Đừng chỉ nhìn vào lợi nhuận nhóm ngành bất động sản để mua bán cổ phiếu

Đó là khuyến nghị của ông Hoàng Văn Thọ - Chuyên gia phân tích ngành BĐS - CTCP Quản lý Quỹ Dragon Capital tại Chương trình “Cổ phiếu bất động sản - đầu tư như thế nào” do SSI Research tổ chức trưa ngày 04/08/2021.

Ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia Phân tích Cổ phiếu của SSI Research cho biết, nửa đầu năm 2021, cổ phiếu bất động sản chưa hòa nhịp chính xác với thị trường. Có rất nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi sao cổ phiếu nhóm ngành này lại tăng ít so với các ngành như thép, ngân hàng, chứng khoán? Theo như thống kê của SSI, tính đến 31/07, mức tăng của một số ngành như cổ phếu ngành ngân hàng tăng 34% so với VN-Index, thép tăng 57% và chứng khoán tăng hơn 70% trong khi cổ phiếu bất động sản chỉ tăng tầm 30%.

“Tuy nhiên, thời gian gần đây cổ phiếu bất động sản mất nhịp trở lại do một số yếu tố về hoạt động kinh doanh lợi nhuận của nhóm cổ phiếu bất động sản. Cổ phiếu nhóm này có chu kỳ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận khi các sản phẩm được bàn giao, khác với các ngành khác. Chu kỳ kinh doanh của nhóm ngành BĐS dài hơn so với các ngành như thép, chứng khoán, ngân hàng (chu kỳ ngắn).

Còn theo ông Hoàng Văn Thọ - Chuyên gia phân tích ngành BĐS - CTCP Quản lý Quỹ Dragon Capital: “Trong 6 tháng đầu năm, không có sóng bất động sản, hơi ngược so với các ngành khác. Từ đầu năm có nhiều nhóm cổ phiếu BĐS vẫn tăng trưởng tốt, nhóm này đều có câu chuyện riêng nhờ kết quả kinh doanh, dự án, hoạt động tích cực… Theo đó, cổ phiếu bất động sản tùy theo từng câu chuyện riêng, chu kỳ tăng vốn, chu kỳ ghi nhận lợi nhuận và chu kỳ bán hàng.”

Theo nhận định của ông Nguyễn Thái Phiên - Phó TGĐ NovaGroup, nếu nhìn lại thời điểm quý 4/2020 trở lại đây, tỷ lệ mở tài khoản của các nhà đầu tư mới, lượng trữ tiền mặt trong tài khoản của các nhà đầu tư cá nhân, cùng nhịp đó thị trường bất động sản cũng tăng khá tốt, nhịp hấp thụ hàng hóa trên thị trường BĐS đạt tỷ lệ cao.

Thị trường BĐS chỉ chững lại khi bước vào tháng 5, Sài Gòn nói riêng và miền Nam nói chung bước vào đợt giãn cách, đâu đó có sự dịch chuyển dòng tiền từ nhà đầu tư cá nhân nhàn rỗi sang kênh chứng khoán. Tuy nhiên, về mặt bản chất, đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản là 2 kênh bổ trợ, tương hỗ nhau chứ không mang tính chất thay thế nhau. Trong trường hợp này, việc giãn cách tạo ra sự trở ngại khi nhà đầu tư tiếp cận chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau khi dịch được kiếm soát tốt hơn, dòng tiền này sẽ sớm quay trở lại. Quý này ngành bất động sản bị ảnh hưởng nhưng điều này không ảnh hưởng đến dài hạn.

Những yếu tố tác động tích cực lên ngành bất động sản

“Chắc chắn lãi suất thấp hỗ trợ tích cực đến ngành bất động sản, thị trường sẽ tiếp tục đi lên trong 10 năm tới và lãi suất thấp sẽ là một trong những yếu tố hỗ trợ rất tích cực đến nhóm ngành này”, ông Thọ chia sẻ.

Ngoại trừ yếu tố lãi suất, ông Vũ Ngọc Quang cho hay, yếu tố tác động đến ngành bất động sản trong thời gian tới còn phải kể đến là yếu tố dòng tiền. Covid-19 ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền. Hiện, dòng tiền rất lớn từ F0, từ kiều hối đang cần một số sản phẩm đầu tư để tiếp tục quay vòng. Kênh chứng khoán là kênh khá an toàn cho đồng vốn trong khi nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn ở đó.

Về nhu cầu thực tế, ở các trung tâm thành phố lớn, để đạt được nhu cầu người dân, nguồn cung cần thiết là 100,000 -140,000 căn hộ, tuy nhiên mức cung hiện tại do vấn đề về pháp lý nên nguồn cung chỉ dao động khoảng 20,000 căn hộ. Đây là sự chênh lệch khá lớn nên giá bất động sản trong tương lai dự báo tiếp tục đi lên do nguồn cầu còn lớn.

Thêm nữa về yếu tố cơ sở hạ tầng, tiếp tục giúp doanh nghiệp bất động sản phát triển dài hơi trong thời gian tới như các tuyến Metro, Thành phố Thủ Đức, sân bay Long Thành… Điều này giúp thị trường BĐS tiếp tục mở rộng. So với các lần “bong bóng” trước đó, thị trường BĐS được phát triển ổn định hơn nhiều.

Điều gì để đảm bảo lợi nhuận trong quý 3 của nhóm ngành bất động sản?

Theo ông Thọ, quý 3 phải thực hiện giãn cách xã hội, thị trường bất động sản rất ít người mua online, nên rất khó. Tuy nhiên, về mặt lợi nhuận, có thể có những doanh nghiệp dịch không bán được hàng nhưng lợi nhuận quý 3 vẫn tốt.

Nhà đầu tư cần nhìn vào 2 yếu tố, thứ nhất là lợi nhuận, thứ hai là tốc độ bán hàng. Lợi nhuận tốt chưa chắc Công ty đã tốt, lợi nhuận xấu chưa chắc Công ty đã xấu.

Nhà đầu tư không chỉ nhìn lợi nhuận 1 quý mà phải nhìn lợi nhuận cả năm nay và năm sau, yếu tố khuyến nghị nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản nên nhìn vào là tốc độ bán hàng, triển vọng năm sau, những doanh nghiệp nào vẫn bán được hàng tốt và phân khúc phù hợp. Có thể những doanh nghiệp này kết quả quý 3, quý 4/2021 không tốt nhưng chưa chắc giá cổ phiếu đã giảm. Lợi nhuận năm sau sẽ đến từ bán hàng của năm nay và năm trước nên bán hàng là yếu tố quan trọng nhất.

Ngoài ra, theo ông Quang, 2 yếu tố khác để nhà đầu tư ra quyết định là xem xét tính pháp lý của dự án và ban lãnh đạo của Công ty. Nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần nghiên cứu kỹ về pháp lý của quỹ đất, nếu có tin tức pháp lý xấu được đưa ra sẽ ảnh hưởng đến giá cổ phiếu. Yếu tố thứ 2 là ban lãnh đạo giữ đúng cam kết lời hứa của mình bởi nhiều Công ty có lãi nhưng tiền lãi lại không chạy về cổ đông mà chảy về công ty sân sau…