Đón "đại bàng" bán dẫn

Sản xuất chất bán dẫn giữ vai trò quan trọng trong ngành công nghiệp, nhưng quá sớm để coi đó là lý do chính mang lại tăng trưởng cho BĐS công nghiệp.

Khu Công nghiệp Core5 tại Hải Phòng của Tập đoàn Indochina Capital bắt đầu đón những khách thuê sản xuất chất bán dẫn đầu tiên đến từ châu Âu. Tập đoàn này đã tính đến khả năng Việt Nam trở thành một nguồn cung chất bán dẫn mới ra thị trường toàn cầu sẽ tạo động lực thúc đẩy bất động sản công nghiệp tăng trưởng ở mức cao hơn, đặc biệt là các khu công nghiệp quy mô lớn. Thậm chí, ông Michael Piro, Tổng Giám đốc Indochina Capital, còn cho đây là lý do để “tập trung hơn” vào các giao dịch bất động sản công nghiệp, ưu tiên các khách hàng đầu tư khâu thiết kế và chế tạo sản phẩm bán dẫn.

Động lực thúc đẩy

Indochina Capital có thể nhận được những lợi ích lớn trong tương lai khi Chính phủ Việt Nam muốn tham gia khâu thiết kế và chế tạo - những lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao nhất, thay vì tập trung vào các khâu thấp hơn trong chuỗi là đóng gói, lắp ráp và thử nghiệm như trước đây. Tuy nhiên, không chỉ Indochina Capital thấy được tiềm năng này, các nhà phát triển khu công nghiệp khác ở Việt Nam cũng đã nhận ra, nhưng chọn cách khác để có được tăng trưởng cao hơn.

​Việc tiếp cận các đối tác khu vực và Trung Quốc đang mang lại cho các khu công nghiệp ở Bắc Ninh những dự án mới và mở rộng quy mô sản xuất chip bán dẫn. Tháng trước, Khu Công nghiệp Yên Phong II đã ghi nhận Amkor Technology Singapore Holding Pte.Ltd rót thêm hơn 1,07 tỉ USD để nâng công suất nhà máy sản xuất, lắp ráp và thử nghiệm vật liệu, thiết bị bán dẫn lên 3.600 triệu sản phẩm/năm. Trước đó, Khu Công nghiệp Yên Phong cũng mở cửa đón Micro Commercial Components đầu tư 90 triệu USD cho dự án sản xuất thiết bị bán dẫn, trong khi Victory Giant Technology lại chọn Khu Công nghiệp VSIP để triển khai dự án bảng mạch mới.

Việt Nam, một trong những quốc gia được hưởng lợi chính từ chiến lược “Trung Quốc + 1”, đang chứng kiến sự gia tăng không chỉ về chất lượng mà còn cả số lượng nhà sản xuất chip bán dẫn. Lợi thế về địa lý và các ưu đãi trở thành yếu tố then chốt, thúc đẩy ngành công nghiệp bán dẫn ở Việt Nam, dự kiến có thể đạt quy mô 20-30 tỉ USD vào năm 2030.

Ngần ngại trước tiềm năng

Thời điểm này, nguồn cung bất động sản công nghiệp tương đối dồi dào do được bổ sung thêm 10 dự án trong quý II/2024. Thế nhưng, thị trường cũng cho thấy “sự phân hóa đã rõ nét hơn” trong bất động sản công nghiệp, phân khúc duy nhất duy trì được tăng trưởng trong bối cảnh thị trường trầm lắng, theo Avison Young Việt Nam.

​Nhìn từ một khía cạnh, triển vọng rất lớn đang đến với khu công nghiệp các tỉnh có lợi thế về địa lý, gần cảng biển quốc tế và hưởng lợi từ các dự án mở rộng hạ tầng giao thông, vốn là những địa phương trong Top 10 tỉnh có tăng trưởng GRDP và thu hút FDI cao nhất Việt Nam những năm gần đây.

Nhưng ở một khía cạnh khác, mức độ cạnh tranh đang tăng lên giữa 2 thị trường cấp 1 và cấp 2: giữa Quảng Ninh, Thái Bình, Vĩnh Phúc với Bắc Ninh, Bắc Giang và giữa Tây Ninh, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu với Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Lợi thế cạnh tranh đang nghiêng về các thị trường cấp 2, nơi có diện tích đất công nghiệp cho thuê còn lớn, tỉ lệ lấp đầy chưa cao và giá thuê không chỉ vừa sức các nhà sản xuất quy mô vừa và nhỏ, mà còn phù hợp với những nhà đầu tư đang tìm kiếm đất công nghiệp để xây nhà máy theo yêu cầu riêng.

Thêm nữa, việc giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam không còn rẻ cũng sẽ tác động lên quá trình xoay trục của bất động sản khu công nghiệp. CBRE mới đây đã cảnh báo giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5-8%/năm ở miền Bắc và tăng 3-7%/năm ở miền Nam trong 3 năm tới. Giá thuê đất công nghiệp tăng nhẹ trong các năm gần đây, tiếp tục tăng lên trong quý II/2024.

Bây giờ, Việt Nam đang phải đối mặt với cạnh tranh từ Thái Lan, Malaysia và Indonesia, liên quan đến thu hút đầu tư. Nhưng ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Hà Nội, lại chỉ ra một thực tế, Việt Nam mới chỉ thu hút được “sự chú ý” của các nhà đầu tư, chủ yếu đến từ Đài Loan, châu Âu và Mỹ.

“Việt Nam vẫn còn một số vấn đề pháp lý cần giải quyết và điều này đang thu hút sự quan tâm của các nhà sản xuất chất bán dẫn”, lời cảnh báo của ông Thomas Rooney đưa ra trong bối cảnh phát triển khu công nghiệp trên cả nước còn tồn tại những hạn chế nhất định. Việc chậm sửa đổi về định giá đất, quy định giải trình khi doanh nghiệp tăng giá sử dụng hạ tầng trên 10% đều chưa bảo đảm nguyên tắc thị trường cũng như sự tự chủ trong kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp.

Điện trở thành vấn đề lớn nhất trong thu hút đầu tư sản xuất chất bán dẫn tại Việt Nam hiện nay, theo góc nhìn của Savills. Tuy nhiên, việc đáp ứng lượng điện rất lớn, từ 10, 20 hoặc 30 MW cho mỗi một nhà máy, đều không khả thi trong cả 2 trường hợp: đầu tư vào khu công nghiệp cũng như tìm kiếm diện tích đất lớn để xây dựng nhà máy tại Việt Nam.

Việc công nghiệp bán dẫn phát triển sẽ tạo đột phá cho bất động sản công nghiệp khó lòng đến sớm. Nhưng sự quan tâm của các nhà đầu tư đang là yếu tố quan trọng, đẩy nhanh tiến độ đầu tư vào các khu công nghiệp, cơ sở để Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tin rằng bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong 10 năm tới, khi diện tích đất công nghiệp sẽ được điều chỉnh tăng thêm 115.000 ha nhằm đảm bảo dung lượng cho kế hoạch phát triển 558 khu công nghiệp trên cả nước, thay vì 412 khu công nghiệp hiện nay.