Dự án nhà ở xã hội: Ồ ạt động thổ rồi… bất động

Dù nhu cầu lớn nhà ở xã hội (NƠXH), nhà lưu trú công nhân (NLTCN) tại TPHCM rất lớn và chính quyền sở tại cũng có nhiều nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, song nhiều dự án bao năm qua vẫn nằm trên giấy, hoặc khởi công xong “trùm chăn” để đó.

Dự án NLTCN tại Khu chế xuất Linh Trung II do Công ty Thiên Phát làm chủ đầu tư được khởi công xây dựng hồi cuối tháng 4/2022, gồm 360 căn hộ để đáp ứng 1.000 chỗ ở cho công nhân, với tổng mức đầu tư dự kiến 408 tỷ đồng. Một ngày sau, dự án NƠXH tại phường Long Trường (TP.Thủ Đức) và dự án của Công ty Nguyên Sơn tại huyện Bình Chánh cũng được khởi công xây dựng.

Cuối tháng 8/2022, Sở Xây dựng phối hợp Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn tổ chức khởi công dự án NƠXH MR1. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 6.994 m2, nằm trong Khu đô thị Eco Green quận 7. Sau khi hoàn thành, dự án sẽ cung cấp khoảng 712 căn hộ cho khoảng 1.400 người lao động. Đồng thời, Công ty Dragon Village động thổ dự án NƠXH Dragon E-Home tại Thủ Đức. Dự án gồm 5 tòa tháp chung cư, có tổng quy mô 19.000m2, cung cấp 764 căn hộ với diện tích từ 28 - 85 m2.

Tuy nhiên, đến nay các dự án trên vẫn bất động và phần lớn khu đất triển khai các dự án NƠXH, NLTCN vẫn là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm. Đại diện chủ đầu tư các dự án kể trên cho biết, pháp lý dự án đến nay chưa xong nên chưa có kế hoạch thi công và không biết đến bao giờ mới có thể triển khai xây dựng được.

Đại diện Sở Xây dựng cho biết, TPHCM có 5 dự án được khởi công, gồm 4 dự án NƠXH tại Thủ Đức và huyện Bình Chánh, 1 dự án NLTCN trong khu chế xuất. Tuy nhiên, những dự án nhà ở xã hội khởi công trong năm 2022 đều đang giậm chân tại chỗ do vướng mắc trong quá trình triển khai.

Tính đến quý II/2023, TPHCM đưa vào sử dụng 2 dự án với 623 căn hộ; 7 dự án NƠXH và nhà lưu trú công nhân đang thi công với 4.996 căn hộ. Có 82 dự án đang được thống kê để theo dõi trong kế hoạch phát triển NƠXH. Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, kết quả phát triển NƠXH thời gian qua còn thấp là do việc bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được.

Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10 ha, tuy đã xác định được quỹ đất 20% xây dựng NƠXH nhưng chủ đầu tư vẫn chậm triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại đã được Bộ Tài chính hướng dẫn nhưng chưa được tách thành mục riêng dùng để phát triển NƠXH khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án. Các bước thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp, ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500... các dự án NƠXH phải thực hiện thẩm định giá bán, xác nhận đối tượng mua… nên không thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Vướng quỹ đất, tín dụng…

Trao đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (HoREA) nói, hiện có nhiều điểm nghẽn trong câu chuyện về NƠXH, trong đó điểm nghẽn về xác định đối tượng mua NƠXH… Theo ông Châu, chỉ cần đóng thuế thu nhập cá nhân là không thuộc đối tượng được mua NƠXH, nhưng thực tế rất nhiều người đóng thuế thu nhập cá nhân không đồng nghĩa với việc họ có thu nhập cao, có khả năng mua nhà ở thương mại.

Ông Châu cũng cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay bổ sung nhà ở, NLTCN trong các khu công nghiệp, nhưng thiếu nhà lưu trú nằm ngoài khu công nghiệp. Để giải quyết câu chuyện về nhà ở xã hội, phải đột phá về quỹ đất và chính sách tín dụng, đối tượng.

Chưa làm đã thấy khó

Ông Võ Minh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty CP Nhà ở xã hội TPHCM cho rằng, hiện nay doanh nghiệp không sẵn sàng tham gia phát triển NƠXH hoặc tham gia nhưng rất khó tiếp cận vốn vay. Nhà nước có ưu đãi nhiều để phát triển NƠXH nhưng nhiều doanh nghiệp chưa tiếp cận được. “Khi chưa tham gia làm NƠXH đã thấy khó, khi tham gia làm lại thấy càng khó hơn”, ông Hoàng nói, đồng thời cho biết, ngoài vốn, doanh nghiệp còn gặp khó khăn về quỹ đất nên dù có đủ tiềm lực tài chính và sẵn sàng tham gia nhưng không có quỹ đất phát triển NƠXH.

Theo ông Hoàng, nguồn đất hiện nay do doanh nghiệp tự thương lượng, bồi thường giải tỏa hoặc đất nhà nước. Do đó, ông Hoàng mong muốn Nhà nước rà soát quỹ đất cho thuê đưa vào danh mục phát triển NƠXH, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Sau đó doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở và tính chi phí đất đai này vào chi phí phát triển dự án. Chưa kể, doanh nghiệp làm dự án NƠXH chỉ lợi nhuận 10% nhưng giá bán, đối tượng bán đều phải thông qua Sở Xây dựng. Trong khi, có chi phí không đưa vào giá bán được. “Làm NƠXH lâu hơn, khó hơn nhà ở thương mại. Thời gian quá lâu khiến doanh nghiệp không mặn mà. Chờ 2 - 3 năm để ngân hàng giải ngân vốn vay thì không chờ được. Tôi mong muốn cơ chế giải ngân nhanh hơn”, ông Hoàng đề nghị.

Ông Trương Anh Tuấn, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, phải có gói cho vay đối với người chưa tiếp cận được NƠXH. Đây là vấn đề vướng mắc nhất, cần phải được giải quyết. Ngoài ra, thủ tục hành chính, phải 5 - 10 năm mới hoàn thành dự án. Trước đây, một sở giải quyết 3 - 10 ngày, nay 30 ngày chưa xong. “Chúng tôi cần một quy trình mạnh hơn. Hiện nay, để có quỹ đất làm NƠXH, thời gian lâu và vướng mắc. Cần có sự đột phá về thủ tục hành chính ở các địa phương lớn như Hà Nội, TPHCM…”, ông Tuấn nói.

Phát triển 35.000 căn NƠXH tại TPHCM: Mục tiêu rất thách thức

Ngày 8/12, tại kỳ họp thứ 13, HĐND TPHCM, Phó chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường cho biết, mục tiêu hiện nay của thành phố là phát triển 2,5 triệu m2 sàn với 35.000 căn NƠXH là cao hơn yêu cầu của Thủ tướng đặt ra trong đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH giai đoạn đến năm 2030. “Đây là mục tiêu rất thách thức. Qua rà soát, UBND thành phố đã điều chỉnh mục tiêu là phát triển 1,15 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, sau khi rà soát các vướng mắc và vận dụng Nghị quyết 98 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố, gắn với công tác quy hoạch, quỹ đất và từ Luật Nhà ở sửa đổi, thành phố quyết tâm giữ mục tiêu ban đầu, với các nhóm giải pháp tập trung”, ông Cường cho hay.

Phó chủ tịch UBND TPHCM cũng cho biết, với việc thành phố đang nỗ lực điều chỉnh các quy hoạch phân khu để đồng bộ với quy hoạch chung thành phố, các vị trí NƠXH áp dụng theo cơ chế trong Nghị quyết 98 cũng như 88 khu đất đã rà soát sẽ tiếp tục được cập nhật phù hợp với quy hoạch để triển khai.

NGÔ TÙNG - NHÀN LÊ