Định hình lại bộ máy cấp "Sổ đỏ" từ 31/1/2026.

Từ ngày 31/1/2026, pháp luật đất đai chính thức điều chỉnh thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu theo hướng gắn với cơ quan, người quyết định về đất đai, thay vì phân định theo đối tượng sử dụng đất như trước, trong đó Văn phòng đăng ký đất đai trở thành đầu mối thực hiện đối với các trường hợp còn lại.

Quy định mới từ 31/1/2026 tái phân quyền cấp sổ đỏ lần đầu, gắn thẩm quyền với chủ thể quyết định đất đai, thay cho cơ chế phân loại theo đối tượng sử dụng.

Định hình lại bộ máy cấp "Sổ đỏ" từ 31/1/2026.

Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp chính thức được sắp xếp lại giữa các cơ quan nhà nước có liên quan, theo một logic tiếp cận mới.

Theo đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh. Các trường hợp này bao gồm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và các quyết định khác về đất đai thuộc cấp tỉnh.

Ở cấp xã, Chủ tịch UBND cấp xã được giao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với những trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định, như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định lại diện tích đất ở thuộc thẩm quyền cấp xã.

Đáng chú ý, Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đối với các trường hợp không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã. Quy định này đánh dấu sự thay đổi quan trọng trong cơ chế giải quyết thủ tục đăng ký đất đai lần đầu kể từ ngày 31/1/2026.

Trước thời điểm này, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, với cách phân định chủ yếu dựa trên đối tượng sử dụng đất. Theo đó, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; trong khi UBND cấp xã thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.

Với cơ chế này, trong các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu của cá nhân, thẩm quyền cấp sổ đỏ chủ yếu thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã. So sánh với quy định mới cho thấy một sự dịch chuyển rõ rệt trong tư duy quản lý: từ cách phân loại theo đối tượng sử dụng đất sang gắn thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận với cơ quan, người có thẩm quyền quyết định về đất đai. Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai trở thành đầu mối thực hiện cấp sổ đỏ lần đầu đối với các trường hợp còn lại.

Bên cạnh việc quy định lại thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, Luật Đất đai 2024 cũng xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Trách nhiệm này bao gồm việc tạo điều kiện đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không còn đất sản xuất do chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế.

Nhà nước đồng thời có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi đủ điều kiện theo quy định; thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Ngoài ra, công tác tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn và trợ giúp pháp lý cho người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách, pháp luật và thủ tục hành chính về đất đai; việc cung cấp, khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; cũng như giải quyết tranh chấp, khiếu nại và tố cáo liên quan đến đất đai đều được xác định là những trách nhiệm quan trọng của Nhà nước, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.