Giá căn hộ cao ngất ngưởng, dòng tiền tìm đến đất nền

Nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn xuống tiền tại phân khúc đất nền do kỳ vọng vào khả năng tăng giá sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2024 có hiệu lực.

Nhiều nhà đầu tư săn lùng

Mặc dù khẳng định chung cư nội đô vẫn là sản phẩm rất 'hot' trong năm nay, nhưng khi được hỏi sẽ đầu tư vào phân khúc nào, ông Nguyễn Đình Đức, Phó tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Mai Việt lại lựa chọn đất nền khu vực trung tâm tại những tỉnh phát triển, với pháp lý đã có sổ đỏ.

Lý do được ông Đức đưa ra là giá chung cư ở thời điểm hiện tại đã được đẩy lên tương đối cao, khiến kỳ vọng lợi nhuận giảm. Thay vì tiếp tục đầu tư vào phân khúc chung cư, nhà đầu tư có thể lựa chọn các sản phẩm khác đang ở vùng trũng về giá để xuống tiền.

Bên cạnh đó, đầu tư đất nền ở thời điểm hiện tại cũng rất hợp lý khi bắt đầu từ 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, các quy định về việc phân lô tách thửa tại các đô thị loại 1, 2, 3 sẽ bị siết chặt.

Điều này sẽ khiến nguồn cung đất nền tại các khu vực trung tâm thành phố trở nên hạn chế, đẩy giá đất nền tăng cao.

Từ giữa đến cuối năm, ông Đức đánh giá, phân khúc đất nền tại các tỉnh phát triển như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hưng Yên và phân khúc đất nền ở các khu đô thị lớn với pháp lý hoàn chỉnh sẽ được các nhà đầu tư săn lùng.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cũng cho rằng, giá đất nền sẽ tiếp tục tăng cao.

Bên cạnh yếu tố về hạn chế giao dịch phân lô bán nền, giá đất nền còn có xu hướng tăng do sự phát triển của hạ tầng giao thông, tăng trưởng kinh tế và mức thu nhập của người dân.

Từ trước đến nay, đất nền luôn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực, ông Tuấn cho hay.

Nghiên cứu của PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy, thị trường đất đền bắt đầu nóng lên từ đầu năm nay. Mức độ quan tâm đến đất nền vào hai quý cuối năm ngoái chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021. Tuy nhiên, sang quý I, mức độ quan tâm của thị trường đã tăng lên mức 48%.

Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số quận, huyện ngoại thành Hà Nội. Tại Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức, nhu cầu tìm mua đã tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý I năm trước.

Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm. So với quý I năm ngoái, hiện lực cầu đất nền tại quận 9, quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn đã tăng từ 13% - 25%.

Nhu cầu đầu tư tăng đã khiến giá đất nền rục rịch tăng mạnh trở lại. So với cùng kỳ năm ngoái, quý đầu năm nay, giá đất nền miền Bắc đã tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.

Hiểu đúng về quy định cấm phân lô bán nền

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Bên cạnh đó, dự án cũng không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, thời gian gần đây, nhiều ý kiến trên thị trường bất động sản đang hiểu chưa đầy đủ về thông tin siết phân lô bán nền. Theo đó, đa phần các ý kiến đều cho rằng, quy định siết phân lô bán nền áp dụng cho tất cả các dự án.

Tuy nhiên, thực chất, quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Theo đó, các dự án bất động sản buộc phải xây dựng nhà ở trước khi mở bán cho khách hàng, thay vì phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng như trước đây.

Ông Quê cho rằng, quy định này sẽ giúp sàng lọc năng lực của doanh nghiệp chủ đầu tư khi thực hiện dự án.

Đồng thời, quy định này sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản. Việc bắt buộc các dự án phải xây dựng nhà thay gì phân lô bán nền cũng sẽ khiến tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, dẫn đến không hấp dẫn nhà đầu cơ vốn nhỏ, mua đi bán lại.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cũng nhận định, trước những quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền, thay vì lập dự án bất động sản, các nhà kinh doanh sẽ lựa chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để "lách luật", tự phân lô.

Hiện quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình. Do đó, nhiều nhà đầu tư có thể sẽ tận dụng cơ hội này để gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa.

Thậm chí, họ có thể đặt tên các dự án với tên thương mại giống với các bất động sản được phát triển bởi các doanh nghiệp lớn để lôi kéo khách hàng mua bán, thổi giá, "đẩy" giá nhà đất lên cao, tạo sốt ảo, gây hỗn loạn thị trường.

Chính vì vậy, các khách hàng khi mua đất nền cần hết sức thận trọng, lựa chọn các sản phẩm uy tín, pháp lý đầy đủ để tránh các rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.