ để hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa. Về lâu dài, có thể tính phương án phát triển các cụm công nghiệp, để tạo thế cạnh tranh, kéo giá xuống”, một lãnh đạo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư nói và cho rằng, về lâu dài, các địa phương khi xây dựng quy hoạch cũng nên quy hoạch sẵn mặt bằng sản xuất cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Trong một động thái tích cực, tỉnh Bắc Giang đã yêu cầu các KCN phải minh bạch hóa và công khai giá thuê đất. Còn tỉnh Quảng Ngãi đang lên kế hoạch mở rộng và xây dựng các cụm công nghiệp quy mô lớn, phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp.

“Tôi cho rằng, trong vòng 3-5 năm nữa, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ chững lại và lao dốc, nếu nguồn cung ra hàng đúng tiến độ”, ông Nguyễn Đình Nam nói.