Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không bằng gửi tiền lãi ngân hàng

Chuyên gia Savills cho rằng, khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào nhà ở xã hội với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng.

Theo ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, trình Thủ tướng trong tháng 3/2023, Bộ Xây dựng khẩn trương hoàn thiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Trước đó, đề án do Bộ Xây dựng đưa ra đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ NOXH, nhà ở công nhân các địa phương hoàn thành là hơn 1,4 triệu căn hộ. Tuy nhiên, sau khi nhận được góp ý từ các thành viên Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh mục tiêu đề án xuống còn hơn 1 triệu căn NOXH dù thị trường đang thiếu nguồn cung.

Trong nghiên cứu "Nhà ở giá phải chăng - những tác động và sự tăng trưởng trong dài hạn", các chuyên gia của Savills đã chỉ ra NOXH là sản phẩm nhà ở giá phải chăng với đặc thù được sự hỗ trợ phát triển bởi Nhà nước. Tuy nhiên, cũng giống như Việt Nam, nhiều nơi trên thế giới đang cho thấy sự cấp thiết về nguồn lực từ khối tư nhân, từ đó giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân.

Nghiên cứu này cho thấy, ở các thị trường phát triển như Pháp hay Thụy Điển, nhu cầu về NOXH và nhà ở bình dân chưa bao giờ cao như hiện nay. Nhưng, chưa một quốc gia nào cho thấy có thể đưa gia một giải pháp phát triển NOXH mang tính cấu trúc hơn.

"Chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án NOXH là điều không thể. Theo phân tích, phía Nhà nước phải khuyến khích khối tư nhân để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào vấn đề này", các chuyên gia của Savills nhìn nhận.

Nói thêm về vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, tại Việt Nam, rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án NOXH. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua NOXH, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng NOXH. Điều này sẽ rất khó để thực hiện trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết được những vấn đề đó.

"Một vấn đề khác là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư NOXH hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này", ông Troy nói thêm.

Đáng chú ý, ông Troy cho rằng, khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào NOXH với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng. NOXH chưa phải là một kênh đầu tư có thể hấp dẫn các doanh nghiệp.

Các dự án triển khai rời rạc

Trong những năm trở lại đây tại Việt Nam, nguồn cung NOXH chưa có nhiều đột biến. Mặc dù đã có rất nhiều sáng kiến được đề xuất nhằm xây dựng những thay đổi về chính sách trong phát triển NOXH song vẫn chưa đủ để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường này.

Theo ông Troy, truyền thông về số lượng NOXH theo đề án như 800.000 căn hay 1,4 triệu căn là chưa hoàn toàn chính xác. Bởi nếu phân tích kỹ lưỡng, các dự án NOXH không bắt buộc phải được bàn giao cùng lúc, cũng không phải tất cả đều được yêu cầu phải được phát triển bởi Nhà nước.

Trong đề án này, các doanh nghiệp cũng có thể tham gia để phát triển các dự án nhà ở bình dân, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Riêng đối với các sản phẩm NOXH, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa khu vực công và khối tư nhân.

"Tại một số thị trường phát triển như Ấn Độ và Trung Quốc, các doanh nghiệp tư nhân có thể cung cấp một lượng lớn nguồn cung nhà ở bình dân, ví dụ như các dự án nhà ở công nhân ở gần khu công nghiệp. Mô hình này cũng có thể được ứng dụng cho Việt Nam trước sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất hiện nay cũng như rất nhiều nhà đầu tư quốc tế đang hứng thú với phân khúc đặc biệt này", ông Troy cho hay.

Tuy nhiên, chưa có quy định đầy đủ nào về điều kiện để xây dựng các dự án NOXH đối với các chủ đầu tư quốc tế. Điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này là một lộ trình dài hạn với dự án quy mô lên đến hàng chục nghìn căn hộ. Trong khi các dự án hiện nay tại Việt Nam vẫn đang được thực hiện một cách rời rạc.

"Nếu Việt Nam có một chiến lược rõ ràng và xuyên suốt được chỉ đạo và đảm bảo bởi Chính phủ, tôi tin rằng sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế bởi chỉ với dự án quy mô lớn mới có thể thu hút khối tư nhân về mặt lợi nhuận", vị chuyên gia khuyến nghị và nhận định, với nhiều dự thảo, đề xuất về việc xác định lại lợi nhuận, ưu đãi cho doanh nghiệp khi phát triển NOXH cũng như đảm bảo lộ trình phát triển các dự án rõ ràng là một nỗ lực rất tích cực về dài hạn của Chính phủ Việt Nam.

Trong thời gian qua, thị trường BĐS và hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, nhất là về thủ tục pháp lý, nguồn vốn đầu tư, mất cân đối cung - cầu…

Nhằm nhận diện đầy đủ và khách quan về những khó khăn thách thức và rủi ro, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp tháo gỡ, khơi thông ách tắc cho thị trường, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo "Giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc cho thị trường BĐS - thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội".

Hội thảo được tổ chức theo hình thức trực tiếp kết hợp trực tuyến trên nền tảng zoom với sự tham dự của đại diện lãnh đạo các bộ, ban, ngành, chính quyền một số địa phương, các chuyên gia kinh tế cùng doanh nghiệp trong và ngoài nước. Thông tin hội thảo sẽ được tường thuật trực tuyến trên Tạp chí điện tử Nhadautu.vn và đăng tải trên các phương tiện truyền thông đại chúng.

Thời gian diễn ra hội thảo từ 8-12h, thứ 5, ngày 6/4/2023 tại Hội trường tầng 2, Văn phòng Bộ KH&ĐT phía Nam, số 289 Điện Biên Phủ, phường Võ Thị Sáu, quận 3, TP.HCM.