Doanh nghiệp bất động sản chật vật tìm vốn thay thế kênh trái phiếu

Cuối quý I/2022, Công ty CP Bamboo Capital có tổng nợ hơn 15.100 tỷ đồng, tăng khoảng 12% so với đầu năm.

Ồ ạt phát hành thêm cổ phiếu

Việc cơ quan chức năng kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản, gồm kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu khiến bài toán huy động vốn để đảm bảo tiến độ kinh doanh đang khiến nhiều doanh nghiệp đau đầu. Do đó, việc phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ được xem là giải pháp huy động vốn khả dĩ.

Điển hình, Công ty CP Bamboo Capital hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, năng lượng và tài chính với hệ sinh thái lên tới hàng chục đơn vị thành viên. Cuối quý I/2022, Công ty CP Bamboo Capital có tổng nợ hơn 15.100 tỷ đồng, tăng khoảng 12% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ từ phát hành trái phiếu của doanh nghiệp này hơn 9.097 tỷ đồng. Để giảm hệ số nợ vay/vốn điều lệ, Bamboo Capital liên tục tăng vốn. Từ đầu năm đến nay, Bamboo Capital đã có 2 lần tăng vốn điều lệ, từ 2.975 tỷ đồng ở cuối năm 2021 lên 5.033 tỷ đồng ở ngày 5/5.

Chưa kể trong năm 2022, Bamboo Capital sẽ tăng vốn gấp đôi bằng phương án phát hành thêm cổ phiếu. Cụ thể, doanh nghiệp này sẽ phát hành hơn 266 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, bán đấu giá 250 triệu cổ phần ra công chúng, 25 triệu cổ phiếu trả 5% cổ tức 2021 và 5 triệu cổ phiếu ESOP. Tổng giá trị cổ phiếu phát hành trong năm 2022 tính theo mệnh giá là 5.183 tỷ đồng. Sau khi hoàn tất các đợt phát hành, vốn điều lệ của Bamboo Capital sẽ tăng từ 5.033 tỷ đồng lên khoảng 10.500 tỷ đồng.

Trong giai đoạn 2022-2026, Bamboo Capital cũng có kế hoạch tăng vốn điều lệ một cách thần tốc. Dự kiến vốn chủ sở hữu trong năm 2023 sẽ là 29.000 tỷ đồng, 2024 sẽ là 40.000 tỷ đồng, 2025 47.000 tỷ đồng và 2026 là 56.000 tỷ đồng. Để thực hiện việc này, Bamboo Capital sẽ giữ lại lợi nhuận để thực hiện sản xuất kinh doanh chứ không chia cổ tức bằng tiền.

Năm 2022, TTC Land dự kiến tăng vốn từ 3.664 tỷ đồng lên 4.653 tỷ đồng thông qua trả cổ tức 8% số lượng cổ phiếu đang lưu hành, tỷ lệ thực hiện quyền 25:02, tương ứng phát hành thêm 29,3 triệu cổ phiếu. Đồng thời, TTC Land phát hành gần 51,3 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ 14%, giá chào bán 14.000 đồng/cổ phiếu; phát hành cổ phiếu ESOP 5%, tương ứng phát hành thêm 18,32 triệu cổ phiếu với giá chào bán 11.000 đồng/cổ phiếu.

Nhiều công ty đưa ra kế hoạch tăng vốn dựa vào việc phát hành cổ phiếu nhưng trên thực tế, thực hiện được hay không là câu chuyện khác. Từ giữa tháng 4, Công ty CP Tập đoàn F.I.T đã chốt kế hoạch chào bán gần 51 triệu cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, phát hành thêm hơn 26,2 triệu cổ phiếu để trả cổ tức 2020. Mục tiêu phát hành của FIT là tài trợ vốn cho dự án Cap Padaran Mũi Dinh ở Ninh Thuận.

Thời điểm công bố kế hoạch, cổ phiếu FIT có diễn biến tăng giá nhưng thời gian gần đây, với những cú “sập” liên tiếp của thị trường chứng khoán, ngoại trừ kế hoạch phát hành từ nguồn thặng dư vốn chủ sở hữu thì đợt phát hành thêm cổ phiếu của FIT nhiều khả năng sẽ không thành công, bởi thị giá cổ phiếu hiện nay đã lùi xuống dưới mệnh giá. Đó là chưa kể, nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt tín dụng với những người có nhu cầu đầu tư bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng, làm giảm sức hấp dẫn của đợt phát hành.

Dự án được quảng cáo với tên Mũi Dinh của Công ty CP Tập đoàn F.I.T bị tố vi phạm Luật Sở hữu trí tuệ.

Tương tự, cổ phiếu LDG của Công ty cổ phần Đầu tư LDG mất gần 50% giá trị trong vòng hơn 1 tháng qua, hiện còn 11.450 đồng/cổ phiếu. Vì thế, kế hoạch phát hành thêm 120 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá dự kiến 12.000 đồng/cổ phiếu nhằm bổ sung cho hoạt động M&A và góp vốn đầu tư ở một số dự án mới của LDG trở nên chênh vênh.

Cần phải minh bạch

Chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp... Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.

Doanh nghiệp có thể linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình... Tuy nhiên, cần hướng tới sự minh bạch, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế sử dụng đòn bẩy, đầu cơ để hướng tới phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.

Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu cần hướng tới sự minh bạch, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế sử dụng đòn bẩy, đầu cơ để hướng tới phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.

Trong khi đó, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu nói rằng, thay vì chỉ huy động vốn trong nước, nhiều doanh nghiệp nên chuyển sang khai thác thêm cả nguồn lực từ nước ngoài. “Tôi tin rằng, dòng tiền ở nhiều kênh khác vẫn còn. Với việc kinh tế vĩ mô Việt Nam đang hồi phục tốt, nếu chủ các dự án có thể đưa ra kế hoạch tiềm năng, tầm nhìn chiến lược dài hạn khả thi thì không khó để tiếp cận vốn”, ông Hiếu nói.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định, vốn là một trong những vấn đề không thể xem thường đối với doanh nghiệp bất động sản. Tại các nước trên thế giới, thị trường vốn và thị trường bất động sản luôn gắn chặt với nhau.

Thời gian qua, ngoại trừ một số doanh nghiệp bất động sản có nguồn lực mạnh thì hầu hết số còn lại phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng. Sau khi bị siết tín dụng thì họ chuyển sang phát hành trái phiếu. Rồi khi trái phiếu tăng nóng lại xảy ra nhiều vấn đề nhức nhối. Giờ tiếp tục siết chặt trái phiếu thì thị trường bất động sản chắc chắn không thể phát triển.

Do đó, ông Khởi cho biết trong báo cáo của Bộ Xây dựng gửi lên Chính phủ, cơ quan này đã kiến nghị cần đánh giá lại Nghị định 153 theo hướng phân rõ đối tượng phát hành, cần có sự ưu tiên hoặc hạn chế khác nhau.