Giá bất động sản vẫn tăng bất chấp Covid- 19

Giá bất động sản vẫn tăng bất chấp Covid- 19

Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) vừa có văn bản thông tin phản ánh của báo chí về vấn đề các địa phương điều chỉnh tăng bảng giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản (BĐS).

Bảng giá đất ở các địa phương tăng 15-20%

Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà, 2020 là một năm có nhiều khó khăn, thách thức do dịch bệnh, thiên tai. Tuy vậy, nhờ sự chỉ đạo sát sao về chính sách quản lý từ phía Chính phủ và Bộ Xây dựng, thị trường BĐS đã vượt qua khó khăn, giữ được sự phát triển tương đối ổn định trong năm nay, thể hiện qua các tiêu chí: nguồn cung (số lượng dự án mới được cấp phép, dự án hoàn thành) ổn định; cơ cấu sản phẩm BĐS được điều chỉnh phù hợp hơn (giảm phân khúc cao cấp, tăng phân khúc trung bình, giá rẻ); lượng giao dịch được duy trì (không sụt giảm đáng kể); giá BĐS (giá bán nhà ở và cho thuê BĐS công nghiệp…) tăng.

Cụ thể, về nhà ở thương mại có 743 dự án với 232.559 căn hộ được cấp phép và 288 dự án với 57.149 căn hộ hoàn thành (trong năm 2019 chỉ có 335 dự án với 175.801 căn hộ được cấp phép và 186 dự án với 66.155 căn hộ hoàn thành); Có 322 dự án nhà ở với 110.181 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (trong năm 2019 có 203 dự án với 85.612 căn hộ); 115.420 giao dịch BĐS thành công (số lượng này trong năm 2019 là 82.604).

Đáng chú ý, dù hầu hết các ngành kinh tế đều gặp khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá BĐS dường như vẫn "đứng ngoài vòng xoáy" khi liên tục tăng. Theo báo cáo, công bố thông tin thị trường bất động sản năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021, giá BĐS trên cả nước vẫn có xu hướng tăng. Trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Đồng thời, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96 ngày 19.12.2019 về khung giá đất, UBND các tỉnh/thành phố đã xây dựng và có Quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024; các địa phương cũng đã có Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15 - 20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.

"Chỉ tác động rất nhỏ"?

Trước đó, chúng tôi đã đăng tải nhiều bài viết phản ánh tình trạng các địa phương điều chỉnh bảng giá đất tăng vô lý, nguy cơ "nát" quy hoạch vì "sốt đất". Ở nhiều địa phương, dù mới chỉ là bản dự thảo nhưng những "cơn sốt" liên tục diễn ra ảnh hưởng rất lớn đến đời sống người dân và tác động tiêu cực tới thị trường. Các chuyên gia cũng khẳng định bảng giá đất tăng là một trong những yếu tố trực tiếp đẩy giá đất thị trường tăng mạnh và cảnh báo giá đất tăng vọt, chi phí giải phóng mặt bằng bị đẩy lên quá cao sẽ gây cản trở dòng vốn đầu tư có thể khiến các địa phương đánh mất cơ hội phát triển bền vững.

Trong văn bản mới nhất này, đại diện Bộ Xây dựng phân tích, trường hợp chi phí về đất của một dự án BĐS được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng 15 - 20% của các địa phương làm tăng giá thành BĐS nhà ở khoảng 1,5 - 5%. Đối với các dự án thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường (lúc đó việc điều chỉnh bảng giá đất của địa phương chỉ có tác động gián tiếp).

Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu (sớm nhất là từ thời điểm 1.1.2020); các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó. Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án tại các địa phương trong năm 2020 và thời gian qua.

Đơn vị này cũng nêu nhận định: "Hiện tượng tăng giá BĐS tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như: khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa – đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh;… do giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính... Trong đó, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án BĐS tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo".

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển lại cho rằng, trước giờ nhà nước luôn cố gắng giữ mức khung giá đất thấp để tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải tỏa mặt bằng các dự án. Gần đây, việc thu thuế từ tiền sử dụng đất đang chiếm một phần quan trọng nên tỉnh, thành nào cũng cố gắng đẩy khung giá đất lên cao để tăng thu tiền sử dụng đất.

"Khung giá đất tăng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư của địa phương. Đối với những nhà đầu tư muốn phát triển sản xuất, kinh doanh, việc phải thuê hoặc mua đất với giá cao là cản trở rất lớn. Trong khi với những nhà đầu tư thật sự muốn phát triển những khu đô thị thì cũng sẽ khó khăn do gánh nặng chi phí đền bù giải tỏa tăng. Điều này giảm sức cạnh tranh so với các địa phương khác"- vị này đánh giá.