Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Đất Xanh chưa thấy tín hiệu cải thiện

Theo báo cáo phân tích doanh nghiệp Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã cổ phiếu: DXG) của VnDirect, doanh thu quý 3/2023 của DXG chỉ giảm nhẹ 3,4% svck xuống còn 1.214 tỷ đồng trong bối cảnh thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức nhờ hoạt động bàn giao dự án Opal Skyline.

So với quý 1/2023 và quý 2/2023 hoạt động bàn giao trong quý 3/2023 của DXG đã có sự cải thiện tích cực lần lượt tăng 278,1% và 122,9%. Còn doanh thu 9 tháng năm 2023 của dự án Opal Skyline, VnDirect đã giảm 50,1% so với cùng kỳ xuống còn 2.306 tỷ đồng.

Dự án GSW dự kiến bắt đầu bàn giao sổ chứng nhận quyền sử dụng đất từ quý 1/2024 sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép chuyển nhượng 2.305 lô đất nền vào tháng 10. Trong khi đó, biên lợi nhuận gộp quý 3/23 giảm 5,4 điểm % so với cùng kỳ do hoạt động bàn giao chủ yếu ở phân khúc trung cấp.

Báo cáo của VnDirect cho thấy, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (OCF) gần như liên tục âm từ năm 2018 đến cuối quý 3/2023. Nguyên nhân chính là do DXG đã liên tục đầu tư mở rộng quỹ đất và phát triển dự án.

Ngoài ra, các dự án hình thành trong tương lai của DXG thường bị chậm trễ do thủ tục pháp lý kéo dài, đã gây ảnh hưởng đến dòng tiền từ thanh toán của khách hàng và từ đó ảnh hưởng đến dòng tiền hoạt động kinh doanh.

Hơn nữa, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định số tiền đặt cọc tối đa của khách hàng chỉ bằng 5% giá trị căn nhà trong hình thành trong tương lai, từ đó làm tăng gánh nặng nguồn vốn và dòng tiền đối với Đất Xanh.

Nợ vay của Tập đoàn Đất Xanh có xu hướng gia tăng qua các năm từ 2016 đến cuối quý 3/2023 do hoạt động mở rộng kinh doanh. Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn giảm từ mức trung bình 80% trong giai đoạn 2019-2021 xuống chỉ còn 26% vào cuối quý 3/2023. Trong khi đó, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ đã tăng lên 44% vào cuối quý 3/2023, làm giảm tính lành mạnh của cơ cấu tài chính.

Tính đến cuối quý 3/2023, khi so sánh với các doanh nghiệp cùng ngành, DXG có cơ cấu tài chính tương đối lành mạnh với tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu chỉ ở mức 34% so với mức trung bình ngành là 46 - 50% với tỷ lệ đòn bẩy tài chính là 39% so với mức trung bình ngành là 58 - 62%. Điều này một phần được thúc đẩy bởi việc công ty liên tục tăng vốn điều lệ thông qua nhiều đợt phát hành trong những năm qua.

Cũng theo VnDirect, doanh số ký bán 2024 - 2025 phục hồi nhờ mở bán lại GSW, DXH Riverside. “Chúng tôi kỳ vọng giá trị ký bán 2024 sẽ đạt khoảng 4,500 tỷ đồng, mức tăng mạnh so với mức nền thấp của năm 2023 với giá trị ký bán chỉ đạt khoảng 500 tỷ đồng từ dự án Gem Sky World (GSW). Doanh số ký bán phục hồi nhờ việc khởi động mở bán giai đoạn mới của dự án Gem Sky World và Datxanh Homes Riverside”, báo cáo nhấn mạnh.