07/06/2024 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Động thái mới của Trung Quốc để chống thừa cung nhà ở

Trung Quốc đã ngăn chặn việc xây dựng nhà ở tại một số khu vực trong nỗ lực mới nhất nhằm giảm bớt lượng hàng tồn kho nhà ở - vốn đang là yếu tố gây áp lực lên giá cả.

Theo đó, chính quyền địa phương bị cấm bán quyền sử dụng đất cho các công ty bất động sản ở những thành phố có lượng tồn kho nhà ở cần 3 năm hoặc lâu hơn để giải quyết. Hiện có hơn 40% các thành phố lớn đang vi phạm ngưỡng này.

Đây là một phần trong nỗ lực của Trung Quốc để đối phó với cuộc khủng hoảng bất động sản đã ghìm cương nền kinh tế lớn thứ hai thế giới trong nhiều năm qua. Vào tháng 5/2024, Chính phủ Trung Quốc đã yêu cầu các chính quyền địa phương dàn xếp mua lại các căn nhà bị “ế” của các doanh nghiệp bất động sản bằng các khoản vay ưu đãi lên tới 500 tỷ Nhân dân tệ (69 tỷ USD).

Theo đánh giá của các chuyên viên phân tích, chương trình hỗ trợ này quá nhỏ để thực sự giảm bớt lượng tồn kho đã tích lũy trong 2 năm rưỡi qua. Theo ước tính của Tianfeng Securities, cần tới 7,000 tỷ Nhân dân tệ để đưa nguồn cung nhà ở về mức phù hợp.

Động thái mới nhắm tới hạn chế lượng nhà ở tăng thêm. Thông thường, đất ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước và chính quyền địa phương được phép đấu giá quyền sử dụng cho các công ty bất động sản để xây dựng. Quy định mới từ Bộ Tài nguyên Thiên nhiên, cơ quan giám sát chính sách sử dụng đất, đã giới hạn các giao dịch này ở một số thành phố.

Các thành phố có thể tiếp tục bán đất khi thời gian giải quyết lượng tồn kho giảm xuống dưới ngưỡng 3 năm. Trong những trường hợp thời gian giải phóng tồn kho từ 2 đến 3 năm, doanh số sẽ bị giới hạn dựa trên lượng nhà đã được bán.

Theo Cục Thống kê Quốc gia, cuối tháng 4/2024, lượng tồn kho nhà ở toàn quốc (tính theo theo diện tích sàn) tăng 24% so với một năm trước đó. Giá trung bình của nhà mới xây tại 70 thành phố lớn giảm 0.6% trong tháng 4/2024, là mức giảm mạnh nhất kể từ tháng 11/2014.

Giá nhà giảm gây áp lực lên các tập đoàn bất động sản nặng nợ, tăng nguy cơ vỡ nợ trong ngành, đồng thời khiến các ngân hàng phải đối mặt với nhiều nợ xấu hơn.

Tuy nhiên, việc áp hạn chế sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu quan trọng của các chính quyền địa phương, đôi khi quan trọng ngang với thuế. Tính đến tháng 3/2024, hơn 40% trong số 100 thành phố lớn nhất của Trung Quốc cần hơn 3 năm để giải phóng lượng tồn kho nhà mới (ngưỡng cấm đấu giá đất), theo Caixin. Con số này tăng từ dưới 20% vào cuối năm 2022 và khoảng 30% vào cuối năm 2023. Có ít nhất một thành phố cần hơn một thập kỷ để giải phóng tồn kho với tốc độ bán hiện tại.

Điều đáng ngại hơn là hiện chưa có đấu hiệu phục hồi của nhu cầu. Ngoài sự bất ổn kinh tế, kỳ vọng về việc giá cả tiếp tục giảm khiến nhiều người mua tiềm năng chần chừ.

Doanh số nhà mới trong kỳ nghỉ lễ Lao động vào đầu tháng 5/2024 đã giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước, theo Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc. Con số này thấp hơn khoảng 30% so với năm 2019, trước đại dịch COVID-19.