Giá nhà tăng cao, thanh khoản xuống thấp

12 tháng qua, giá căn hộ TP HCM vẫn tiếp đà tăng song lượng tiêu thụ giảm mạnh nhất 6 năm, thấp kỷ lục kể từ năm 2015.

Báo cáo toàn cảnh thị trường nhà ở năm 2021 của DKRA Vietnam cho biết, năm qua, bình quân giá căn hộ chào bán tại TP HCM tăng 10-15%. Đà tăng giá nhà trên 10% một năm cũng kéo dài liên tục trong hơn nửa thập kỷ trở lại đây song thanh khoản thị trường đang ở chiều ngược lại.

Năm 2021, TP HCM tiêu thụ được 10.749 căn hộ, thấp hơn năm ngoái (bán được 15.200 căn) và kém hơn năm 2019 (tiêu thụ gần 23.000 căn) đồng thời thua xa giai đoạn 2015-2018 (sức mua đạt ngưỡng 25.000-36.000 căn mỗi năm).

Nghịch lý giá nhà tăng, thanh khoản giảm là do nguồn cung khan hiếm, đẩy giá liên tục tăng cao. Các chủ đầu tư dần dịch chuyển về phân khúc nhà cao cấp, hạng sang và bỏ qua phân khúc nhà bình dân (giá rẻ). Mặt bằng giá nhà chào bán trên thị trường sơ cấp tăng còn đến từ nguyên nhân chi phí đầu vào leo thang.

Trong năm 2021, TP HCM ghi nhận khoảng 22 dự án mở bán (9 dự án mới và 13 giai đoạn tiếp theo). Cung cấp cho thị trường khoảng 13.583 căn, bằng 77% so với năm 2020 rổ hàng 17.579 căn. Lượng tiêu thụ nhà trong năm qua ghi nhận đạt mức 79% nguồn cung mới với khoảng 10.749 căn đã giao dịch thành công. Nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh so với năm 2020 trở về trước và thấp nhất kể từ năm 2015.

Căn hộ hạng A (cao cấp) vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường trong năm 2021, chiếm 72% nguồn cung và 69% lượng tiêu thụ mới. Thị trường tiếp tục năm thứ ba liên tiếp khan hiếm căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng một m2. Trong khi đó, thị trường căn hộ siêu sang tại TP HCM đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến gần 400 triệu đồng một m2.

DKRA đánh giá, năm 2021 thị trường căn hộ TP HCM đang gặp nhiều khó khăn nhất trong vòng hơn nửa thập kỷ qua. Các khó khăn gồm: lệch pha cung cầu (tỷ trọng nguồn cung theo phân khúc phân bổ không đều thừa nhà cao cấp thiếu nhà bình dân), những vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án chưa được cải thiện triệt để và dịch bệnh hoành hành.

Tình hình dịch bệnh phức tạp trong năm 2021 cộng thêm khan hiếm nguồn cung càng khiến mức giá nhà tăng cao. Đại dịch Covid-19 cũng đẩy thị trường vào thế khó khi lực cầu (nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư) bị điều chỉnh xuống thấp.

Đơn vị này dự báo, trong năm 2022, nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt như giai đoạn quý IV/2021, kinh tế trên đà phục hồi tích cực và các vướng mắc pháp lý liên quan đến việc cấp phép dự án được tháo gỡ, nguồn cung lẫn sức cầu của thị trường nhà ở hứa hẹn được cải thiện. Tuy nhiên, để kéo giảm giá nhà xuống là một thách thức trong bối cảnh giá đất vẫn leo thang, giá vật tư và chi phí tài chính, xây dựng, bán hàng đều tăng.