MỚI

Tạo thiệp giáng sinh 2024

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Giá nhà gấp 30 lần thu nhập, có căn hộ giá hơn 100 tỷ đồng

Giá căn hộ hiện nay tại TP Hồ Chí Minh chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân, ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của đại đa số người dân.

Năm 2024 nhờ những động lực từ chính sách mới, thị trường bất động sản tại khu vực phía Nam, trong vùng TP Hồ Chí Minh đã có những chuyển biến tích cực về nguồn cung, giao dịch. Tuy nhiên, giá nhà ở tiếp tục tăng, tập trung phần lớn ở phân khúc cao cấp, đặt ra nhiều câu hỏi về bài toán "nhà ở" cho đại đa số người dân. Đây cũng chủ đề được nhiều chuyên gia thảo luận tại tọa đàm "Bất động sản 2025: Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới" do Hiệp hội doanh nghiệp TP Hồ Chí Minh (HUBA) vừa tổ chức.

Khảo sát giá bán căn hộ tại TP Hồ Chí Minh gần đây, chủ yếu các dự án nằm ở khu Đông, có giá thấp nhất từ 55 triệu đồng/m2, đến cao nhất 180 triệu đồng/m2. Thậm chí chạm ngưỡng hơn 400 triệu đồng/m2, khi một dự án vừa mở bán tuần qua tại Thủ Thiêm có căn hộ đã được bán với giá hơn 111 tỷ đồng/căn.

Theo nhận định từ CBRE Việt Nam, thời gian tới, 50 triệu đồng/m2 là mức giá sẽ dần biến mất trên thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh. Giá căn hộ hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố, ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của đại đa số người dân.

Thành phố Hồ Chí Minh: giá nhà khó điều chỉnh trong năm 2025

Phân tích tại tọa đàm, TS. Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng giá nhà rất khó giảm trong thập kỷ tới, bởi các yếu tố tác động như: sự kỳ vọng của thị trường, khan hiếm quỹ đất, và nguồn cung hạn hẹp.

Với đà tăng giá này, theo ông, hiện chỉ có nhóm người lao động có thu nhập trên 35 triệu/tháng mới có khả năng mua nhà, dưới mức này dường như không có cơ hội. Do vậy, nếu không giải quyết bài toán nhà ở và có các chính sách hỗ trợ cho người mua nhà, TP Hồ Chí Minh sẽ chảy máu lao động.

TS. Huỳnh Phước Nghĩa, Giảng viên Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh cho hay: "Vì an cư mới lạc nghiệp, phải có chính sách, bởi vì không thì lực lượng lao động di dời đi các tỉnh khác thì các mô hình công nghiệp, các doanh nghiệp cũng khó khăn. Vì vậy, phải ban hành chính sách hỗ trợ cho người trẻ thu nhập một mức giới hạn để sở hữu nhà, để ổn định và phát triển nghề nghiệp".

Cùng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng nhận định, năm 2025, giá bất động sản dự kiến vẫn tăng trong bối cảnh nguồn cung vẫn hạn chế và chi phí phát triển dự án leo thang. Tuy nhiên, mức giá này cần phải được các doanh nghiệp tính toán phù hợp với nguyên tắc thị trường.

"Xây dựng nhà ở xã hội, hay nhà trung cao cấp thì anh phải tính toán được cái giá và được thị trường tiếp nhận, chứ không phải cứ nghĩ là sẽ tăng và nó phải phù hợp. Thì tôi cho rằng bất động sản sắp tới nó phải tập trung thiết thực như vậy", TS. Đinh Thế Hiển đánh giá.

Trong tương lai TP Hồ Chí Minh vẫn phát triển đầy đủ các phân khúc từ nhà ở xã hội đến cao cấp, hạng sang và giá nhà chỉ giảm khi có sự hỗ trợ của chính sách, rút gọn thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp.

TP Hồ Chí Minh vẫn phát triển đầy đủ các phân khúc từ nhà ở xã hội đến cao cấp, hạng sang trong tương lai.

Là doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Cty TNHH Thương mại, Xây dựng Lê Thành phân tích: lợi nhuận mong muốn của doanh nghiệp là 7%/năm. Nếu thủ tục pháp lý kéo dài 5 năm thì khoản lợi nhuận này sẽ là 35%. Nếu như thời gian hoàn thành dự án chỉ còn 2 năm thì doanh nghiệp chỉ cần lợi nhuận 14%. Phần chênh lệch lợi nhuận do kéo giảm thời gian làm thủ tục chính là dư địa để kéo giảm giá nhà xuống cho người mua.

"Pháp lý càng nhanh càng tốt, nó sẽ kéo giá nhà xuống ngay lập tức và pháp lý càng nhanh thì cung một lượng cung cực lớn, nguồn cung lớn, có nhiều lựa chọn, thì tại sao bán giá cao được, anh phải cạnh tranh rồi", ông Lê Hữu Nghĩa chia sẻ.

Theo các chuyên gia tại tọa đàm, nhìn lại bài học năm 2022 - thời điểm thị trường bất động sản rơi vào suy thoái, nguyên nhân chính là do giá nhà đã tăng quá cao, vượt xa so với mức hấp thụ của nền kinh tế, ngay cả giới đầu tư cũng không gánh nổi mức giá mới và phải rời bỏ thị trường. Do đó, để thị trường phát triển bền vững thì sự tăng giá của bất động sản phải được điều chỉnh hợp lý hơn, trong đó có "bàn tay" của chính sách.

Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản vào năm 2011 - 2012, tức cách đây 10 năm rơi vào giai đoạn chạm đáy. Đến năm 2013 - 2014 thì thị trường dần hồi phục, sau đó lập đỉnh với 80.000 căn vào năm 2018. Diễn biến của thị trường cách đây 10 năm khá tương đồng với bối cảnh trong 2 năm vừa qua và chu kỳ này có dấu hiệu lập lại, theo đó, thị trường từ năm 2025 được cho sẽ bước vào thập kỷ tăng trưởng mới.

Năm 2025 thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Đại diện CBRE Việt Nam nhận định, năm 2025 thị trường sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng trên nền tảng chính sách mới khi 3 bộ luật liên quan có hiệu lực năm 2024. Sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản đã cho thấy một chu kỳ mới bắt đầu.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay: "Chúng tôi tin rằng trong năm 2025 là năm bản lề chúng ta chứng kiến sự chuyển mình rõ rệt hơn nữa. Bởi vì năm 2014 chúng ta có những luật mới khiến cho thị trường có những cú hích. Để phát triển tốt thì 3 bộ luật mới này được đưa vào thì chắc chắn nó sẽ đem lại những tác động rất tích cực và đặc biệt nó sẽ tháo gỡ những nút thắt về pháp lý, một trong các lý do khiến nguồn cung thiếu hụt trong thời gian vừa qua".

Hiện thành phố đang đẩy mạnh giải quyết vướng mắc cho các dự án. Hiện đã có 34 trên tổng số 64 dự án được tháo gỡ vướng mắc, 9 dự án đã giải quyết xong, đang rà soát 21 dự án để đẩy nhanh giải quyết trong năm 2025. Ngoài ra, sắp tới, thành phố sẽ lập tổ công tác để chuyên giải quyết các vấn đề pháp lý, tránh thẩm định nhiều lần, chồng chéo kéo dài thời gian triển khai dự án.

"Sở Xây dựng cũng đã tham mưu thành phố, đối với thủ tục đầu tư thì có 3 khâu quan trọng nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt 1/500 và giao đất nên tích hợp lại. Tích hợp ở đây là phải làm sao các sở ngành khi thực hiện, thẩm định các nội dung này thì chúng ta tránh việc thẩm định nhiều, chồng chéo và không tuần tự", ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng phòng Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh chia sẻ.

Đại diện Sở Xây dựng cũng cho nhận định, năm 2025 nguồn cung nhà ở trên địa bàn có thể chưa có nhiều cải thiện. Thế nhưng việc chủ động tháo gỡ pháp lý sẽ là tiền đề để thành phố tăng tốc trong những năm tiếp theo. Đồng thời, thành phố cũng tiếp tục đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội trong năm sau, với mục tiêu làm nổi bật vai trò của nhà ở xã hội trong chính sách phát triển đô thị.

Các chuyên gia tại Tọa đàm kiến nghị, vấn đề pháp lý, chủ trương đã được Chính phủ tháo gỡ, còn lại là doanh nghiệp cần xem lại chiến lược kinh doanh. Trong đó, doanh nghiệp cần nghiêm túc nghiên cứu các sản phẩm nhà ở có giá vừa túi tiền, phù hợp cho đại bộ phận người dân. Điều này không chỉ đáp ứng nguồn cầu mà còn hướng đến một thị trường bất động sản bền vững cho thập kỷ mới.