DXS thua lỗ năm đầu tiên kể từ khi lên sàn

Trong bối cảnh thị trường bất động sản “đóng băng”, doanh thu môi giới sụt giảm mạnh, DXS trải qua một năm kinh doanh thua lỗ đầu tiên kể từ năm 2018.

Theo Báo cáo tài chính quý IV/2023 mới công bố, Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HoSE: DXS) ghi nhận doanh thu thuần giảm 46% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 477,5 tỷ đồng. Giá vốn cũng giảm tương đương 44% so với cùng kỳ, xuống còn hơn 293 tỷ đồng, khiến lợi nhuận gộp của doanh nghiệp chỉ đạt hơn 184 tỷ đồng, giảm 49% so với cùng kỳ năm trước.

Trong kỳ, chi phí hoạt động tài chính của DXS tăng 28% so với cùng kỳ năm trước, đạt 22,4 tỷ đồng, trong khi, chi phí cho hoạt động này giảm mạnh 55% so với cùng kỳ, xuống còn gần 28 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí lãi vay, giảm 37% so với cùng kỳ năm trước.

Các chi phí khác trong kỳ này của doanh nghiệp như chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp cũng đều được cắt giảm mạnh, lần lượt giảm 64% và 62% so với cùng kỳ năm trước, về mức 88 tỷ đồng và gần 83 tỷ đồng. Cùng với việc gánh thêm khoản lỗ 91 tỷ đồng từ công ty liên doanh liên kết, đã khiến doanh nghiệp ngành bất động sản này lỗ sau thuế gần 125 tỷ đồng trong quý cuối cùng của năm 2023.

Lũy kế cả năm 2023, DXS ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 1.978 tỷ đồng, giảm mạnh 52% so với năm 2022. Lợi nhuận sau thuế ghi nhận lỗ hơn 160 tỷ đồng. Đây là năm kinh doanh thua lỗ đầu tiên của doanh nghiệp này kể từ năm 2018.

Nguyên nhân chính đến từ doanh thu từ mảng môi giới bất động sản giảm mạnh gần 72%, từ mức hơn 2.300 tỷ đồng của năm 2022, xuống còn gần 648 tỷ đồng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phát sinh khoản lỗ 107 tỷ đồng từ công ty liên doanh liên kết (năm 2022 không ghi nhận khoản này).

Tính đến cuối năm 2023, tổng tài sản của DXS đạt gần 15.500 tỷ đồng, giảm 7% so với đầu năm. Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng tài sản của doanh nghiệp là phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho lần đạt gần 10.000 tỷ đồng và hơn 4.100 tỷ đồng, giảm lần lượt 6% và 2% so với cùng kỳ. Lượng tiền mặt nắm giữ chỉ còn 304 tỷ đồng, giảm mạnh 54% so với đầu năm.

Ở bên kia bảng cân đối kế toán, nợ phải trả của doanh nghiệp còn hơn 7.300 tỷ đồng, giảm 12% so với đầu năm, trong đó, khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nợ của doanh nghiệp là tiền thu hộ từ chủ đầu tư, với hơn 3.000 tỷ đồng, giảm hơn 14% so với đầu năm; Dư nợ trái phiếu còn 51,5 tỷ đồng, chiếm 2% tổng nợ phải trả.

Trên thị trường, cổ phiếu DXS đang giao dịch với thị giá 7.090 đồng/cổ phiếu.

Năm 2023 được đánh giá là một năm đầy khó khăn đối với các doanh nghiệp ngành bất động sản, nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự, DXS cũng không nằm ngoài vòng xoáy này, khi trong năm qua, số lượng nhân viên của doanh nghiệp chỉ còn 2.275 người, giảm 32% so với hồi đầu năm.

Trong Báo cáo Chiến lược năm 2024, Chứng khoán VNDirect đánh giá, trong năm 2023, Chính phủ đã nỗ lực giải quyết 3 nút thắt lớn nhất trên thị trường bất động sản nhà ở và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định. Tuy nhiên, VNDirect cho rằng, cần có nhiều biện pháp hơn nữa để cải thiện nhu cầu và tâm lý thị trường. Đồng thời cho rằng, thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.

Theo VNDirect, tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các NHTM hiện ở mức khoảng ~11%/năm, từ mức đỉnh là 13 -14%/năm, kỳ vọng nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư.

“Trước những bất ổn của thị trường, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở đã chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn, cùng với giảm nợ vay ngân hàng. Đồng thời các doanh nghiệp phát triển bất động sản liên tục có sự chuẩn bị kế hoạch kinh doanh để đón chờ thị trường bất động sản nhà ở khởi sắc hơn khi Luật Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào đầu năm 2025”, VNDirect đánh giá.

Về nguồn cung, Công ty Chứng khoán này cho rằng, sự mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, xu hướng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc tầm trung ngày càng trở nên rõ ràng.

Số lượng căn bán được vượt cung tại Hà Nội nhờ phân khúc trung cấp đóng góp 25% trên tổng nguồn cung trong năm 2023. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ tại khu vực TP.HCM có sự suy giảm, khi mà nguồn cung phân khúc cao cấp chiếm lên tới 84% trên tổng nguồn cung.

Nhằm cân đối lại cán cân cung – cầu trên thị trường, tháng 4/2023, Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Theo đó, đặt mục tiêu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành là 1.062.200 căn (kế hoạch giai đoạn 2021-2025 là 428.000 căn). Tuy nhiên, tính đến tháng 12/2023, đề án xây dựng NOXH mới đạt 4,7% kế hoạch của giai đoạn 2021-2025, với 46 dự án NOXH đã được hoàn thành (20.210 căn hộ).

“Chúng tôi tin rằng tiến độ triển khai các dự án NOXH sẽ có sự cải thiện sau khi các luật bất động sản sửa đổi có hiệu lực, do luật đã quy định chi tiết hơn về NOXH, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, sẽ cần thêm các văn bản hướng dẫn cụ thể về cơ chế phối hợp giữa các cơ quan địa phương, cũng như việc tiếp cận ưu đãi cho doanh nghiệp để khơi thông quá trình thực hiện dự án NOXH”, VNDirect đánh giá.