Giá bất động sản hiện nay có thật sự đang tăng?

Từ việc một doanh nghiệp bất động sản lớn đơn phương chấm dứt hợp đồng với khách hàng khi giá căn hộ tăng hơn gấp đôi, nhiều người lo ngại liệu giá bất động sản có đang tăng quá nhanh dù thị trường hiện nay vẫn còn tương đối trầm lắng.

Dự án Palm Heights tại TP. Thủ Đức - Ảnh: Thượng Ngọc

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bất động sản tại các thành phố lớn, đặc biệt là chung cư, trong 5 năm qua (2020-2024) đã có mức tăng khá đáng kể. Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tại dự án Vinhomes Smart City ở quận Long Biên và Times City quận Hai Bà Trưng đã tăng lần lượt 82% và 127% sau 5 năm.

Ở TPHCM, mức tăng tại các dự án có phần “mềm” hơn so với ở Hà Nội. Một trong những dự án tại khu vực trung tâm là HaDo Centrosa Garden (quận 10) ghi nhận giá căn hộ chung cư tăng gần 48% sau 5 năm; Vinhomes Central Park nằm ngoài rìa quận Bình Thạnh thì tăng gần 53%; đi xa hơn khỏi trung tâm thành phố, giá căn hộ chung cư tại dự án Palm Heights ở TP. Thủ Đức cũng có mức tăng gần 53%.

Nhìn vào mức tăng trên, một số người cho rằng, nên tranh thủ mua bất động sản trước khi thị trường tăng giá, vượt ngoài khả năng của người mua.

Giá bất động sản có phải lúc nào cũng tăng?

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, thị trường nhà đất ở Việt Nam đã trải qua 30 năm, đi từ cục bộ, pháp luật chưa hoàn chỉnh, thậm chí là không khuyến khích đầu tư nhà đất, đến nay đã ngày càng mở rộng, nhà đầu tư có thể “đánh bắt xa bờ” như người ở TPHCM mua đất ở Đà Nẵng, người Hà Nội mua đất Cần thơ.

Thứ hai, Nhà nước càng ngày càng đưa bất động sản vào kinh tế thị trường, thông qua việc ban hành các luật mở rộng, cho phép người dân sở hữu bất động sản. Do đó, bất động sản hiện nay là một ngành của kinh tế thị trường chứ không phải ngành đặc biệt, điều này được thể hiện qua việc ngành này đã gặp 2 kỳ suy thoái rất nặng.

Đầu tiên là giai đoạn 2010-2011. Lúc đó, nhiều doanh nghiệp không trụ nổi, một số ngân hàng cũng phá sản. Đến năm 2022, nhiều ngân hàng và doanh nghiệp cũng gặp khó khăn. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam dù có đặc thù riêng nhưng vẫn vận động theo quy luật chung của thị trường toàn cầu.

Chuyên gia Kinh tế Đinh Thế Hiển

Ông Hiển cho rằng, không có chuyện thị trường bất động sản mua chỉ có lời chứ không lỗ, chỉ có tăng chứ không giảm, vì như vậy không phải là kinh tế thị trường. “Kinh tế thị trường thì đâu phải lúc nào cũng tăng. Thay vào đó, khi tăng nhanh quá sẽ xuất hiện tình trạng bong bóng rồi đóng lại. Thế giới đã và đang xuất hiện nhiều bong bóng” - chuyên gia nêu quan điểm.

Với việc thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng mở rộng về quy mô, ngày càng có tính kinh tế thị trường, câu hỏi là tại sao thị trường bất động sản hiện nay rất trầm lắng, mua bán rất khó mà giá bất động sản vẫn cứ tăng? Nếu theo quy luật kinh tế thị trường, khi một sản phẩm đầu tư tăng giá, chứng tỏ cầu rất nhiều và sẵn sàng mua; nhưng tại sao người bán lại bán không được hoặc bán rất khó, ngân hàng phát mãi cũng không được?

Theo đó, vị chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần tự đặt ra câu hỏi liệu sự tăng giá này có thật sự là đúng theo thị trường không hay chỉ mang tính cục bộ thông qua một số trường hợp mang tính truyền thông. Nếu thật sự thị trường bất động sản đang tăng và vẫn tiếp tục tăng, chứng tỏ thị trường đang rất sung sức, các doanh nghiệp trong ngành không lo gì về vấn đề trả nợ, không cần Nhà nước phải giải cứu.

“Thị trường bất động sản không tăng nóng như những tin đồn”

Nhiều phương tiện truyền thông đưa tin về việc người mua nhà chần chừ không mua, đến hiện tại giá tăng thì mua không nổi, ông Hiển đánh giá đây chỉ là những trường hợp nhỏ lẻ, trong khi thị trường bất động sản rất rộng, chẳng hạn như TPHCM hay Hà Nội.

Về câu chuyện có nên mua bất động sản bây giờ không, theo ông Hiển, nếu nhà đầu tư không phải người dư tiền lắm của thì cần quan sát rõ hơn, đặc biệt là không nên vội vàng tại các điểm nóng như Đông Anh (Hà Nội) hay TP. Thủ Đức (TPHCM) với giá tới 100-120 triệu đồng/m2. “Nhà đầu tư chỉ nên mua khi thị trường sợ hãi, khi giá cả ở mức thấp chứ không nên mua vì giá đang cao và sợ giá cao nữa, đặc biệt trong một bối cảnh không rõ ràng như hiện nay” - chuyên gia cho biết.

Ông Hiển nhận định, nếu mua nhà để ở thì người mua cần đặt câu hỏi tại sao phải mua những dự án lớn ở xa, giá có thể lên tới 70-80 triệu đồng/m2 hoặc hơn. Lấy đơn cử khu vực TPHCM, các quận Bình Thạnh, Phú Nhuận có nhiều chung cư ở tốt, ở thoải mái, sôi động, do nằm ngay trung tâm; một số căn hộ thứ cấp khoảng 70m2 được rao bán với giá 4.5-5 tỷ đồng là hết mức, chia lại bình quân thì tầm trên 65 triệu đồng/m2.

Bên cạnh giá cả, người mua hoàn toàn có thể kiểm tra, đánh giá trước khi quyết định xuống tiền như quan sát ban quản lý tốt không, môi trường sống tốt không, có cho thuê lại được không... Vì vậy, tại sao người mua lại lao đầu vào các dự án mới khi nghe thông tin nguồn cung bất động sản đang khan hiếm nên giá cao, trong khi không khó để tìm kiếm trên internet thông tin về nhiều căn hộ rao bán với giá hợp lý, đa phần chung cư hiện nay chỉ mới hoạt động được 5-7 năm và có vị trí tốt.

Những điều trên chỉ mới thể hiện ở thị trường chung cư chứ chưa nói đến những thị trường khác như nhà hẻm, đất vùng ven… Điều này cho thấy thị trường bất động sản không tăng nóng như những tin đồn. Người mua thật sự để ở có thể thong thả tìm kiếm một nơi có giá hợp lý, chuyên gia đưa nhận định.

Mặt khác, trong những giai đoạn thị trường tăng nóng, phần lớn có bóng dáng của các nhà lướt sóng. Một số đơn vị thống kê: có đến 70% nhà đầu tư hiện nay có mục đích chính là lướt sóng. Như vậy, số người thật sự mua để ở không nhiều. Do không nhiều nên không cần lo về vấn đề tăng cầu gây tăng giá. Còn người mua để lướt sóng sắp tới sẽ không thể mua rồi vài tháng lại bán nên cũng không lo về việc những người lướt sóng sẽ mạnh tay xuống tiền.

Không thể lấy trường hợp riêng, căn hộ đặc biệt để nói về giá toàn thị trường

Theo ông Hiển, sắp tới, Việt Nam càng ngày càng hội nhập, thị trường bất động sản sẽ ngày càng lớn, chính sách của Nhà nước cũng ngày càng minh bạch. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ giống như các nước phát triển, trở thành kinh tế thị trường. Vì vậy, sẽ không có chuyện giá cứ tăng so với khả năng khai thác của bất động sản hay khả năng thu nhập. Các nước phát triển như thế nào thì Việt Nam sẽ như thế đó.

Giá bất động sản hiện đã chững lại. Không thể lấy những trường hợp riêng, một căn hộ đặc biệt đưa ra giá trên trời để nói về kinh tế thị trường. Thị trường ở các thành phố phát triển như New York, Hồng Kông, Singapore, Thượng Hải… đều có những căn hộ ở mức vài chục triệu thậm chí cả trăm triệu USD, nhưng không vì vậy mà lấy giá những căn hộ đó là giá điển hình cho những đô thị này, bởi vì đó là những căn có vị trí đặc biệt, dành cho giới siêu giàu.

Còn thị trường chung của các nước phải dựa trên thu nhập của người dân và mức độ khai thác. Việt Nam cũng vậy, sẽ không có việc giá nhà cứ tăng bất chấp 2 yếu tố trên, ông Hiển đánh giá.

Về câu chuyện thiếu nguồn cung, có thể dễ dàng tìm trên internet thông tin rao bán bất động sản thứ cấp từ nhà phố, đất nền, căn hộ… rất nhiều.

Bên cạnh đó, chỉ cần ra khỏi thành phố, với mỗi 1km ra xa sẽ thấy càng nhiều đất trống, cụ thể như các vùng Nhơn Trạch, Bình Chánh, Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc… cho thấy thị trường không lo thiếu đất để xây dựng bất động sản, dẫn đến thiếu nguồn cung.