Giá chung cư tăng nóng, bất động sản Hà Nội quý 2 sẽ nghiêng về phân khúc nào?

Theo đánh giá của chuyên gia, thị trường bất động sản nói chung, thị trường Hà Nội nói riêng mới đang dần hồi phục và chưa thể quay trở lại mức tương đương với giai đoạn trước và trong Covid-19.

OneHousing vừa công bố báo cáo tổng quan thị trường chung cư Hà Nội quý 1.2024 và dự báo diễn biến quý 2.

Báo cáo ghi nhận, giao dịch chung cư sơ cấp và thứ cấp Hà Nội quý 1.2024 sôi động với hơn 12.000 giao dịch, trong đó có 27% đến từ thị trường sơ cấp. Phần lớn các sản phẩm chung cư sơ cấp, mới mở bán trên thị trường từ chủ đầu tư, đều tập trung ở phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, các giao dịch ở phân khúc bình dân và trung cấp xuất hiện phần lớn ở thị trường thứ cấp.

Ông Trần Quang Trung, đại diện OneHousing cho rằng, thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự hồi phục tích cực, tuy nhiên vẫn chưa bằng giai đoạn 2021-2022. Nguồn cung mở mới và lượng tiêu thụ sơ cấp quý 1.2024 đạt gần 3 nghìn căn hộ, gấp 2.1 lần so với năm 2023, nhưng vẫn chỉ tương đương 80% quý 1.2022.

Trong đó, hơn 95% nguồn cung mở mới đến từ phân khúc trung cấp và cao cấp từ các dự án tại khu Đông và khu Tây.

Nguồn cung mở mới chủ yếu (gần 75%) vẫn đến từ các dự án đã mở bán trong và trước năm 2023 và chỉ có 4 tòa chung cư mở bán mới trong quý 1.2024.

“Đây cũng là quý thứ 3 liên tiếp nguồn cung mở mới thấp hơn lượng tiêu thụ thể hiện nguồn cung sơ cấp tiếp tục hạn chế tại thị trường Hà Nội”, ông Trung cho hay.

Về giao dịch, thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội tháng 3.2024 tăng đáng kể sau Tết. Cụ thể, lượng giao dịch chung cư chuyển nhượng tháng 3 tăng 230% so với tháng 2 và tăng 26% so với thời điểm cuối tháng 12.2023.

Giống như thị trường sơ cấp, phần lớn (78%) lượng giao dịch thứ cấp đến từ khu Đông và khu Tây, tuy nhiên lại chủ yếu tập trung ở phân khúc bình dân (35%) và trung cấp (56%).

Phần lớn các giao dịch đến từ loại hình căn 2 phòng ngủ với gần 50%, tiếp đến là căn 3 phòng ngủ với gần 25% lượng giao dịch.

Xét về giá, đơn vị này cho biết, giá sơ cấp quý 1.2024 đi ngang ~58.5 triệu/m2. Nguyên nhân là do nhiều phân khu tại các đại đô thị lớn giữ nguyên mức giá, đặc biệt một số tòa mở bán mới còn có giá thấp hơn các tòa trước đó.

Giá thứ cấp tăng đáng kể ~4.1% đạt ~55 triệu/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết tất cả các dự án tại khu Đông và khu Tây.

Tại khu Đông, mặt bằng giá thứ cấp tiệm cận giá sơ cấp khi giá thứ cấp tăng đáng kể trong quý 1 tại các phân khu giá rẻ.

Trong khi đó, giá thứ cấp khu Tây vẫn thấp hơn ~7 triệu/m2 so với giá sơ cấp do nhiều dự án cao cấp tiếp tục ra hàng trong quý 1.2024.

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam 2024 dự kiến tăng trưởng 5.5-6%, cao hơn 2023, giá vàng, tỷ giá USD/VND đang biến động mạnh, cùng với những bất ổn địa chính trị thế giới có thể ảnh hưởng tới tính ổn định của nền kinh tế Việt Nam 2024, ông Trung cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục hồi phục dần, với lượng giao dịch chung cư và thổ cư tập trung chủ yếu ở những quận/huyện ngoài trung tâm tại khu Tây và khu Đông.

Tuy nhiên, theo vị này, thị trường vẫn chưa thể quay trở lại mức tương đương với giai đoạn trước và trong Covid-19.

Trước diễn biến tăng nóng của phân khúc chung cư thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo, nhà đầu tư cần thận trọng khi xem xét mức giá. Giá trị khi nó đang tăng cao có phù hợp, có đúng với giá trị thực không.

Theo ông Đính, nếu trong trường hợp không phải giá trị thực mà đang bị bong bóng, thị trường đang cân đối lại, cung ra nhiều hơn thì sẽ tụt xuống rất nhanh.

Còn trong trường hợp nó là giá trị cao ở giá trị thật do các chi phí đã tăng lên, đầu tư tăng lên thì chúng ta phải tính toán để tránh trường hợp mua phải giá ảo.

Ngoài ra, đối với dự án hình thành trong tương lai, ông Đính khuyên nhà đầu tư phải xem xét kỹ về pháp lý, chủ đầu tư, hạ tầng… nếu sản phẩm phù hợp và đảm bảo quy định pháp luật thì hẵng tham gia.