Được ví như phân khúc ngôi sao, bất động sản công nghiệp vẫn có những ‘mảng tối’

Dòng vốn ngoại chảy mạnh cùng những kết quả kinh doanh khả quan trong nửa đầu năm 2024 cho thấy bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc ngôi sao. Tuy nhiên, bức tranh lợi nhuận trái chiều cho thấy phân khúc này cũng còn đó nhiều thách thức.

Bất chấp sự chững lại của nền kinh tế thế giới và việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu từ đầu năm, bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận sự quan tâm đáng kể của các nhà đầu tư. Hàng loạt doanh nghiệp cho thuê khu công nghiệp đều ghi nhận mức lợi nhuận tăng mạnh.

Lợi nhuận trái chiều

Một trong số những doanh nghiệp bất động sản công nghiệp "kiếm bộn" trong quý II vừa qua là CTCP Long Hậu (LHG). Nhờ khoản doanh thu khủng từ cho thuê đất và nhà xưởng xây sẵn, doanh thu thuần của LHG ghi nhận ở mức gần 162 tỷ đồng, tăng gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Lũy kế doanh thu 6 tháng đầu năm của LHG đạt 238,2 tỷ đồng, lãi sau thuế mang về 99,3 tỷ đồng. Tính đến thời điểm này, LHG đã hoàn thành 36% kế hoạch doanh thu cùng 76% kế hoạch lợi nhuận năm.

Trong khi đó, báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2024 của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) cho thấy, lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu hợp nhất của Tập đoàn đạt 9.213 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 1.644,56 tỷ đồng, lần lượt tăng gần 11% và 12,64% so với cùng kỳ.

Cùng thời gian, Sonadezi Châu Đức (SZC) ghi nhận doanh thu 476,1 tỷ đồng, tăng 35,6% so với cùng kỳ năm 2023, lợi nhuận sau thuế đạt 167,3 tỷ đồng, tăng 55,24% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hay CTCP Sonadezi Long Thành (SZL) ghi nhận doanh thu 240,2 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái; lợi nhuận sau thuế đạt 57,8 tỷ đồng, tăng khoảng 26,5% so với cùng kỳ.

So với bức tranh chung toàn ngành bất động sản, phân khúc bất động sản công nghiệp rõ ràng có nhiều mảng sáng hơn. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực trên, vẫn có doanh nghiệp trong ngành ghi nhận kết quả kinh doanh "đi lùi" trong quý II/2024.

Đơn cử, cùng “họ” Sonadezi, nhưng CTCP Sonadezi Giang Điền (SZG) ghi nhận kết quả kinh doanh "đi lùi". Cụ thể, kết thúc quý II, lợi nhuận sau thuế của SZG đạt 30 tỷ đồng, giảm 57% so với cùng kỳ năm 2023. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận đạt hơn 193 tỷ đồng doanh thu, giảm 23% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt gần 67 tỷ đồng, giảm 36% so với cùng kỳ.

Còn đó những thách thức

Một "ông lớn" khu công nghiệp là Tổng Công ty IDICO - CTCP (IDC) ghi nhận kết quả không mấy khả quan khi báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2024 sụt giảm.

Cụ thể, doanh thu thuần của IDC ghi nhận giảm 10,8% so với cùng kỳ về còn 2.148,5 tỷ đồng, lợi nhuận gộp giảm 9,2% về còn 810 tỷ đồng. Khấu trừ thuế phí, IDICO báo lãi trước thuế và sau thuế lần lượt 737 tỷ đồng và 584 tỷ đồng, giảm 11% và 12% so với cùng kỳ năm 2023.

Bức tranh lợi nhuận trái chiều của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp cho thấy bất chấp nhưng dự báo đầy lạc quan, phân khúc “ngôi sao” này vẫn ẩn chứa những mảng tối lẩn khuất.

Vừa qua, tại một diễn đàn về bất động sản công nghiệp, ông Tom Over, Giám đốc Vận tải và công nghiệp JLL châu Á - Thái Bình Dương, cho biết Việt Nam, Thái Lan và Malaysia là ba quốc gia đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm rót vốn.

Trong đó, Thái Lan và Malaysia có ưu thế chính sách đầu tư thông thoáng, nhiều ưu đãi, lao động tay nghề cao. Còn Việt Nam có tiềm năng cạnh tranh và phát triển dài hạn nhờ chi phí triển khai rẻ, nhân công dồi dào. Tuy nhiên, ưu thế này khó duy trì khi giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam ngày càng cao.

Ông Tom Over dẫn chứng báo cáo của JLL Việt Nam, 6 tháng đầu năm nay giá thuê đất khu vực phía Bắc trung bình 85-175 USD một m2 cho mỗi chu kỳ thuê, tăng 6% so với cùng kỳ 2023. Còn tại phía Nam, giá dao động 100-186 USD mỗi m2 cho chu kỳ thuê, tăng 5% so với năm ngoái.

Cùng quan điểm, ông Đinh Hoài Nam, Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc SLP Việt Nam, nhận xét chi phí đất tại một số tỉnh đang tăng rất nhanh. Điều này khiến nhà đầu tư mới tham gia thị trường gặp khó khăn để cân đối tài chính, đảm bảo giá và tính cạnh tranh của sản phẩm đầu ra.

Trước đó, theo Knight Frank Việt Nam, bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đang gặp bài toán hóc búa khi triển vọng lợi nhuận giảm và cạnh tranh giá thuê. Chưa kể nhiều chính sách liên quan đầu tư, phát triển khu công nghiệp còn thiếu nhất quán, thủ tục phức tạp và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư khi lập kế hoạch dài hạn.

Tại các khu vực kinh tế trọng điểm như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, việc mở rộng quỹ đất đang gặp thách thức do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng cũng như cạnh tranh cao về đất đai.

Rõ ràng là thách thức vận đang hiện hữu với các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, nhìn chung, trong ba năm tới, bất động sản công nghiệp được dự báo tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI tăng trưởng tốt. Giá thuê đất công nghiệp có thể tăng 7-9% mỗi năm. Cuộc đua sẽ tiếp tục nóng trong 3 năm tới, bởi bất động sản công nghiệp đang là phân khúc "ngôi sao" của thị trường.