Giá bất động sản ven Hà Nội ‘lên đồng’, kê đơn ‘cắt sốt’ như thế nào?

Nhiều đợt sốt bất động sản đã để lại những bài học nhãn tiền và khi thị trường đang quay cuồng thì những bài học đó dường như bị lãng quên.

Gần 4 tháng trở lại đây, thị trường bất động sản trong cả nước bỗng quay cuồng trong “cơn sốt”, ngoại thành Hà Nội là một điển hình. Từ đất nền, đất ở tới đất dự án (cả dự án treo, trên giấy), hay đất "ăn theo" thông tin chưa rõ ràng về các dự án hạ tầng, quy hoạch… đều tăng giá chóng mặt.

“Lên đồng” vì đất

Thời gian gần đây, tại những tuyến đường trục phía Tây Hà Nội hay vượt cầu Nhật Tân sang Đông Anh, khu vực Mê Linh đều tấp nập người xe, đặc biệt trong những ngày cuối tuần.

Trên nhiều diễn đàn, trang mua bán bất động sản và nhóm Facebook như Mua bán nhà đất Hà Nội, Nhà đất Yên Bài - Ba Vì, Bất động sản Ba Vì - Sơn Tây - Hòa Lạc - Quốc Oai, Mua bán nhà đất Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn... dễ dàng tiếp cận hàng trăm thông tin rao bán đất nền mỗi ngày. Tuy nhiên, chính chủ vào đăng tin thì ít mà chủ yếu thông tin từ các môi giới.

Theo khảo sát, đất ven đô Hà Nội đã tăng cao trong thời gian gần đây. Giá đất tại một số dự án khu vực Hoài Đức tăng từ 30 - 40% chỉ trong thời gian ngắn. Điển hình như dự án Ha Do Charm Villas, An Lac Symphony cùng một số dự án quanh khu vực này cũng ghi nhận mức giá mới.

Hay như dự án Sudico Nam An Khánh, vào tháng 10/2020 có giá bán khoảng 9 tỷ đồng cho căn biệt thự 210 m2, đến đầu năm 2021, tức chỉ sau vài tháng, đã thiết lập mức giá mới là 12 tỷ đồng. Tương tự, nhà liền kề tại khu A Geleximco cũng tăng mạnh từ khoảng 7,2 tỷ đồng lên 9 - 10 tỷ đồng.

Tuy nhiên, dù nhà đất vực phía Tây Hà Nội đang thiết lập mặt bằng giá mới, nhưng tốc độ thanh khoản vẫn cần kiểm chứng. Bởi trước đó, rất nhiều cơn sốt đất ảo tại Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì đã diễn ra khiến không ít nhà đầu tư “ăn theo” thông tin quy hoạch, lâm vào cảnh “chôn vốn” tại những mảnh đất mà không biết đến bao giờ sẽ có quy hoạch như tin đồn.

Giá đất ruộng, vườn ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất đang từ mấy trăm nghìn đồng/m2 mà nay lên tới vài triệu đồng/m2 dù hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng - Hoà Lạc. Thậm chí giá đất tăng từng ngày, mua ngày nào biết giá ngày đó.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam năm 2020 cho thấy, giá đất làng xã tại các khu vực như: Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức... đã bị đẩy lên mức phổ biến ở ngưỡng 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019.

Cùng đó, giá đất tại khu vực phía Đông Thủ đô như: Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên... cũng có mức tăng từ 20 - 30%. Tuy nhiên, tại các khu vực này vì giá cao, tăng quá nhanh nên giao dịch thực diễn ra không nhiều, mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ.

Nhiều người từng đầu tư đất nền Hòa Lạc từ nhiều năm trước nhận xét, mặc dù lượng người kéo đến xem đất tại khu vực này đông bất thường từ cuối năm 2020, nhưng phải tới 80% là môi giới, khách hàng có nhu cầu thật sự rất ít.

Giải thích về nguyên nhân gây sốt đất, ông Vũ Đức Ngọc, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Kosy cho biết, thời gian vừa rồi, sốt đất đã diễn ra ở nhiều địa phương, người tìm mua đất tăng đột biến. Nguyên nhân đơn giản chỉ là do lãi suất ngân hàng đang rất thấp nên người gửi rút tiền đầu tư bất động sản, chứng khoán để tăng giá trị dòng vốn.

'Mắc cạn' trong bẫy tin ảo

Trong quá khứ, nhiều đợt "sốt đất" đã để lại những bài học nhãn tiền và khi thị trường đang quay cuồng như “lên đồng” hiện nay thì những cảnh báo và bài học đó dường như bị quên lãng.

Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính thừa nhận, ở nhiều địa phương, xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án để tạo “sóng”.

Các chuyên gia nhận định, ngay cả những khu vực không có dự án đầu tư lớn nào, thậm chí chưa có thông tin về sự tham gia của các chủ đầu tư lớn mà duy nhất chỉ có hoạt động của đầu cơ đã khiến giá đất "nhảy múa" thì cần phải xem lại.

Thực tế đang diễn ra tại thị trường các khu vực ven đô Hà Nội là một ví dụ. Hiện nay, giới đầu cơ vẫn dành nhiều kỳ vọng cho đất khu vực Thạch Thất. Do trước đây có thông tin Tập đoàn Vingroup sẽ đầu tư dự án tại Thạch Thất nên giá của các lô đất quanh khu vực này được đẩy lên cao gấp 3 - 5 lần.

Tại khu vực này, bán kính dưới 1km xung quanh khu công nghệ cao Hòa Lạc được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, trên thực tế Tập đoàn Vingroup chưa công bố thông tin gì liên quan đến việc làm dự án tại Thạch Thất. Thế nhưng, không ít nhà đầu tư vẫn "ôm đất" chờ tăng giá.

Điều này khiến thị trường đặt nghi vấn về việc các nhà đầu tư đang mắc cạn trong chính cái bẫy thông tin quy hoạch, kích giá tăng lên để bán tháo hàng mong cắt lỗ.

Các chuyên gia cho rằng, với nhà đầu tư, điểm quan trọng là tính thanh khoản bởi khi họ mua những lô đất này không phải với mục đích để ở mà nhằm mua - bán thu lợi nhuận chênh lệch. Thế nên, nếu không tỉnh táo, rất dễ bị mắc cạn trên chính bẫy thông tin ảo, nhất là khi giá trị đất đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế.

Chính quyền quyết liệt vào cuộc

Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 3/2021, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Mai Tiến Dũng cũng đề nghị chấn chỉnh tình trạng sốt đất. Ông Mai Tiến Dũng cho rằng, hiện tượng sốt đất bất thường này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nền kinh tế, là một trong những vấn đề cần quan tâm nhiều hơn thời gian tới.

Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên & Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu về việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất phục vụ điều tiết thị trường BĐS, đưa giá đất về đúng giá trị thực.

Trước việc giá đất ở các khu vực quy hoạch có chiều hướng tăng mạnh, Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội yêu cầu cấp ủy, UBND các quận, huyện tăng cường công tác quản lý quy hoạch, quản lý đất đai, quản lý đô thị, trật tự xây dựng; tuyệt đối không để xảy ra tình trạng lợi dụng quy hoạch để có các hành vi vi phạm để trục lợi chính sách về đất đai, đầu cơ đất đai, xây dựng các công trình trái phép, gây mất ổn định an ninh trật tự trên địa bàn.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, Tổng cục Quản lý đất đai sẽ kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai trong việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; kiểm tra việc quản lý sử dụng đất tại một số dự án, công trình không đưa đất hoặc chậm đưa đất vào sử dụng.

Nhằm kiểm soát thị trường bất động sản, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, chính quyền cần công khai, minh bạch và thường xuyên cập nhật các thông tin về quy hoạch đô thị, lập dự án, kế hoạch sử dụng đất; tiến tới thành lập Trung tâm thông tin về thị trường bất động sản, qua đó tạo cơ chế kiểm soát, đánh giá công khai thông tin của chính các cơ quan Nhà nước và tổ chức liên quan để người dân nắm bắt, không để các đối tượng đầu nậu, "cò" đất đồn thổi thông tin.

Các chuyên gia cũng nhận định, thành phố lớn như Hà Nội phải đặt việc cắt “sốt đất” là nhiệm vụ trọng tâm để không lan ra toàn thị trường. Việc “cắt sốt” có thể thực hiện bằng 3 giải pháp như: tạm dừng việc cho chuyển mục đích sử dụng đất vì quy hoạch kỳ tới chưa được phê duyệt; giải tán các “chợ cóc” bất động sản do giới “cò” lập ra; đề nghị báo chí vào cuộc đăng tải những thông tin chính xác về tình trạng quy hoạch, những rủi ro gặp phải… không để hình thành hiệu ứng đám đông.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạm thời không cung cấp tín dụng cho kinh doanh bất động sản để ngăn chặn tình trạng nổ "bong bóng" bất động sản, gây ra khủng hoảng tài chính.

Động thái của các ngành chức năng được kỳ vọng sẽ tiếp tục cải thiện việc quản lý đất đai, góp phần kiểm soát giá đất và bình ổn thị trường bất động sản. Đây cũng là một trong những yếu tố kiểm soát để thị trường bất động sản không đi chệch hướng.