Được làm căn hộ diện tích nhỏ, vẫn khó có giá 1 tỷ đồng

Rất khó khi làm căn hộ diện tích nhỏ tại các đô thị ở Việt Nam vì nhiều yếu tố liên quan quy hoạch, kinh tế xã hội, hạ tầng giao thông công cộng.

Khó chọn vị trí

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 03/2021 quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 5/7. Theo đó, đối với yêu cầu quy hoạch kiến trúc, thông tư yêu cầu căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, diện tích sử dụng tối thiểu là 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Từng được Bộ Xây dựng đồng ý cho thí điểm làm căn hộ tối thiểu 25m2 từ năm 2012, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, Thông tư của bộ mở đường cho căn hộ diện tích nhỏ nhưng có hạn chế tỷ lệ nên sẽ không tác động lớn đến thị trường. Trên thực tế cũng ít doanh nghiệp muốn làm dạng căn hộ này. Nếu doanh nghiệp nào có làm thì dự án chỉ phục vụ những người mua nhà có tiền muốn ở khu vực trung tâm.

Theo ông Đực, TPHCM nên cho phép ở những khu vực vùng ven như huyện Bình Chánh, quận 12, Tân Phú, Bình Tân, Tân Bình, TP Thủ Đức, quận 8… vị trí nào giao thông thuận tiện thì có thể cho phép chủ đầu tư phát triển dự án căn hộ nhỏ và nếu có thể thì nâng tỷ lệ được xây căn hộ diện tích 25m2 lên 100%. Nếu bố trí ra khu vực quá xa trung tâm như Củ Chi, Nhà Bè vì sẽ không chủ đầu tư nào làm, vì ít người mua.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết căn hộ diện tích nhỏ thì giá bán thấp hơn, phù hợp với người độc thân, vợ chồng trẻ. Căn hộ 25-30m2 là hợp lý, vài ba năm sau những cặp vợ chồng trẻ có con thì họ có thể bán cho người khác, mua căn hộ lớn hơn.

Theo ông Nghĩa, việc khống chế 25% nhà ở tối thiểu 25 m2 trong một dự án là hợp lý, tránh tình trạng tràn lan, tạo nhà ổ chuột trên cao. Người dân ở căn hộ lớn nhỏ đều phải tuân thủ nếp sống chung và quản lý lẫn nhau. Hơn nữa, việc xây dựng căn hộ 25m2 giao về cho địa phương quyết định, tùy theo quy hoạch để đưa ra tỷ lệ số căn hộ.

“Nếu vị trí của các dự án diện tích nhỏ nằm xa quá thì cũng không phù hợp vì đất rẻ thì người dân sẽ chọn mua đất xây nhà. Phía chủ đầu tư cũng thích làm căn hộ diện tích lớn chứ diện tích nhỏ ít người mua”, ông Nghĩa nói.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng tán thành việc cho phép phát triển căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 của Bộ Xây dựng. Theo HoREA, căn hộ chung cư diện tích nhỏ có thể giải quyết nhu cầu thực về nhà ở giá rẻ của thị trường. Bởi nhu cầu nhà ở của cán bộ, công nhân viên chức, người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, công nhân lao động ở TPHCM là rất lớn. Nhóm người này có nhu cầu lớn về nhà ở, căn hộ nhỏ, nhà ở xã hội và có giá tiền vừa phải.

Hơn nữa, 10 năm qua đã có xu hướng giảm số người trong các hộ gia đình, trong đó hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ giữ vai trò chủ đạo. Bên cạnh đó, hộ độc thân, các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, những người cùng giới tính, người cao tuổi... cũng có xu thế gia tăng.

“Đa số người có thu nhập thấp tại đô thị, trong đó có người nhập cư, họ chỉ cần chỗ ở có đầy đủ tiện ích, an toàn. Họ chưa đủ khả năng mua nhà to rộng. Bên cạnh đó nhiều người có sở thích nhảy việc, thay đổi nơi ở, - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Doanh nghiệp không mặn mà

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holdings nhìn nhận, đa số doanh nghiệp ngại làm căn hộ diện tích nhỏ 25m2 chen vào dự án vì sẽ làm tăng diện tích sử dụng chung. Ví dụ như hành lang, các khu công cộng, bãi để xe, công trình phụ… cũng phải tăng diện tích lên.

Nếu làm căn hộ diện tích lớn thì tỷ lệ khai thác bán và cho thuê được chiếm tới 70%, còn có căn hộ diện tích nhỏ thì tỉ lệ khai thác giảm xuống còn 60%. Như vậy doanh nghiệp sẽ giảm doanh thu, chi phí tăng thì làm tăng giá bán căn hộ. Ngoài ra, với chung cư có quá nhiều diện tích lớn, nhỏ khác nhau thì đối tượng khách hàng cũng dàn trải hơn, tiếp cận khó và bán hàng cũng không dễ.

Do đó, để doanh nghiệp hào hứng với việc xây căn hộ diện tích nhỏ, cơ quan quản lý nhà nước cần tháo gỡ gánh nặng tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư làm nhà thương mại giá thấp. Vì hiện nay chủ đầu tư vừa tốn tiền mua đất của người dân theo giá thị trường, vừa phải nộp tiền sử dụng đất thì chi phí đội lên rất lớn.“Rất khó khi làm căn hộ diện tích nhỏ tại các đô thị ở Việt Nam vì nhiều yếu tố liên quan quy hoạch, kinh tế xã hội, hạ tầng giao thông công cộng và tâm lý người dân. Ngoài ra, chi phí đầu tư cao, lợi nhuận thấp, thiếu sự hỗ trợ nên ít chủ đầu tư mặn mà làm dạng căn hộ này”, ông Sơn nói.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và phát triển thị trường, Công ty DKRA Việt Nam, nói không ủng hộ căn hộ nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m2. Ông Hoàng nêu thực tế, nhiều dự án thiết kế số lượng căn hộ 40-45m2 chỉ chiếm khoảng 10%, căn hộ từ 50-75m2 chiếm đến 75-80%, còn lại là diện tích trên 75m2. Tại sao nhiều chủ đầu tư không tăng tỷ lệ căn hộ 40m2 để tăng số lượng và giá bán để thu lợi nhiều hơn? Ngoài vấn đề quy định luật pháp, vấn đề kỹ thuật… thì còn yếu tố vô cùng quan trọng, quyết định hàng đầu là nhu cầu và hành vi của người mua, khi đa số đều chấp nhận một căn hộ rông rãi vừa đủ nhu cầu dù ở cách xa trung tâm 5-7 km.

Ông Hoàng nói rằng, khi triển khai căn hộ 25m2 doanh nghiệp sẽ gặp nhiều hạn chế như quy hoạch, mật độ dân số, chỉ tiêu diện tích bình quân nhà ở trên đầu người giảm xuống, không đạt mục tiêu đề ra. Hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích chung cư, môi trường sống… đều bị ảnh hưởng.

TPHCM đa dạng hóa phương thức xây nhà

Theo kế hoạch, giai đoạn 2021-2030, TPHCM sẽ phát triển khoảng 4 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 khoảng 1,8 triệu m2 sàn, giai đoạn 2026-2030 khoảng 2,2 triệu m2 sàn. Lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, các dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai trong thời gian tới có khả năng cung ứng khoảng 2,45 triệu m2 sàn nhà ở cho các nhóm đối tượng mua nhà ở xã hội, đáp ứng khoảng 27.574 căn nhà ở xã hội.

TPHCM sẽ đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, chủ yếu sử dụng vốn ngoài ngân sách. Rà soát, bố trí quỹ đất 20% trong các dự án thương mại trên 10ha. Hỗ trợ doanh nghiệp phát triển căn hộ 25m2 theo đúng quy định. Ưu tiên bố trí vốn ngân sách, tạo quỹ đất sạch tại các khu vực ngoại thành dọc các trục giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến metro, tuyến vành đai…