Dự án sử dụng đất đưa thêm tiêu chí: Mời gọi hay tạo rào cản nhà đầu tư?

 Nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất được công bố danh mục dự án trong thời gian gần đây đưa thêm một số tiêu chí chưa thực sự phù hợp, có thể hạn chế nhà đầu tư ngay từ bước đầu tiên này. Mục tiêu mời gọi nhiều nhà đầu tư tiềm năng quan tâm đăng ký dự án, đấu thầu rộng rãi trong nhiều trường hợp đã không đạt được.

Ngày 19/10/2021, Dự án Khu nhà ở đô thị Thanh Ba tại thị trấn Thanh Ba và xã Đồng Xuân, huyện Thanh Ba (Phú Thọ) được công bố danh mục. Dự án có sơ bộ tổng chi phí thực hiện 1.180 tỷ đồng, quy mô đầu tư xây dựng các công trình nhà ở liền kề, biệt thự; các công trình công cộng, y tế, giáo dục... Trong yêu cầu sơ bộ năng lực, kinh nghiệm, tiêu chí khác được đưa ra là: “Đề xuất dự án của nhà đầu tư có tính khả thi cao, rõ ràng, khoa học, cơ bản phù hợp yêu cầu về quy mô dự án, công năng cơ bản của công trình dự án; đề xuất của nhà đầu tư cụ thể, cơ bản phù hợp với mục tiêu dự án và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt (bao gồm sáng kiến cải tiến)”.

Công bố danh mục trước đó ít ngày, Dự án Khu đô thị Bình Chương Nam, phường Hoài Đức, thị xã Hoài Nhơn (Bình Định) có tổng chi phí thực hiện 1.646 tỷ đồng, sẽ hết hạn nộp hồ sơ đăng ký vào ngày 22/11/2021. Dự án được triển khai trên khu đất rộng 29,86 ha. Tiêu chí khác được đưa ra là đã thực hiện ít nhất 1 dự án về khu đô thị hoặc hạ tầng kỹ thuật khu/cụm công nghiệp có quy mô về diện tích tối thiểu 29,86 ha mà nhà đầu tư hoặc thành viên liên danh đã tham gia với vai trò là chủ đầu tư.

Cũng đang trong thời gian mời nhà đầu tư quan tâm đăng ký thực hiện dự án, với thời hạn nộp hồ sơ là 8/11/2021, Dự án Khu phố thương mại - dịch vụ thuộc khu đô thị Phú Mỹ Tân (Bình Định) đưa thêm tiêu chí để đánh giá kinh nghiệm của nhà đầu tư. Dự án này có sơ bộ tổng chi phí thực hiện 648,898 tỷ đồng, đầu tư trên khu đất có diện tích 10,174 ha. Ngoài những tiêu chí theo quy định của pháp luật, dự án tương tự để xét kinh nghiệm phải có quy mô tối thiểu bằng 10 ha.

Có dự án khác dù mới ở bước công bố danh mục, nhưng đã yêu cầu ở tiêu chí khác: “Nhà đầu tư cam kết thực hiện nộp ngân sách nhà nước với giá trị tối thiểu bằng giá sàn m3 theo quy định khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án”. Vậy trong trường hợp chuyển sang quyết định chủ trương đầu tư (khi chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng), nhà đầu tư có phải nộp ngân sách nhà nước với giá trị tối thiểu bẳng giá sàn m3 hay không?

Ở các dự án này, theo một chuyên gia, bước công bố danh mục dự án kết hợp đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm có mục tiêu chính là công khai, minh bạch thông tin dự án, mời gọi nhà đầu tư có tiềm lực quan tâm đến dự án đăng ký thực hiện, việc đánh giá năng lực, kinh nghiệm là rất sơ bộ. Về kinh nghiệm, Thông tư 06/TT-BKHĐT chỉ yêu cầu dự án tương tự đáp ứng một số yêu cầu về lĩnh vực, tổng mức đầu tư tối thiểu, giá trị phần vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, giá trị phần công việc của nhà đầu tư, đối tác tham gia trong gói thầu…, mà không có yêu cầu tương tự về diện tích tối thiểu. Tiêu chí khác chỉ nên đưa ra khi cần thiết nếu dự án có quy mô, tính chất, lĩnh vực và điều kiện đặc thù, riêng biệt.

Chuyên gia này phân tích, mỗi tiêu chí đưa thêm vào nếu không phù hợp sẽ chỉ thu hẹp đối tượng nhà đầu tư có thể tham gia, hoặc khiến nhà đầu tư vừa đọc yêu cầu sơ bộ đã nản chí. Ví dụ, như tiêu chí ở Dự án Khu đô thị Bình Chương Nam, nhà đầu tư đã thực hiện dự án đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tổng mức đầu tư, vốn chủ sở hữu, tài chính, thậm chí vượt yêu cầu, nhưng diện tích chỉ là 28 ha thì sẽ bị loại. Hay khi đăng ký tham gia, nhà đầu tư cũng chỉ cần phải chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm sơ bộ, việc yêu cầu nhà đầu tư phải có đề xuất dự án khả thi cũng chưa phù hợp.

Thực tế khảo sát nhiều dự án khi đưa thêm tiêu chí ngoài hướng dẫn tại Thông tư 06, thường chỉ có 1 nhà đầu tư quan tâm hoặc 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ năng lực, kinh nghiệm.

Trong báo cáo công tác đấu thầu năm 2020, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã khuyến nghị tránh hiện tượng đưa thêm tiêu chí không phù hợp để loại bỏ ngay từ bước đầu các nhà đầu tư tiềm năng. Đồng thời, kiến nghị tăng cường chất lượng công tác thanh tra, kiểm tra về đấu thầu, trong đó có lưu ý đối với những dự án chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm đối với dự án đầu tư có sử dụng đất; khu biệt và kiểm tra trường hợp 1 nhà đầu tư trúng nhiều dự án tại một địa phương trong thời gian dài…