DXG - Cổ đất định giá rẻ?

- Tổng tài sản tính đến cuối kỳ ghi nhận chỉ còn 28.796 tỷ, giảm khoảng 5% so với đầu kỳ.

1. Tình hình tài chính

- Trong đó, khoản Tiền + Gửi ngân hàng sụt giảm mạnh, chỉ còn 373 tỷ, tương ứng giảm 51% so với quý 3, khiến cho tỷ lệ Tiền/Tổng Tài Sản giảm xuống chỉ còn 1.4%, mức thấp nhất kể từ 2020, tuy nhiên trong kỳ công ty giảm bớt nợ nay nên giảm tỷ lệ tiền mặt cũng có thể chấp nhận đc

-Tiếp theo là các khoản phải thu, chiếm tới 40% TTS khá là báo động vì đây là dạng tài sản của DN nhưng nằm trong túi người khác, bị chiếm dụng vốn rất là nhiều. Khoản phải thu mặc dù giảm nhẹ so với quý 3 và đầu năm nhưng tỷ trọng vẫn khá cao. Nếu tình trạng này tiếp diễn sẽ rất xấu đối với tài chính của Đất Xanh. Phải thu của KH chỉ chiếm 1 phần nhỏ còn khoản nhiều nhất là phải thu khác. Đây là các khoản ký quỹ cho hđ môi giới và tạm ứng đầu tư và nhận chuyển nhượng dự án. Đây là DXG đã sử dụng tiền cho việc ký quỹ và tạm ứng để mở rộng quỹ đất trong những năm trở lại đây. Việc sở hữu quỹ đất lớn là một lợi thế cho doanh nghiệp trong dài hạn. Tuy nhiên, DXG thường gặp phải các vi phạm và vướng mắc pháp lý không đáng có, từ đó khiến nhiều quỹ đất rất đẹp nhưng k thực hiện được trong nhiều năm.

- Hàng tồn kho giảm nhẹ so với quý 3, giảm 4.38% còn 14139 tỷ chiểm 49% TTS. Trong đó đang có 2600 thành phẩm bđs

- Về TSDH của DXG thì cũng k có gì quá đáng chú ý, chỉ chiếm khoảng 9% TTS

- Về cơ cấu nguồn vốn, tỷ lệ nợ phải trả/VCSH = 1,02 là mức khá thấp trong nhóm BĐS, nếu mà chỉ tính riêng tỷ lệ nợ vay/VCSH = 0,37. Tổng nợ vay dài hạn và ngắn hạn chỉ có 5289 tỷ so với mức vcsh 14.186 tỷ. DXG sử dụng đòn bẩy khá vừa phải với tỷ lệ nợ vay ở mức trung bình so với các doanh nghiệp cùng ngành, cho thấy sức khỏe tài chính của công ty khá tốt.

Trong nợ vay có Dư nợ trái phiếu là 1,450 tỷ VND, trong đó 299 tỷ sẽ đáo hạn trong năm 2024 tuy nhiên số lượng k nhiều, còn 1150 tỷ trái phiếu đến hạn vào 2025, 2026 nên tạm thời DXG không có áp lực quá lớn liên quan đến đáo hạn trái phiếu. Tuy nhiên dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của DXG tính từ 2022 đến nay vẫn liên tục âm, do việc đầu tư hàng loạt các dự án BDS mới để mở rộng quy mô phát triển, cũng là một yếu tố cần lưu ý. Vì như thế có nghĩa là công ty đang bị chôn vốn với dòng tiền phải thu về chậm, dẫn tới sự nguy hiểm trong tình hình tài chính nếu dự án k mở bán đc như kỳ vọng

- Trong cơ cấu nợ phải trả có 4600 tỷ phải trả ngắn hạn khác. Đây là khoản tiền từ nhận đặt cọc mua căn hộ của KH, nhận góp vốn từ HTKD hay thu hộ tiền cho chủ đầu tư dự án,. Những khoản này là khoản người khác đưa cho DXG để thực hiện những hđ trên nên đây là số tiền DXG chiếm dụng vốn từ người khác nên khoản này mình đánh giá là tốt k cần lo lắng

- Trong cơ cấu nợ cũng có 1751 tỷ người mua trả trước tiền mua căn hộ và đất nền. Đây là tiền khách hàng đã trả trước cho công ty rồi và chỉ cần DXG bàn giao nhà sẽ được ghi nhận thành LN

2. Tình hình kinh doanh

Trước đây Đất Xanh làm hoạt động môi giới bất động sản sơ cấp với quy mô và nhân sự lớn nhất cả nước, sau đó tận dụng lợi thế từ kinh nghiệm khi tham gia đầu tư, phát triển dự án cùng khách hàng, DXG đã trực tiếp phát triển xây dựng các dự án bất động sản của riêng mình; thông qua hệ thống phân phối để chào bán đến khách hàng tiềm năng. Mọi người thấy là trước năm 2021 doanh thu từ mảng môi giới bđs của DXG lớn hơn rất nhiều so với mảng bđs nhưng từ 2022 cơ cấu doanh thu từ bán căn hộ và đất nền lại chiếm tỷ trọng cao hơn.

Kết quả kinh doanh quý 4/2023 có sự khởi sắc rõ rệt, trái với sự bết bát từ cuối năm 2022. Doanh thu Q4/2023 đạt 1.400 tỷ (+42% YoY) chủ yếu nhờ việc bàn giao dự án Opal Skyline mới được cất nóc vào tháng 9/2023 với biên lợi nhuận duy trì quanh mức trên 40%. Lũy kế cả năm 2023, doanh thu đạt 3.706 tỷ (-33% YoY). Trong đó DT vẫn từ 2 hđ chính của công ty là bán bđs và dvu môi giới. DT hđ bán bđs chiếm 76%, hđ môi giới bđs chỉ còn chiếm 16%, giảm rất mạnh so với năm 2022 do số lượng giao dịch giảm trước những khó khăn chung của thị trường BĐS Tuy nhiên biên LNG của hđ môi giới lại rất cao tới 68%, Biên LNG của hđ bán bđs thì thấp hơn, là 44% tuy nhiên tỷ lệ 44% cũng rất khả quan

Trong năm công ty tăng 1 chút và giảm được khá nhiều chi phí bán hàng và chi phí qldn do giảm quy mô nhân sự. Kết quả cả năm 2023 LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 171 tỷ, giảm 20% so với năm 2023 do doanh thu từ hđ môi giới sụt giảm mạnh

Tiềm năng của DXG cũng như các cp bđs sẽ đến từ chính những dự án đang tồn kho của DN, trong đó 3 dự án tiềm năng nhất là Opal Skyline, Gem Sky World và Gem Riverside

Dự án Opal Skyline, các căn hộ tại dự án này đã được bán trước 100% và DXG đã bắt đầu bàn giao Opal Skyline bắt đầu vào cuối tháng 9/2023. 2600 tỷ thành phẩm trong hàng tồn kho chủ yế là Opal Skyline và Gem Sky World. Bên cạnh việc tiếp tục bàn giao Opal Skyline và Gem Sky World thì 2024 DXG dự kiến tiếp tục mở bán Gem Sky World và Gem Riverside đang có tồn kho xây dựng dở dang nhiều. Đây cũng là động lực tăng trưởng của DXG trong 2024

Sau 4 năm hoãn lại, dự án Gem Riverside đã chính thức hoàn tất pháp lý cơ bản và chỉ còn chờ cấp giấy phép xây dựng , dự kiến sẽ nhận được giấy phép xây dựng cho dự án Gem Riverside vào quý 4/2023, mặc dụ mình chưa thấy thông tin gì mới nhưng khả năng nhận trong Q1 hoặc Q2 để quý 2, quý 3 có thể mở bán. Dự án này được xem là dự án chiến lược của Tập đoàn Đất Xanh, toạ lạc tại trung tâm TP. Thủ Đức, vị trí rất đặc địa. Với quy mô 6,7 ha 12 block cao 31 tầng, với 3.175 căn hộ cùng vốn đầu tư hơn 5.200 tỷ. Vào thời điểm mở bán lần đầu vào Q2, Q3 năm 2018, DXG đã mở bán thành công 8 trên 12 block của dự án khoảng 2.100 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng khoảng 90%. Kỳ vọng Gem Riverside sẽ bán hết trong giai đoạn 2024-2026 đây sẽ là động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho DXG trong giai đoạn này

Mảng môi giới gặp khó khăn do tình hình chung của ngành, kỳ vọng phục hồi cùng với sự hồi phục của nhóm BĐS. Như mình đã nói DXG bắt đầu tư hoạt động môi giới bđs nên họ có nhiều kinh nghiệm cũng như mối quan hệ rộng với KH, chỉ cần tt bđs hồi phục trở lại thì mình tin là hđ môi giới của DXG cũng sẽ có sự cải thiện, hơn nữa mảng môi giới bđs của DXG có biên LNG rất là cao, như ở phần kqkd mảng môi giới của DXG có biên LNG tới 68%

Tháng 12/2023 DXG mới phát hành thêm và 29/01/2024 có kqua đợt phát hành

=> p/b khoảng 1.3 thấp hơn mức TB ngành 1.8 và thấp hơn đa phần các cp khác trong nhóm nên mình thấy vùng 19.x-20.x có thể mua được.