Giá đất nông nghiệp chỉ vài trăm nghìn đồng/m², có nên tăng lên bằng 40% giá đất ở?

Hiện nay, giá đất nông nghiệp tại nhiều địa phương chỉ từ vài trăm nghìn đồng/m², thấp hơn nhiều so với giá đất ở cùng khu vực. Điều này khiến nhiều chuyên gia và người dân đặt câu hỏi: Liệu có nên nâng giá đất nông nghiệp để bảo vệ quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp?

Giá đất nông nghiệp thấp gây nhiều bất cập

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh (Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường) cho biết, giá đất nông nghiệp thường được tính theo phương pháp thu nhập, ví dụ như đất trồng lúa tính theo sản lượng lúa mỗi vụ quy đổi ra giá trị tiền. Do đó, giá thấp là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, khi đất được chuyển mục đích sang đất ở đô thị hoặc nông thôn, giá trị thực tế của đất tạo ra cao hơn rất nhiều. Giá đất nông nghiệp chỉ vài trăm nghìn đồng/m² hiện nay dẫn đến:

Ví dụ, tại TP.HCM, giá đất nông nghiệp dao động 400.000 – 810.000 đồng/m², trong khi đất ở thấp nhất 2,3 triệu đồng/m² và cao nhất 687 triệu đồng/m². Sự chênh lệch lớn này làm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi có thể cao gấp 5–10 lần trước đây, tạo áp lực tài chính đáng kể.

Đề xuất tăng giá đất nông nghiệp

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường đã kiến nghị tăng giá đất nông nghiệp bằng khoảng 40% giá đất ở cùng thửa đất, nhằm:

Theo tính toán, nếu áp dụng mức giá mới, người dân chỉ phải nộp tiền sử dụng đất gấp 3,5–4 lần so với hiện nay, thay vì mức tăng quá cao như trước. Mức đề xuất 40% này cũng phù hợp với nguyên tắc thị trường, khi giá đất nông nghiệp trong giao dịch chuyển nhượng thực tế thường đạt khoảng 70% giá đất ở.

Góc nhìn thận trọng

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định: Mức giá đất nông nghiệp quá thấp hiện nay gây áp lực tài chính cho doanh nghiệp và người dân khi chuyển đổi sang đất ở.

Tuy nhiên, tăng giá đất nông nghiệp cũng cần cân nhắc kỹ để tránh:

Ông Đính nhấn mạnh: Việc tăng giá phải dựa trên khảo sát thực tế, tuân thủ Luật Đất đai 2024, với phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường, dựa trên giá chuyển nhượng, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, giá đất lân cận… thay vì áp một tỷ lệ cố định từ giá đất ở.

Giá đất nông nghiệp hiện nay và đề xuất mới

TP.HCM: Đất trồng cây lâu năm: 400.000 – 625.000 đồng/m². Đất trồng cây hằng năm: 164.000 – 500.000 đồng/m².

Hà Nội: Giá đất nông nghiệp cao nhất dự kiến khoảng 290.000 đồng/m².

Như vậy, việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp tăng lên là cần thiết nhưng phải được thực hiện cẩn trọng, minh bạch và dựa trên giá trị thị trường, nhằm đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Giá đất nông nghiệp hiện thấp tạo áp lực lớn cho người dân và doanh nghiệp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tăng giá đất nông nghiệp lên khoảng 40% giá đất ở là giải pháp hợp lý, vừa bảo vệ quyền lợi, vừa tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc này cần được tính toán kỹ lưỡng để tránh tạo ra tâm lý đầu cơ, làm lệch hướng phát triển nông nghiệp và bất động sản.