Dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Các ĐBQH đề nghị tiếp tục rà soát các căn cứ, phương pháp xác định giá đất

Đóng góp vào nội dung định giá đất, phương pháp áp dụng định giá đất có trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi), các ĐBQH đề nghị tiếp tục rà soát các căn cứ định giá đất bao gồm mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá theo thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất…

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 264 điều sẽ tiếp tục được Quốc hội thảo luận, xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 tới. Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm của các ĐBQH đối với dự án Luật là vấn đề định giá đất, phương pháp áp dụng định giá đất.

Đóng góp ý kiến vào nội dung trên, tại Hội nghị ĐBQH chuyên trách xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa diễn ra, đại biểu Phạm Văn Hòa – Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp khẳng định, vấn đề định giá đất cực kỳ quan trọng đối với chúng ta hiện nay. Vì trong thời gian qua, định giá đất phục vụ cho quốc phòng, an ninh, phục vụ cho kinh tế - xã hội, quốc gia, công cộng thì dễ nhưng mục đích về phát triển thương mại thì rất khó. Cho nên việc phải phân biệt, tách bạch rành mạch, rõ ràng đất phục vụ cho lĩnh vực thương mại có địa tô. Còn thu hồi đất cho những lĩnh vực khác thì phải đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Cho ý kiến về phương pháp định giá đất, đại biểu Đinh Thị Phương Lan – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi nêu quan điểm: Điều 159 của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí được UBND trình HĐND cùng cấp thông qua lần đầu để công bố và thực hiện hàng năm. Nếu như cần thiết thì hàng năm trong quy định của dự thảo luật cũng có quy định là điều chỉnh sửa đổi, bổ sung trong trường hợp cần thiết. Với quy định này, đại biểu Đinh Thị Phương Lan đề nghị tiếp tục rà soát các quy định cụ thể.

Về giá đất, dự án Luật đã cụ thể thêm một bước về các phương pháp áp dụng định giá đất bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập thặng dư, hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, đề nghị tiếp tục rà soát các căn cứ định giá đất bao gồm mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá theo thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Bởi quy định như trong dự án Luật là chưa cụ thể, khó cho quản lý Nhà nước trong xác định giá đất, có thể dẫn đến sai phạm, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.

Đưa ra quan điểm về phương pháp định giá đất bằng sử dụng hệ số điều chỉnh, đại biểu Phạm Thị Thanh Mai – Đoàn ĐBQH Tp.Hà Nội cho rằng, nguyên tắc, căn cứ phương pháp định giá đất tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 158 có quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tế và khó thực hiện. Cụ thể là thực tế thị trường bất động sản hiện nay, giá trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực không phản ánh đúng giá trị thị trường, thường là thấp hơn để tranh thủ trốn thuế.

Thông thường có một số vùng chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia do những vùng này không có giao dịch về đất đai nên việc thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát là không khả thi. Việc xác định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp chiết trừ thu nhập thặng dư trong thời gian qua được thực hiện thì cũng bộc lộ những điểm chưa thật sự như mong muốn của các cơ quan quản lý dễ dẫn đến sai phạm. Vì vậy, trong quá trình soạn thảo, đại biểu Phạm Thị Thanh Mai nhận thấy, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu phương pháp định giá đất bằng sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất.

Hệ số K nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và việc áp dụng hệ số K này để tính giá đất sẽ đẩy mạnh công tác cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch và nhà đầu tư sẽ chủ động trong việc xác định giá đất, lập phương án kinh doanh đầu tư của doanh nghiệp.

Giải trình, làm rõ hơn về những nội dung liên quan đến giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh khẳng định: Ban soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã tiếp thu các ý kiến đóng góp và đưa phương pháp tính thặng dư vào, trong đó nghiên cứu đưa thêm và bổ sung, chỉnh lý về nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp tính giá đất. Bởi vì theo Nghị quyết 18, chúng ta phải tính giá đất theo sát thị trường. Thế nhưng, hiện nay đầu vào thị trường của chúng ta chưa thực sự minh bạch, chưa thật sự tính toán chính xác việc này. Vì thế, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đang giao cho các Bộ nghiên cứu làm sàn giao dịch bất động sản gắn với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ở trong luật sẽ cố gắng để làm thế nào tính được giá đất chính xác nhất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường dự định sửa Nghị định 44, với việc cố gắng lấy những nguồn thông tin đầu vào từ thuế, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bán đấu giá, văn phòng công chứng, các giao dịch. Trong đó, tổng hợp lại đầu vào này để đảm bảo tính chính xác nhất trong việc giao dịch giá đất hiện nay. Bên cạnh đó là Chính phủ đang giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường nhiệm vụ tính toán phương pháp tính giá đất chuẩn nhất.