Doanh nghiệp bất động sản đua nhau tìm vốn trên sàn chứng khoán

Nhiều doanh nghiệp niêm yết đang rục rịch tìm nguồn vốn huy động trên sàn chứng khoán trong bối cảnh nguồn vốn trung – dài hạn cho phát triển dự án không còn dồi dào như trước. Với kế hoạch tái cấu trúc trình cho cổ đông trong mùa đại hội vừa qua, nếu doanh nghiệp chứng minh được tăng trưởng, chiến lược phát triển dự án hiệu quả sẽ có cơ sở thu hút dòng vốn trên sàn từ các nhà đầu tư.

Kế hoạch huy động tỉ đô la

Sau thời gian gặp khó khăn trong việc xoay sở nguồn vốn, bế tắc về pháp lý dự án thì gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm được lối thoát và trở lại với những kế hoạch tăng trưởng. Để có tiềm lực tài chính, củng cố vị thế, doanh nghiệp đưa ra phương án huy động vốn hàng tỉ đô la từ các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán.

Tập đoàn Novaland gần đây chốt phương án chào bán gần 1,2 tỉ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Tỉ lệ thực hiện quyền 10:6 và cổ phiếu sau khi phát hành không bị hạn chế chuyển nhượng. Thời gian thực hiện dự kiến là từ quí 2 đến quí 4, sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán theo quy định.

Với hơn 11.700 tỉ đồng có thể thu được từ đợt huy động này, Novaland dự kiến dùng gần 10.600 tỉ đồng để góp vốn vào công ty con; hơn 855 tỉ đồng để tái cơ cấu nợ và thanh toán một phần các khoản phải trả; hơn 140 tỉ đồng để thanh toán chi phí lương cho cán bộ nhân viên; gần 139 tỉ đồng để thanh toán chi phí vận hành chung.

Một doanh nghiệp khác là Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng muốn chào bán hơn 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để thu về hơn 1.343 tỉ đồng. Thời gian đăng ký mua và nhận tiền sẽ kéo dài trong tháng 5 và tháng 6 năm nay.

Số tiền thu được, Phát Đạt dự kiến sử dụng để thực hiện các dự án bất động sản của công ty, bao gồm: Dự án đầu tư phát triển khu đô thị phân khu 2 và 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định); dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (Bình Định); dự án Trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn cao cấp; hai dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2 (Bình Dương).

Trước đại hội đồng cổ đông thường niên 2024, công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia trình cổ đông về kế hoạch phát hành riêng lẻ tối đa hơn 31,2 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, tỉ lệ phát hành 25%. Tuy nhiên bước vào đại hội (14-5), ban lãnh đạo doanh nghiệp đã rút tờ trình này do thời gian chuẩn bị không kịp và công ty sẽ công bố vào thời điểm phù hợp. Tinh thần chung là tăng vốn để kêu gọi quỹ đầu tư lớn tài năng, ngoài tài chính làm gia tăng thêm giá trị của An Gia như quỹ đất, khả năng quản trị, khả năng kết nối với các tập đoàn tài chính lớn.

Một phương án khác cũng được HĐQT An Gia đề xuất với cổ đông là phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP). Số lượng phát hành tối đa hơn 6,13 triệu cổ phiếu, tương ứng tỉ lệ 4,9% số lượng cổ phiếu lưu hành tại thời điểm phát hành. Giá phát hành dự kiến do HĐQT phê duyệt nhưng không thấp hơn 10.000 đồng/cổ phiếu.

Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco) cũng có kế hoạch chào bán gần 20 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỉ lệ 1.000:148. Giá chào bán 15.000 đồng/cổ phiếu. Thời gian nhận đăng ký và nhận tiền mua cổ phiếu sẽ từ ngày 10/5 đến 5/6. Công ty dự kiến thu về 300 tỉ đồng (chưa trừ chi phí phát hành), toàn bộ được sử dụng để thanh toán gốc và lãi của 8 hợp đồng tín dụng giải ngân trong năm nay.

Tập đoàn Đất Xanh cũng muốn phát hành hơn 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá tối thiểu 12.000 đồng/cp, tương ứng tỉ lệ 24:05. Cổ phiếu sau khi phát hành sẽ không bị hạn chế chuyển nhượng. Số tiền thu về ít nhất gần 1.802 tỉ đồng. Công ty sẽ dùng 221 tỉ đồng để thanh toán các nghĩa vụ liên quan đến trái phiếu, 222 tỉ đồng bổ sung vốn lưu động, còn lại để thanh toán nợ cho 2 công ty con.

Ngoài ra, Đất Xanh còn muốn chào bán 93,5 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá tối thiểu 18.600 đồng/đơn vị. Cổ phiếu bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm. Với ít nhất 1.739 tỉ đồng có thể thu được nếu phát hành thành công, Đất Xanh sẽ góp vốn và tăng tỉ lệ sở hữu tại công ty con.

Dễ thấy, doanh nghiệp đặt ra kế hoạch huy động vốn từ thị trường chứng khoán chủ yếu để thực hiện việc triển khai các dự án bất động sản, một số khác cơ cấu nợ. Điều này thể hiện tham vọng và sự lạc quan của doanh nghiệp trước những tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản trước chu kỳ mới.

Đồng thời, doanh nghiệp lựa chọn thời điểm phát hành đúng năm thị trường chứng khoán được dự báo khởi sắc khi được cân nhắc hạng lên mới nổi. Thị trường có thể hút dòng vốn lớn từ các nhà đầu tư và ngành bất động sản không đứng ngoài cuộc. Doanh nghiệp bất động sản cũng nhanh tay tận dụng cơ hội này để thúc đẩy các hoạt động kinh doanh.

Cơ hội đan xen thách thức

Các doanh nghiệp muốn huy động vốn từ thị trường chứng khoán đang thuyết phục giới đầu tư bằng chính kết quả kinh doanh khả quan trong năm 2023, nỗ lực tái cơ cấu nợ và đặt ra kế hoạch triển vọng trong năm nay.

Novaland đạt gần 486 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế năm 2023, nỗ lực tái cấu trúc nợ vay và nợ trái phiếu. Công ty đã giảm khoảng 7.156 tỉ đồng nợ vay so với năm trước, thống nhất tái cấu trúc khoản nợ trái phiếu 300 triệu đô la hay hoán đổi trái phiếu và giá trị công nợ bằng sản phẩm với tổng giá trị khoảng 2.500 tỉ đồng.

Hay Công ty Phát Đạt đã “chính thức vượt khỏi vòng xoáy của cuộc khủng hoảng kéo dài hơn 2 năm qua”, theo lời ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch HĐQT. Năm nay, công ty đặt kế hoạch doanh thu 2.982 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế 880 tỉ đồng, lần lượt gấp 5 lần và tăng 29% so với thực hiện năm trước. Để thực hiện chiến lược, năm nay, Phát Đạt ẩy mạnh phân phối sản phẩm tại các dự án tại Bình Dương, Bình Định, Côn Đảo…

Gần đây nhất, công ty An Gia cũng đang làm “mát lòng” cổ đông với kết quả năm 2023 tăng trưởng cao. Công ty đạt doanh thu thuần 3.891 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 175 tỉ đồng, lần lượt vượt 30% và 75% so với kế hoạch đề ra. Doanh thu trong năm chủ yếu đến từ việc An Gia bàn giao dự án tại TPHCM.

Năm nay, An Gia đặt ra mục tiêu doanh thu thuần 1.600 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 250 tỉ đồng, tăng 43% so với thực hiện năm trước. Để đạt mục tiêu này, An Gia sẽ tiếp tục bàn giao và ghi nhận doanh thu từ bán các sản phẩm còn lại tại các dự án ở TPHCM và Bình Dương. Ngay trong đầu năm, công ty đã đạt được doanh thu thuần gần 1.313 tỉ đồng, gấp 7 lần cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ hơn 200 tỉ đồng, gấp 43 lần cùng kỳ.

Chủ tịch HĐQT Nguyễn Bá Sáng nhận định thị trường bất động sản hiện nay rất nhạy cảm với các chính sách điều hành chung nên An Gia có chiến lược phát triển thận trọng từng bước. Công ty đặt mục tiêu tăng trưởng 20%/năm, mỗi năm đưa ra thị trường 2.000-3.000 sản phẩm. Với 10.000 sản phẩm trong quỹ đất dự kiến, An Gia đủ dư địa phát triển 3-4 năm. Công ty sẽ tiếp tục mua thêm 1-2 dự án mỗi năm và kiên định với lộ trình phát triển bền vững.

Trong bối cảnh doanh nghiệp có bước chuyển biến về kết quả kinh doanh, cơ cấu nợ tốt, việc huy động vốn để tiếp tục đầu tư, gia tăng giá trị là điều dễ hiểu. Tuy vậy, nhiều nhà đầu tư có thể e ngại khi vấn đề pháp lý dự án vẫn là yếu tố thách thức kế hoạch phát triển của doanh nghiệp.

Aqua City, một trong những dự án được cho là tạo doanh thu chính cho Novaland năm nay, vừa bị Công an TPHCM yêu cầu cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan. Novaland đã lên tiếng phản hồi là dự án nằm trong danh sách ưu tiên tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các bộ ngành và chính quyền địa phương.

Tập đoàn cũng lý giải nguồn cơn của vụ việc có thể xuất phát từ áp lực khó khăn về tài chính kéo dài. Trên thị trường chứng khoán, nhà đầu tư đã phản ứng tiêu cực với thông tin này. Ngay trong ngày xuất hiện thông tin (8/5), cổ phiếu NVL có một phiên giảm kịch sàn về mức 13.600 đồng/đơn vị. Sang ngày 9/5, thị giá nhích lên 13.800 đồng/đơn vị.

Chưa kể, thị trường bất động sản dù được dự báo có nhiều tín hiệu tích cực, khả quan nhưng vẫn ở bộc lộ những “khoảng tối” chưa thể khỏa lấp. Nhiều thách thức vẫn khiến người trong cuộc e ngại về sự phát triển lành mạnh của thị trường. Ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long nêu thách thức thị trường lệch pha cung cầu tại các phân khúc bất động sản khác nhau, khủng hoảng niềm tin kéo theo vấn đề thanh khoản giảm và hàng tồn kho tăng.

Thách thức thứ 2 liên quan vấn đề tài chính khi các khoản nợ vẫn còn, các lô trái phiếu dù được gia hạn nhưng sẽ vẫn còn dai dẳng trong năm 2024 và 2025. Thứ 3 là thách thức về pháp lý dự án khi hiện nay một số luật vẫn còn chồng chéo.

Như vậy, để thu hút được nguồn vốn từ các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán, doanh nghiệp không chỉ cần nỗ lực đạt được doanh thu, lợi nhuận cao hàng năm. Giữa tình thế thuận lợi và khó khăn đan xen, doanh nghiệp cần chứng minh được tính hiệu quả của từng dự án, minh bạch trong quản lý dòng tiền, tạo lợi thế thu hút vốn. Khi có thể tạo niềm tin với nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ rộng cửa để thu hút vốn trên sàn chứng khoán, trong bối cảnh huy động vốn qua các kênh tín dụng, trái phiếu còn gặp khó khăn.