Doanh nghiệp xoay xở giữ giá nhà vừa túi tiền

Thay vì đầu tư tiện ích cao cấp hay chạy theo quy mô lớn, nhiều chủ đầu tư tối ưu quỹ đất, thiết kế và thi công để giữ giá bán trong tầm chi trả của người thu nhập trung bình.

Phú Đông Group là một trong những đơn vị đang theo đuổi phân khúc nhà vừa túi tiền tại TP HCM và Bình Dương cũ. Các dự án như Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premium, Sky Garden được doanh nghiệp này phát triển với mức giá sơ cấp khoảng 30-40 triệu đồng mỗi m2. Riêng dự án Phú Đông SkyOne tại phường Đông Hòa mở bán năm nay có giá trung bình cũng khoảng 42 triệu đồng mỗi m2.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết để duy trì mức giá này, doanh nghiệp phải lựa chọn quỹ đất có chi phí phù hợp, đồng thời kiểm soát các khâu thiết kế, xây dựng và đầu tư tiện ích. Công ty tận dụng nền tảng hoạt động lâu năm trong lĩnh vực xây dựng của hệ sinh thái để chủ động một số công đoạn thi công, lựa chọn vật liệu và kiểm soát tiến độ. Các tiện ích cũng được cân nhắc theo tần suất sử dụng thực tế, thay vì đầu tư dàn trải.

Một chủ đầu tư khác là Bcons cũng chọn hướng tiếp cận hạ giá thành từ thiết kế sản phẩm. TS Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons, nói để giữ giá nhà phù hợp, chủ đầu tư phải tính toán diện tích, công năng và kết cấu ngay từ đầu, thay vì chỉ tìm cách cắt giảm chi phí khi dự án đã bước vào thi công.

Công ty này lựa chọn phát triển các căn hộ khoảng 40-60 m2, bố trí hai phòng ngủ, hướng đến người thu nhập trung bình và gia đình trẻ. Doanh nghiệp cho hay đã cung cấp hơn 20.000 căn hộ theo định hướng này.

"Ứng dụng công nghệ trong tính toán kết cấu, tối ưu cấu kiện và lựa chọn giải pháp xây dựng phù hợp có thể hạn chế phát sinh, tiết kiệm chi phí nhưng vẫn bảo đảm công năng sử dụng", ông Thạch cho hay.

Nhiều chủ đầu tư khác như Nam Long, An Gia, Tecco, Lê Phong... cũng đang điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm, tìm cách kiểm soát giá thành để tiếp cận nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Xu hướng này xuất phát từ khoảng cách ngày càng lớn giữa mặt bằng giá nhà và khả năng chi trả của phần đông người mua.

Theo thống kê từ Batdongsan, gần 70% nhu cầu tìm mua nhà tập trung ở nhóm dưới 3 tỷ đồng, nhưng căn hộ thuộc tầm giá này chỉ chiếm khoảng 9% giao dịch tại TP HCM. Trong khi 9 tháng đầu năm, giá căn hộ TP HCM trung bình khoảng 88 triệu đồng mỗi m2, nguồn cung nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng mỗi m2 đã biến mất tại TP HCM cũ. Phân khúc có giá dưới 50 triệu đồng mỗi m2 hiện cũng chỉ chiếm khoảng 18%, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).

Về nguồn cung tương lai, việc mở rộng địa giới giúp rổ hàng vừa túi tiền có dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn hạn chế. Savills dự báo trong hai năm tới, căn hộ có tổng giá trị khoảng 3,5 tỷ đồng tại TP HCM mở rộng chiếm 15% nguồn cung, tăng so với mức 5% năm 2025. Dù vậy tỷ lệ này vẫn khiêm tốt so với lực cầu hiện có của thị trường.

Một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp khó duy trì giá bán thấp là áp lực chi phí phát triển dự án. Theo VARS, đất đai và các nghĩa vụ liên quan chiếm khoảng 30-35% tổng chi phí phát triển dự án, trong khi xây dựng chiếm khoảng 45-60%. Phần còn lại gồm chi phí tài chính, quản lý và triển khai. Cơ cấu này cho thấy doanh nghiệp có thể chủ động tiết giảm một phần chi phí xây dựng thông qua thiết kế, vật liệu và tổ chức thi công, nhưng khó kiểm soát hoàn toàn giá đất, nghĩa vụ tài chính và thời gian hoàn thiện pháp lý.

Việc giảm diện tích căn hộ có thể giúp hạ tổng số tiền người mua phải bỏ ra, nhưng không đồng nghĩa đơn giá mỗi m2 giảm. Tương tự, tinh gọn tiện ích hay thay đổi vật liệu chỉ có ý nghĩa khi không ảnh hưởng đến độ bền, chất lượng bàn giao và chi phí vận hành. Nếu giá đất đầu vào cao hoặc thủ tục kéo dài, phần chi phí tiết kiệm được từ xây dựng khó đủ bù đắp áp lực phát sinh.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP HCM, giá nhà cao cùng chi phí vay vốn khiến người mua ngày càng thận trọng, đặc biệt là nhóm phụ thuộc vào tín dụng. Khả năng chi trả vì vậy trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà.

Về dài hạn, nỗ lực tối ưu của từng chủ đầu tư, theo bà Hương, khó giải quyết triệt để tình trạng thiếu hụt nhà vừa túi tiền nếu không có sự cải thiện từ phía chính sách. Quỹ đất phù hợp, thủ tục pháp lý thông suốt, nghĩa vụ tài chính hợp lý và hạ tầng kết nối tại các khu vực vệ tinh là những yếu tố tác động trực tiếp đến giá thành dự án.

Do đó, bên cạnh việc chủ động tiết giảm chi phí, doanh nghiệp cần môi trường phát triển dự án có chi phí đầu vào hợp lý hơn. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai, mở rộng quỹ đất có giá phù hợp và phát triển hạ tầng tại các khu vực vệ tinh sẽ tạo thêm dư địa cho phân khúc này. Nếu không giải quyết được những áp lực từ đất đai và pháp lý, các giải pháp tối ưu thiết kế hay thi công từ phía chủ đầu tư, theo các chuyên gia khó đủ sức tạo ra nguồn cung nhà vừa túi tiền với quy mô lớn và ổn định.