Doanh nghiệp bất động sản vẫn ôm lượng lớn hàng tồn kho

Hàng tồn kho tiếp tục tăng cao ở nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn, thậm chí chiếm trên 50% tổng tài sản của một số chủ đầu tư.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, quý II, cả nước có lượng tồn kho bất động sản là 17.105 sản phẩm, giảm 73% so với quý trước. Dẫu vậy, theo báo cáo tài chính từ nhiều chủ đầu tư lớn, lượng hàng tồn kho vẫn tiếp tục tăng cao. Tại không ít doanh nghiệp, giá trị hàng tồn kho đã đạt mức cao nhất từ trước đến nay, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản.

Dữ liệu từ Vietstock Finance cũng cho biết, tính đến hết quý II, lượng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết đạt 490.400 tỷ đồng. Phần lớn giá trị hàng tồn kho này đến từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ở các dự án cũ, cũng như lượng hàng thành phẩm chưa bán hết.

Hình ảnh một dự án đang triển khai dang dở của Novaland tại Đồng Nai. Ảnh: NVL

Novaland hiện là doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho giá trị cao nhất, đạt trên 142.000 tỷ đồng, chiếm đến 59% tổng tài sản; Khang Điền có 21.458 tỷ đồng tồn kho, chiếm 76% tổng tài sản; Nam Long Group còn 19.165 tỷ đồng, con số này tăng 19% so với cùng kỳ 2023, chủ yếu nằm ở các dự án dở dang.

Xu hướng tăng hàng tồn kho cũng ghi nhận tại một loạt doanh nghiệp địa ốc khác như Phát Đạt, Becamex IDC.

Nếu tính cả những doanh nghiệp chưa niêm yết, lượng tồn kho lớn hơn rất nhiều. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong cơ cấu hàng tồn kho bất động sản, nhóm sản phẩm đến từ dự án chưa hoàn thiện đang chiếm đa số, phần nhiều là vì vướng mắc pháp lý liên quan đến điều kiện giao dịch.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết từ cuối 2022 đến nay, dự án đang triển khai phải tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý. Trong khi chờ giải quyết thủ tục, công ty ông phải chấp nhận tình trạng có nhà mà không thể bán, toàn bộ dự án rơi vào "tồn kho" dù lượng đặt mua trước đã gần hết 70% rổ hàng.

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, cho hay tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm 2024 vẫn kém so với trung bình 5 năm trở lại đây. Ngoại trừ số ít doanh nghiệp quy mô lớn, có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, đa phần lợi nhuận chỉ ở mức trung bình.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng các doanh nghiệp đang gặp phải nhiều rào cản, trong đó những vướng mắc về pháp lý khiến họ khó tiếp tục triển khai dự án dang dở. Nhiều ngân hàng hạ lãi suất nhưng doanh nghiệp không vay được vì dự án không thể triển khai dẫn đến không có nguồn thu. Bên cạnh đó, trình tự thủ tục phức tạp cũng là rào cản lớn trong việc đưa dự án ra thị trường.

Tồn kho bất động sản có hai dạng: sản phẩm đang triển khai và sản phẩm đã hoàn thiện. Trong đó, loại đã hoàn thiện, đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đáng lo ngại, cần ưu tiên giải quyết. Tồn kho dạng này gây mất tính thanh khoản, trở thành cục nợ cho doanh nghiệp, tập trung chủ yếu ở loại hình nhà liền thổ và nghỉ dưỡng tại thị trường vùng ven. Sản phẩm không được đón nhận, theo ông, phần lớn vì mức giá bán cao, dự án pháp lý mập mờ hay rổ hàng có vị trí xấu.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định yếu tố thanh khoản thấp là nguyên nhân dẫn đến thực trạng nhiều dự án hoàn thiện không bán được. Từ giữa năm 2022, sức mua nhà đất đã giảm rất mạnh, nhất là với loại hình đầu tư. Lượng tiêu thụ chỉ bằng 15-30% so với giai đoạn 2019 trở về trước. Tính riêng 6 tháng đầu năm nay, chỉ khoảng 40-50% nguồn cung mới được tiêu thụ. Người mua chỉ chọn những dự án có pháp lý sạch, tiến độ xây dựng nhanh, giá bán phù hợp. Vì vậy, nhiều dự án bán hàng vướng" ở khâu pháp lý hay giá cao sẽ không được đón nhận.

Theo ông Thắng, để giảm hàng tồn kho với các dự án đủ điều kiện bán hàng, bên cạnh yếu tố phục hồi niềm tin cho thị trường, còn cần sự chung tay của các bên. Chủ đầu tư cần người có chiến lược để giải phóng, khả dĩ nhất là điều chỉnh giá. Ngân hàng cũng phải hỗ trợ về lãi suất và chính sách tiếp cận vốn vay mua nhà thông thoáng hơn.

Còn về dạng tồn kho dự án dang dở, việc giải quyết nằm trong tay các cơ quan có thẩm quyền. Chỉ khi các cơ quan này đẩy nhanh việc gỡ vướng cho các dự án, khơi thông nguồn lực công tác giải phóng hàng tồn kho mới tiến triển. Hiện tại, cơ quan quản lý nhà nước đã rất nỗ lực đưa nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn để giải bài toán "tắc" cung vì pháp lý. Động thái này kỳ vọng khơi thông cho các dự án.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, về lâu dài để tránh vấn đề tồn kho nhà đất, doanh nghiệp cần tiếp tục chủ động đa dạng hóa nguồn vốn như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính; tìm kiếm các cơ hội hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài để thu hút vốn và kỹ thuật mới. Cuối cùng, doanh nghiệp phải có những giải pháp cân đối về các sản phẩm, cơ cấu lại rổ hàng, tập trung vào phát triển các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân để gia tăng thanh khoản.